【正文】 ： 2023年 8月 31日n 裝修狀況：毛坯n 價格走勢： 6500元 /平米8000元 /平米5/18/2023 72第 72 頁戶型面積 —— 主力戶型 140220平米5/18/2023 73第 73 頁寫字公寓市場小結(jié)n 南城寫字公寓代表項目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中 .悅麒會館、時代風(fēng)帆等；n 目前在售的僅有遠(yuǎn)中 .悅麒會館、時代風(fēng)帆兩個項目。n 潛在供應(yīng)項目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。n 南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；n 企業(yè)需求面積主要集中在 150200平米之間；n 南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。5/18/2023 74第 74 頁寫字公寓市場對本案的啟示n 南城具備較強的寫字公寓的市場需求 。n 同時由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢 。n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟效益。5/18/2023 75第 75 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究 —— 寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期5/18/2023 76第 76 頁東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴建的馬家堡路馬家堡中路項目西側(cè)的現(xiàn)狀樓 影響本項目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對本項目北部樓高有影響待治理的馬草河5/18/2023 77第 77 頁馬草河現(xiàn)狀n 河道、河床、水質(zhì)有待治理；n 目前仍有難聞的刺激氣味；n 調(diào)研周邊住宅項目，擁有先天外部景觀資源的項目很少；n 治理后可成為本案可借勢的稀缺水景資源優(yōu)勢；5/18/2023 78第 78 頁東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件n用地內(nèi)多為五、六十年代建成的平房或 23層的危舊房；n存在較大量的拆遷安置問題；5/18/2023 79第 79 頁馬家堡三期東區(qū) SWOT分析S 優(yōu)勢 W 劣 勢l 交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，出行相對較為便捷，同時具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢；l 生活配套優(yōu)勢：項目周邊雖然沒有高檔的購物場所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購物較為方便；l 外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設(shè)l 4號 線 建 設(shè)l 周邊大盤住宅項目潛在競爭；l 客戶對南城的認(rèn)同；5/18/2023 80第 80 頁SWOT分析結(jié)論通過 SWOT分析可見，本案不具備開發(fā)高檔住宅項目的條件。5/18/2023 81第 81 頁5/18/2023 82第 82 頁存在大量拆遷安置問題5/18/2023 83第 83 頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品差異化優(yōu)勢難以體現(xiàn)5/18/2023 84第 84 頁存在大量拆遷安置問題 區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品 差異化優(yōu)勢較難體現(xiàn)集中開發(fā)南城 “經(jīng)濟型 ”、 “實用型 ”住宅產(chǎn)品體現(xiàn)項目的高性價比5/18/2023 85第 85 頁本案（東區(qū)）市場定位n緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價比的品質(zhì)住宅社區(qū)客觀條件 產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢本案產(chǎn)品訴求點5/18/2023 86第 86 頁主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營小業(yè)主（服裝、建材等）南城原住民升級南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)5/18/2023 87第 87 頁東區(qū)產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài)建議戶型設(shè)計建議價格預(yù)期5/18/2023 88第 88 頁產(chǎn)品布局建議 — 首選方案n 首選方案 ： p 板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。p 南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主 ，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主；p 板塔結(jié)合適當(dāng)加大了進(jìn)深，但從建筑形態(tài)和外觀上看又有類似板樓的特征，營造出類 “板樓社區(qū) ”的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖塔板結(jié)合東西向布置示意圖5/18/2023 89第 89 頁首選方案布局簡要示意如：在較難布置的地塊開發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤幔M(jìn)行示意n水景資源n南北向以觀景純板樓為主n東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品： 受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品n主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品n受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品5/18/2023 90第 90 頁產(chǎn)品布局建議 — 次選方案n 次選方案： p板樓和塔樓進(jìn)行明確分割，使產(chǎn)品和客群相對純粹；p沿馬草河設(shè)計弧形板樓，打造區(qū)域少有的觀景板樓產(chǎn)品，通過板樓產(chǎn)品提升整體市場形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典項目：觀瀾國際公寓缺點：板樓會很少量塔樓會成為社區(qū)的主力形象5/18/2023 91第 91 頁次選方案布局簡要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤幔M(jìn)行示意n沿河布置弧形觀景板樓純塔樓5/18/2023 92第 92 頁東區(qū)產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài)建議戶型設(shè)計建議價格預(yù)期5/18/2023 93第 93 頁戶型設(shè)計 — 區(qū)域經(jīng)濟型產(chǎn)品的購買力分析n 通過前面的區(qū)域房地產(chǎn)市場和住宅個案研究我們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需求呈現(xiàn) “總價敏感性 ”特征。 若面向區(qū)域舒適型購買力：二居總價承受在 70萬元，三居的總價承受在 8590萬元；同時對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為純板樓。若面向區(qū)域經(jīng)濟型購買力：二居總價承受在 5060萬元，三居的總價承受在 70萬元；對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)合或者純塔樓。5/18/2023 94第 94 頁戶型設(shè)計建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖n主力戶型為經(jīng)濟型二居和三居。n兩居面積控制在 90100平米；n三居面積控制在 110120平米。n為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計5060平米的一居，以控制總價在 3035萬元為基本原則。n原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。n主力戶型為舒適型三居。n三居面積控制在 120140平米。n原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。一梯四戶板塔5/18/2023 95第 95 頁樓型排布示意純板樓一梯四戶 板塔 純板樓一梯四戶 板塔 純板樓一梯四戶 板塔純板樓一梯四戶 板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔 一梯四戶 板塔一梯四戶板塔 一梯四戶 板塔5/18/2023 96第 96 頁東區(qū)產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài)建議戶型設(shè)計建議價格預(yù)期5/18/2023 97第 97 頁價格預(yù)期 — 產(chǎn)品市場定價方法的確定n 馬家堡區(qū)域市場銷售情況較好，但競爭依然激烈；而認(rèn)知價值則需要利用市場營銷組合中的非價格變量，如宣傳活動、廣告等逐步在客戶心目中確立；n 市價反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；低價 高價在此價格上沒有可能的利潤成本 競爭者價格 客戶對獨特產(chǎn)品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較定價法5/18/2023 98第 98 頁馬家堡區(qū)域住宅項目價格建筑形態(tài) 項目名稱 目前銷售均價（元 /平米）塔樓 星河城 6500首座綠洲 5700西馬 .金潤家園 4500板樓 星河城 7000瑞麗江畔 6300遠(yuǎn)洋自然 58005/18/2023 99第 99 頁比較定價一 ： （塔樓）n 則本項目辦公物業(yè)的比較價格 I 為6500*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15％ *+10％ *+5％ *）＝ /平米 修正因素 交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀 戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%星河城 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項目 星河城價格： 6500元 /平米5/18/2023 100第 100 頁比較定價二 ： （塔樓）n 則本項目辦公物業(yè)的比較價格 Ⅱ 為： 4500*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15％ *+10％ *+5％ *）＝ /平米 修正因素 交通因素 生活配套因素 周邊道路因素 外部環(huán) 境 地塊開發(fā)條件 園林景 觀 戶型 社區(qū)配 套 物業(yè)管 理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%西馬 .金潤家園 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項目 1 目前銷售均價： 4500元 /平米　5/18/2023 101第 101 頁比較定價三 ： （塔樓）n 則本項目