【正文】 辦公物業(yè)的比較價(jià)格 Ⅲ 為： 5400*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15％ *+10％ *+5％ *）＝ 5805元 /平米 修正因素 交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀 戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%首座綠洲 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項(xiàng)目 1 1 目前銷售價(jià)格： 5700元 /平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價(jià)格為期房價(jià)格，因此，我們將比較價(jià)格調(diào)整為 5400元 /平米　5/18/2023 102第 102 頁比較定價(jià)一 ： （板樓）n 則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格 I 為7000*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15％ *+10％ *+5％ *）＝ 6475元 /平米 修正因素 交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀 戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%星河城 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項(xiàng)目 星河城價(jià)格： 7000元 /平米5/18/2023 103第 103 頁比較定價(jià)二 ： （板樓）n 則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格 Ⅱ 為6300*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15%*+10％ *+5％ *）＝ /平米 修正因素 交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀 戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%瑞麗江畔 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項(xiàng)目 1 目前銷售價(jià)格： 6300元 /平米5/18/2023 104第 104 頁比較定價(jià)三 ： （板樓）n 則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格 Ⅲ 為： 5800*（ 20％ *+15％ *+5％ *+10％ *+5％ *+15％*+15%*+10％ *+5％ *）＝ 6380元 /平米 修正因素 交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀 戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重 20% 15% 5% 10% 5% 15% 15% 10% 5%遠(yuǎn)洋自然 1 1 1 1 1 1 1 1 1本項(xiàng)目 1目前銷售價(jià)格： 5800元 /平米　5/18/2023 105第 105 頁本項(xiàng)目定價(jià)n 前提條件：以從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)開始運(yùn)作項(xiàng)目為假設(shè)前提。n 根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目的初步定價(jià)： 塔樓： （ + + 5805） /3＝ 5845元 /平米 板樓： （ 6475++6380） /3＝ /平米n 由上我們建議本項(xiàng)目各類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為： 塔樓 58006000元 /平米 板樓 65006800元 /平米 板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓和板樓產(chǎn)品之間，建議均價(jià) 塔板結(jié)合 62006300元 /平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)62006400元 /平米5/18/2023 106第 106 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究 —— 寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期5/18/2023 107第 107 頁西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵 4號(hào)線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢(shì)5/18/2023 108第 108 頁西區(qū)（三角地） SWOT分析S 優(yōu)勢(shì) W 劣 勢(shì)l 交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機(jī)遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設(shè)l 4號(hào) 線 建 設(shè)l 周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；l 客戶對(duì)南城的認(rèn)同；5/18/2023 109第 109 頁市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì) —— 借勢(shì)的可能 方向?qū)懽謽?VS住宅 寫字公寓l 辦 公物 業(yè) 中，寫字公寓 產(chǎn) 品的自身 優(yōu)勢(shì) ——70 年 產(chǎn)權(quán) 、 8成 30年按揭；l 區(qū)域的寫字公寓 產(chǎn) 品供 應(yīng)較 少， 鄰 近本 項(xiàng)目的 僅 有 “時(shí) 代 風(fēng) 帆 ”一個(gè) 項(xiàng) 目；寫字樓價(jià)值住宅價(jià)值寫字公寓價(jià)值5/18/2023 110第 110 頁定位為寫字公寓，可以使威脅向機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化！l 周邊大盤住宅潛在競(jìng)爭(zhēng)：遠(yuǎn)洋自然、星河城等l 南城住宅產(chǎn)品價(jià)格，與東西北部地區(qū)相比，相對(duì)較低，較難最大化地塊價(jià)值l 客戶對(duì)南城住宅的認(rèn)同度不高l 開發(fā)商務(wù)公寓項(xiàng)目可以有效規(guī)避來自住宅產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng)；l 同區(qū)域?qū)懽止⒌氖蹆r(jià)要比住宅高 約 5001000元 /平米；l 寫字公寓的客 戶對(duì)南城的區(qū)位不敏感1235/18/2023 111第 111 頁SWOT可以得以優(yōu)化S 優(yōu)勢(shì) W 劣 勢(shì)l 交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機(jī)遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設(shè)l 4號(hào) 線 建 設(shè)l 周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；l 客戶對(duì)南城的認(rèn)同；5/18/2023 112第 112 頁SWOT分析結(jié)論通過 SWOT分析可見，定位為商住公寓的營銷市場(chǎng)形象，能夠充分利用項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)！5/18/2023 113第 113 頁本案（西區(qū)三角地）市場(chǎng)定位n南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓客觀條件 產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)5/18/2023 114第 114 頁建議提高容積率寫字公寓產(chǎn)品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至 5/18/2023 115第 115 頁寫字公寓目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群 客群特征主力客群：自住型客戶；目標(biāo)客戶層次提升；注重企業(yè)形象，對(duì)辦公環(huán)境的檔次有較高要求；期望辦公場(chǎng)所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿(mào)易和科技類；擴(kuò)展客群：投資型客戶；n 核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、木樨園商圈n 輻射區(qū)域：長安街沿線以南，南四環(huán)以北。目標(biāo)客群分布5/18/2023 116第 116 頁在寫字公寓產(chǎn)品中做出差異化n 自由開間 —— 目前南城少有真正的寫字公寓，能夠?qū)崿F(xiàn)自由開間，很大程度限制了南城對(duì)寫字公寓的面積與功能需求；n n 單位面積適中 —— 目前南城的企業(yè)規(guī)模與企業(yè)性質(zhì)決定了南城企業(yè)辦公面積必須符合市場(chǎng)需求；n 純寫字公寓 —— 營造更好的辦公氛圍，實(shí)現(xiàn)南城寫字公寓產(chǎn)品的更新?lián)Q代5/18/2023 117第 117 頁商務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)n 外立面體現(xiàn)商務(wù)感；n 大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；n 減少承重墻，便于空間自由組合；n 充足的停車位；n 設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；凸現(xiàn)商務(wù)功能提升產(chǎn)品價(jià)值5/18/2023 118第 118 頁寫字公寓戶型、面積設(shè)定自由分割空間南城企業(yè)面積需求面積集中在200平米左右n 以 200平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；n 建議面寬普遍達(dá)到 ，在有限的建筑面積內(nèi)最大限度地開闊了視野空間。n 提供完善的商務(wù)及商業(yè)配套，包括特色商業(yè)空間，提供企業(yè)需要的商務(wù)休閑、產(chǎn)品展示等功能；5/18/2023 119第 119 頁三角地（寫字公寓）價(jià)格定位n 南城目前高檔寫字公寓租金為 /平米 .日；n 假定預(yù)期投資回報(bào)率為 10％，即靜態(tài)計(jì)算 10年可收回投資；n 則單位面積合理售價(jià)可以達(dá)到： 360日 10年＝ 7200元5/18/2023 120第 120 頁馬家堡三期整體價(jià)格定位n 按容積率 ， 住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積 米，銷售均價(jià) 6200元 /平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入 233,244萬元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。5/18/2023 121第 121 頁謝 謝！5/18/2023 122第 122 頁