【導(dǎo)讀】中海蘇州項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)88-01至05號地塊中的01號地塊，土地面積為133032平方米，25%，綠化率≧45%。因此在開發(fā)上需對于整個園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片。由于本項目所處的位臵是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項目。步統(tǒng)計將達到多少供應(yīng)量。樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。2021年蘇州市戶籍總?cè)丝谌f人,比上年增加萬人。均居全國各大中城市第二位，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。

　　

【正文】 受該會所選商號購物優(yōu)惠價格；同時擁有黃金卡。據(jù)悉較一般客戶有優(yōu)先選房權(quán)。 貴賓會員指：已購買建屋旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確認后，即成為貴賓會員。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購臵建屋的地產(chǎn)時， 享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。擁有鉑金卡。據(jù) 悉 較嘉賓會員有優(yōu)先選房權(quán)。 禮遇會員：在新項目開始運作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準備金凍結(jié)若干時間后成為禮遇會員（購房準備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）?？上硎芘c嘉賓會員相同優(yōu)惠價格，有機 會 獲得新項目優(yōu)先選房安排，同時擁有白金卡。 客源 分析 建 屋 會員 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 36 結(jié) 論 該案由于有政府背景，其土地位臵較好，成本相對較底，因此在房價上的表現(xiàn)亦比周邊樓盤較低。另外該案房型面積上亦以大眾化為主 ，使 得 該案廣受歡迎。 由于該案土地面積較大，今后還會不斷推出新的房源，可以肯定的是其房價將延續(xù)其保持與周邊房價的距離，以低價競爭，這將繼續(xù)給周邊 項 目乃至更大區(qū)域帶來影響。 ? 距離本項目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。 表 10： 南 都 ? 玲 瓏 灣 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 蘇 州 南 都 建 屋 有 限公司 基地位臵 玲瓏街 1 號 （ 近 現(xiàn)代大道） 建 筑 設(shè)計 住 宅 形態(tài) 小 高 層、高層 （ 12～ 30F） 銷 售 企劃 自 銷 （天啟策劃） 主 推 賣點 湖 景 住宅 公 開 日期 2021/3/27 交 房 日期 售 樓 熱線 051262888888 工 程 進度 一 期 結(jié)構(gòu)體段 市 調(diào) 信 基 地 面積： 萬 平方米 建 筑 面積： 萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 50% 得 房 率： / 可售戶數(shù) 總共近 9000 套 銷售率 94％ 主力總價 萬 面積 主力： 平方米 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 37 息 單 價 范 圍 40007000 元 /平方米 配比 該案一期房型： 一房： 47~ ㎡ /％ 二房： ~ ㎡ /% 三房： ~ ㎡ /％ 1+1 房型： ~ ㎡ /％ 躍式： 180~ ㎡ /% 主力單價 目前 5000 元 /平方米 建筑 層數(shù) 12～ 30F 目標客源 主 要 為園區(qū)客源 配套設(shè)施 籃 球 場等運動場，區(qū)內(nèi)幼兒園、會所等 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 該案為一個 85萬平方米大型社區(qū)，占地 34萬平方米，于 2021年 9 月開始動工。 2021 年 11 月 18 日，位于世紀金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。玲瓏灣首批推出項目為一期 北組團，有 17 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大 橋 的建成 ,交通將更為便捷。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 38 競 爭 分 析 規(guī) 劃 圖 環(huán)境 分析 本案 位于現(xiàn)代 大道的北側(cè) ， 地 理位臵獨 特，介于湖 東與湖西之間的連接地帶，南面就是金雞湖，對面有紅楓林、文化水廊，這是環(huán)金雞湖的八大景觀之一，里面環(huán)境幽雅，風(fēng)景宜 人 ，擁有良好的景觀資源優(yōu)勢。 交 通 方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū) CBD 和市區(qū) 。 生活配套：園區(qū)鄰里中心、 F 商業(yè)城、湖東中學(xué)、湖東小學(xué)、九 龍 外資醫(yī)院、湖西 CBD 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對 小 區(qū)內(nèi)部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。 產(chǎn)品 分析 該案總體預(yù)計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房兩廳兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達 400500 平方米左右。本次為一期 16 幢 18~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公 寓 ，共 1800 多套房源。 價格 分析 該案一期銷售均價為 4800 元 /平 米，目前屬于一期銷售后期，其出售價格在 5000 元 /平米左右。由于該案一期位臵和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢 影 響，今后該案售價較為看好。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 39 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。由于該案位臵以及其獨特的臨湖環(huán)境使得市場關(guān)注度較大，同時由于該案一期其位臵相對不太理想，因此售價現(xiàn)在較低，對該案去化速度形成促進。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢，因此銷售速度較快。但由于該案首批不包括一期中位臵最南亦是一期位臵最好的 2 棟樓盤，預(yù)計其 將 在一期最后階段 推出。 房型 分析 玲 瓏 灣 本 次 推 出 房 源 戶 型 多 樣 。 其 中 以 目 前 市 場 主 流 的130～ 140 平方米為主打房型，同時輔以 100 多平方米的小房型以及 230 平方米的大房型作補充，因此其跨度較大，適合各種消費需求。就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為 2 南 1 北，其中北房一半建議為書房使用。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562套左右， 6 月初所余房源 30套左右，銷售率 94％。 營銷 策略 分析 低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。因 此其湖景房被保留，以后排普通房源先入市，試探水溫。 營 銷 上賣點包括： 蘇州新地標、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣） 南 都 集團與建屋發(fā)展，強強聯(lián)手，超強品牌 棲居 平方公里國際城市湖泊公園 新 穎 適用的房型設(shè)計 客源 分析 主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在 20％以下。 另 外 也有部分市區(qū)和外地客源。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 40 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。但目前地段偏僻，客戶選擇此地的主要原因是對未來有一個很高的期望。周邊規(guī)劃有紅楓園、會展中心、文化水廊、 F 城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開始施工，部 分已經(jīng)竣工，前 景 比較看好。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬方，有如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的 一 個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。 房 型 設(shè)計新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 41 二、產(chǎn)品力分析 目的：通過對本項目周遍市場相關(guān)重點個案的產(chǎn)品力分析，發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律性，尋找項目開發(fā)機會點。 方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園〃天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都〃玲瓏灣等，分析角度包含對地理位 臵環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。 表 11：樓盤基本情況總表 : 項目 名稱 內(nèi)容 南都玲瓏灣 東湖大郡 東湖春之韻 二期 湖畔天城 都市花園天域 高爾夫花園 湖左岸三期 金水灣 項目地址 園區(qū)玲瓏灣 1號 湖東萬盛街方洲路口 湖東鐘園路上 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 蘇繡路北、星漢街西 園區(qū)機場路與星港街交匯處 新港街西面、蘇惠路南 金雞湖東南岸 開發(fā)商 南都建屋 園區(qū)建屋發(fā)展集團 園區(qū)華成房地產(chǎn) 園區(qū)順馳臵地有限公司 華新國際城市發(fā)展有限公 司 鴻意地產(chǎn) 園區(qū)臵地 園區(qū)國信臵業(yè) 行銷代理 自銷（天啟策劃） 上海新聯(lián)康投資顧問 上海九陽房地產(chǎn) 北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀 自銷 自銷（新吉陽策劃） 新吉陽代理策劃 新鴻泰 均價 （元 /㎡） 4900 4800（ 第 三批） 5200 5000 7500 5000 55005800 聯(lián)體 7500 獨立： 9000 裝修程度 部分 無 無 無 1800 無 部分 800 無 開盤日期 二期： 04 年 7月 6 月 6 日 6 月 12日 二期在 6 月25 4 月 18 日 6 月中旬開盤 2021 年 6 月11 日 交 付日期 06 年初 05 年底 05 年底 05 年底 結(jié)構(gòu)及用途 板式小高、高層 排屋、多層、小高點式多層、小高板式 小高層、高板式高層、小高層 板式高層、小高層、雙拼、板式高層、小高層 獨棟、雙聯(lián)別墅 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 42 層、高層 層、高層 層 獨立別墅 占地面積平方米 萬 萬 萬 16 萬 萬 萬 萬 13 萬 建筑面積及總戶數(shù) 85萬 /近9000 戶 23 萬 萬/505 戶 30 萬 / 一期900多套 11 萬 /700 多套戶 32 萬 /2021 多戶 9 萬 /700 多戶 萬 /199 套 容積率 2 表 12：地理位置、環(huán)境分析 : 項目名稱 位置 周邊環(huán)境分析 南都玲瓏灣 玲瓏街、現(xiàn)代大道 金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利 東湖大郡 湖東萬盛街、方洲路口 位于湖東第一個兩萬人組團，可觀望到金雞湖。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。 東湖春之韻二期 鐘園路上 位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。 順馳湖畔天城 金雞湖東鐘園路南、津梁路西 位于湖東第二 個兩萬人組團，小區(qū)位于湖東第二個 2 萬人生活區(qū)，南面有湖東小學(xué)、湖東中學(xué)。 都市花園天域 蘇繡路北、星漢街西 位于湖西，南臨園區(qū) CBD 地塊。周邊公交相對豐富。 湖左岸三期 新港街西面、蘇惠路南 位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū) CBD 地塊。 金水灣 金雞湖路 88 號 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。 高爾夫花園 園區(qū)機場路與星港街交匯處 優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角 園區(qū)項目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形 ,以獲得最佳的景觀 ,而配套方面則貼近規(guī)劃中的 鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點。 如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 43 因此在環(huán)境上，湖東板塊的樓盤相對湖西景觀優(yōu)勢較大?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。而湖東樓盤規(guī)模較大，空間上可充分利用。 由于整個園區(qū)配套采用新加坡 “ 鄰里中心 ” 模式，把商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心。在 70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建 19個鄰里中心。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)校、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校，以及各類幼兒園等教育設(shè)施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。雖然規(guī)劃的 19 個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當(dāng)優(yōu)勢。 目前已建成的鄰里中心有“ 新城 ”鄰里中心 、 “ 貴都 ” 鄰里中心 ，“師惠坊”鄰里中心 ，“ 湖東 ” 鄰里中心，接近 3萬平方米的 “ 湖東 ” 鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的 ，本項目西面規(guī)劃中也有鄰 里中心配套。 圖 15鄰里中心示意圖 湖西地區(qū)由于房產(chǎn)開發(fā)較成熟，且離老城市區(qū)較近，所以目前生活配套優(yōu)勢比較明顯。 湖東地區(qū)生活配套設(shè)施目前相對湖西不太完善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。 中海（蘇州）項目市場定位報告 房策網(wǎng) 44 表