【正文】 式公寓一般與住宅項目搭配，除奧運板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。區(qū)域內酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。從潛在項目看，信達廣場位于小白樓區(qū)域北側CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價值。因此，本案若依托酒店管理，以產權酒店式公寓的形式進行銷售，參考目前天津市場對酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項目有著良好的市場前景，有適當放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬平米。四、 商業(yè)市場分析商圈的定義商圈是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。然而,真正的商圈不一定是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。這些因素包括人口結構和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。天津市區(qū)主要商圈分析商圈類別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設施勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨、萬達商業(yè)廣場、百安居、國美新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門、濱江購物經營定位中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天㎡）均價：12000/年㎡24元35濱江道、和平路商圈內商鋪的售價、租金仍名列前茅。據(jù)調研，目前濱江道上的商鋪年租金達12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。區(qū)域內各個項目的成交量較大，銷售周期較短。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來新建大型購物廣場的加盟下，商圈的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。特別是在經歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設施退出歷史舞臺后，區(qū)域內的商鋪的租金、售價已逐漸提升。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號線的暢通，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭對象，目前沒有在售項目。從總建筑規(guī)模上看，該商圈內市場供應最小的，發(fā)展空間很大。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內商業(yè)氛圍濃厚，經營狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場競爭力。小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置小白樓商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。216。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費人群及在此工作的商務人士。216。 核心商業(yè)：商圈內的商業(yè)核心為天津濱江購物中心、凱旋門百貨 216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內的人群大多為辦公商務人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。216。 主要商業(yè)項目：項目地點總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購物廣場河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設施。潛在項目上，小白樓地區(qū)北部的信達廣場6萬平方米商場及世貿大廈商場部分將投入使用。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭者。該商圈并不輻射全市，而是由新型的商務區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣的。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進駐企業(yè)的增多吸引的客群。但是，目前商圈內商場檔次過低，與人流特征不匹配，信達廣場在位置上難以成為商圈核心，世貿大廈復工時間上晚于本案。因此，本案經營精品百貨的高端商業(yè)市場機會較大，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。第三部分：天津市綜合體項目的發(fā)展狀況分析一、 潛在綜合體項目基本情況據(jù)本司統(tǒng)計，天津市中心區(qū)域目前潛在的高容積率綜合體項目主要有：項目名稱位置發(fā)展商項目概要世貿中心南門外大街天津房地產發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司占地8萬平米，總建筑面積45萬平米；一層以上有面積約6萬平方米的五星級商務酒店，面積約10萬平方米的酒店式公寓以及面積約11萬平方米的寫字樓。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團，以商務、酒店為主。國貿中心小白樓23萬平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項目南京路記黃埔地產（天津）有限公司。集百貨商業(yè)、商務辦公、餐飲、娛樂于一體。二、 綜合體項目情況小結由于天津市商業(yè)、商務氛圍較弱，因此集中了商業(yè)、酒店、寫字樓等各類業(yè)態(tài)的大型綜合體項目一直沒有得到真正意義上的發(fā)展。目前，天津市內并沒有真正意義上的大型綜合體項目。但是，隨著天津市建設北方經濟中心進程的加快，商業(yè)、商務氛圍日益濃厚。地鐵的建設、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項目，本案正面臨著綜合體項目在天津發(fā)展的一個高峰。綜合體建設的集中進行正是本案的各種業(yè)態(tài)均面臨激烈競爭的重要原因之一，這迫使本案的各業(yè)態(tài)之間進行更優(yōu)化的組合。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務區(qū)（CBD）的重要組成部分。，規(guī)劃可用地面積14公頃。規(guī)劃范圍是東至臺兒莊路、西至南京路兩側、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務氛圍的濃厚，商務區(qū)有向外擴散的趨勢。目前，小白樓地區(qū)通過大型零售商業(yè)設施的建設，已形成集中的商業(yè)繁華區(qū)；作為CBD功能主體的辦公及貿易、咨詢業(yè)，在小白樓地區(qū)已經頗具規(guī)模。在此基礎上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。規(guī)劃上，區(qū)域以商務辦公、商業(yè)娛樂、會議、高級酒店、高級公寓為主，并保留保留區(qū)內的市級文物建筑及區(qū)級文物建筑以及區(qū)內各保留用地內的建筑。規(guī)劃總建筑面積約160180萬平方米，其中保留總建筑面積90萬平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬平方米。小白樓CBD地區(qū)該地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國際、國內享有一定的知名度。市委、市政府、市人大及一些市屬機關均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。整體規(guī)劃上，主要有以下特點：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨具特色的城市空間形象。l 交通網(wǎng)絡現(xiàn)代化著重建設好地鐵一號線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設。同時，投資5000萬元建設立體停車樓。l 服務功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實現(xiàn)樓宇自動化、管理自動化、治安自動化、停車場自動化以及全程物業(yè)服務系統(tǒng)。目前，該區(qū)域已是天津市商務氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬順國際經濟貿易中心、泰達大廈、恒華國際大廈、新達廣場等項目，規(guī)劃建設完成后，將形成集中較知名寫字樓達20多座，其中甲級寫字樓12座的格局，完全成為天津市的商務中心區(qū)。二、 區(qū)域對本案影響分析小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務氛圍對本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點劣勢：l 交通動線組織的不利 交通的便捷程度對商務、商業(yè)設施的品質有著巨大影響。小白樓地區(qū)作為天津市的商務中心區(qū)，吸引了大量的人流、車流，但道路基礎設施的建設并未及時跟上，導致交通的擁堵，影響了區(qū)域內項目的進一步發(fā)展。l 早期項目對地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務、商業(yè)設施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。但是，較早的項目如凱旋門廣場等檔次、形象已顯偏低，影響了地區(qū)的整體形象，對本案有著負面影響。但是，雖然有以上兩點劣勢，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務氛圍都將幫助本案競爭力的提升，是本案最大的機會所在。三、 本案在區(qū)域中的地位作用以南京路為界，小白樓CBD區(qū)域可大體劃分為兩個部分：北部以金皇大廈、凱旋門廣場等較老建筑為主，已發(fā)展比較成熟，但檔次偏低，環(huán)境較嘈雜。南部的項目主要以國際經濟貿易中心、圖書大廈等項目為主，靠近五大道風情區(qū)，環(huán)境較好，項目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。為該區(qū)域未來發(fā)展的重點，但缺乏足夠的大型商業(yè)、娛樂設施作為配套。由此，可以得結論：作為大型綜合公建項目，本案應立足于CBD區(qū)域南側高端商務市場，建設區(qū)域內新的中高端標志性商務樓宇形象。同時，利用自身體量龐大優(yōu)勢，豐富各類業(yè)態(tài)，彌補區(qū)域內中高端商業(yè)、居住氣氛的缺失，同時借此完成快速回款的目的。對內通過項目內部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項目功能整體放大，對外通過形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項目在文脈和時空上有機結合，最終達到效用的最大化。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項目特征分析二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產品定位第六部分：本案的產品初步定位由于是試用資料，不能全部展現(xiàn)，需要請聯(lián)系購買《2007房地產策劃大全》32 / 32