【正文】 式公寓一般與住宅項(xiàng)目搭配，除奧運(yùn)板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。從潛在項(xiàng)目看，信達(dá)廣場(chǎng)位于小白樓區(qū)域北側(cè)CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價(jià)值。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行銷售，參考目前天津市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項(xiàng)目有著良好的市場(chǎng)前景，有適當(dāng)放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬平米。四、 商業(yè)市場(chǎng)分析商圈的定義商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。然而,真正的商圈不一定是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等。天津市區(qū)主要商圈分析商圈類別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時(shí)間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設(shè)施勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百安居、國(guó)美新安購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、海河樓商貿(mào)區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門、濱江購(gòu)物經(jīng)營(yíng)定位中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價(jià)（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天㎡）均價(jià)：12000/年㎡24元35濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價(jià)、租金仍名列前茅。據(jù)調(diào)研，目前濱江道上的商鋪年租金達(dá)12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的成交量較大，銷售周期較短。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來新建大型購(gòu)物廣場(chǎng)的加盟下，商圈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價(jià)已逐漸提升。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號(hào)線的暢通，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，目前沒有在售項(xiàng)目。從總建筑規(guī)模上看，該商圈內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)最小的，發(fā)展空間很大。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置小白樓商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。216。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費(fèi)人群及在此工作的商務(wù)人士。216。 核心商業(yè)：商圈內(nèi)的商業(yè)核心為天津?yàn)I江購(gòu)物中心、凱旋門百貨 216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場(chǎng)和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時(shí)裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時(shí)尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個(gè)中小型寫字樓，聚集在這個(gè)商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時(shí)也成為了此商圈的主要客戶群體。216。 主要商業(yè)項(xiàng)目：項(xiàng)目地點(diǎn)總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購(gòu)物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購(gòu)物廣場(chǎng)河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購(gòu)物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設(shè)施。潛在項(xiàng)目上，小白樓地區(qū)北部的信達(dá)廣場(chǎng)6萬平方米商場(chǎng)及世貿(mào)大廈商場(chǎng)部分將投入使用。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。該商圈并不輻射全市，而是由新型的商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)人氣的。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。但是，目前商圈內(nèi)商場(chǎng)檔次過低，與人流特征不匹配，信達(dá)廣場(chǎng)在位置上難以成為商圈核心，世貿(mào)大廈復(fù)工時(shí)間上晚于本案。因此，本案經(jīng)營(yíng)精品百貨的高端商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。第三部分：天津市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r分析一、 潛在綜合體項(xiàng)目基本情況據(jù)本司統(tǒng)計(jì)，天津市中心區(qū)域目前潛在的高容積率綜合體項(xiàng)目主要有：項(xiàng)目名稱位置發(fā)展商項(xiàng)目概要世貿(mào)中心南門外大街天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司占地8萬平米，總建筑面積45萬平米；一層以上有面積約6萬平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店，面積約10萬平方米的酒店式公寓以及面積約11萬平方米的寫字樓。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團(tuán)，以商務(wù)、酒店為主。國(guó)貿(mào)中心小白樓23萬平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項(xiàng)目南京路記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司。集百貨商業(yè)、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂于一體。二、 綜合體項(xiàng)目情況小結(jié)由于天津市商業(yè)、商務(wù)氛圍較弱，因此集中了商業(yè)、酒店、寫字樓等各類業(yè)態(tài)的大型綜合體項(xiàng)目一直沒有得到真正意義上的發(fā)展。目前，天津市內(nèi)并沒有真正意義上的大型綜合體項(xiàng)目。但是，隨著天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)程的加快，商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚。地鐵的建設(shè)、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項(xiàng)目，本案正面臨著綜合體項(xiàng)目在天津發(fā)展的一個(gè)高峰。綜合體建設(shè)的集中進(jìn)行正是本案的各種業(yè)態(tài)均面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要原因之一，這迫使本案的各業(yè)態(tài)之間進(jìn)行更優(yōu)化的組合。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分。，規(guī)劃可用地面積14公頃。規(guī)劃范圍是東至臺(tái)兒莊路、西至南京路兩側(cè)、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的濃厚，商務(wù)區(qū)有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。目前，小白樓地區(qū)通過大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，已形成集中的商業(yè)繁華區(qū)；作為CBD功能主體的辦公及貿(mào)易、咨詢業(yè)，在小白樓地區(qū)已經(jīng)頗具規(guī)模。在此基礎(chǔ)上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。規(guī)劃上，區(qū)域以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、會(huì)議、高級(jí)酒店、高級(jí)公寓為主，并保留保留區(qū)內(nèi)的市級(jí)文物建筑及區(qū)級(jí)文物建筑以及區(qū)內(nèi)各保留用地內(nèi)的建筑。規(guī)劃總建筑面積約160180萬平方米，其中保留總建筑面積90萬平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬平方米。小白樓CBD地區(qū)該地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有一定的知名度。市委、市政府、市人大及一些市屬機(jī)關(guān)均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。整體規(guī)劃上，主要有以下特點(diǎn)：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨(dú)具特色的城市空間形象。l 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化著重建設(shè)好地鐵一號(hào)線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設(shè)。同時(shí)，投資5000萬元建設(shè)立體停車樓。l 服務(wù)功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、治安自動(dòng)化、停車場(chǎng)自動(dòng)化以及全程物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。目前，該區(qū)域已是天津市商務(wù)氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、泰達(dá)大廈、恒華國(guó)際大廈、新達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)完成后，將形成集中較知名寫字樓達(dá)20多座，其中甲級(jí)寫字樓12座的格局，完全成為天津市的商務(wù)中心區(qū)。二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治鲂“讟荂BD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍對(duì)本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點(diǎn)劣勢(shì)：l 交通動(dòng)線組織的不利 交通的便捷程度對(duì)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)有著巨大影響。小白樓地區(qū)作為天津市的商務(wù)中心區(qū)，吸引了大量的人流、車流，但道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)并未及時(shí)跟上，導(dǎo)致交通的擁堵，影響了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展。l 早期項(xiàng)目對(duì)地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。但是，較早的項(xiàng)目如凱旋門廣場(chǎng)等檔次、形象已顯偏低，影響了地區(qū)的整體形象，對(duì)本案有著負(fù)面影響。但是，雖然有以上兩點(diǎn)劣勢(shì)，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍都將幫助本案競(jìng)爭(zhēng)力的提升，是本案最大的機(jī)會(huì)所在。三、 本案在區(qū)域中的地位作用以南京路為界，小白樓CBD區(qū)域可大體劃分為兩個(gè)部分：北部以金皇大廈、凱旋門廣場(chǎng)等較老建筑為主，已發(fā)展比較成熟，但檔次偏低，環(huán)境較嘈雜。南部的項(xiàng)目主要以國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、圖書大廈等項(xiàng)目為主，靠近五大道風(fēng)情區(qū)，環(huán)境較好，項(xiàng)目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。為該區(qū)域未來發(fā)展的重點(diǎn)，但缺乏足夠的大型商業(yè)、娛樂設(shè)施作為配套。由此，可以得結(jié)論：作為大型綜合公建項(xiàng)目，本案應(yīng)立足于CBD區(qū)域南側(cè)高端商務(wù)市場(chǎng)，建設(shè)區(qū)域內(nèi)新的中高端標(biāo)志性商務(wù)樓宇形象。同時(shí)，利用自身體量龐大優(yōu)勢(shì)，豐富各類業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端商業(yè)、居住氣氛的缺失，同時(shí)借此完成快速回款的目的。對(duì)內(nèi)通過項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項(xiàng)目功能整體放大，對(duì)外通過形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項(xiàng)目在文脈和時(shí)空上有機(jī)結(jié)合，最終達(dá)到效用的最大化。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項(xiàng)目特征分析二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位由于是試用資料，不能全部展現(xiàn)，需要請(qǐng)聯(lián)系購(gòu)買《2007房地產(chǎn)策劃大全》32 / 32