【正文】 區(qū)域住宅項(xiàng)目5001000元，難以彌補(bǔ)建設(shè)周期、建筑特點(diǎn)帶來的損失，風(fēng)險(xiǎn)更大、回報(bào)率較低。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關(guān)系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識的增強(qiáng)得到改變。隨著潛在項(xiàng)目的進(jìn)一步推出市場，原有商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃重。l 潛在供應(yīng)極大，集中放量競爭激烈雖然目前天津市寫字樓供應(yīng)比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與本案同步進(jìn)行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)到120萬平米以上。l 高端放量集中，商住SOHO類產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過多，各項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項(xiàng)目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機(jī)會。風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會。區(qū)域市場分析、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰻顩r物業(yè)名稱等級總體量（萬平米）單層面積（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費(fèi)（元/月/平米）空置率入伙時(shí)間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%信達(dá)廣場5A甲級商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級1516只租不售4已含10%濱江萬麗5A甲級2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級3290065001510%泰達(dá)大廈甲級61982只租不售已含15%亞太大廈甲級3101780001015%恒華大廈甲級130091003020%l 存量寫字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。 7元/平方米/天以上為第一梯度；252。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。 金皇大廈、萬順I(yè)CTC等為第二梯度；252。通過對小白樓區(qū)域的寫字樓實(shí)際進(jìn)駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達(dá)廣場外，空置率普遍在20%以下，經(jīng)營比較成熟的項(xiàng)目入住率能超過90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對該區(qū)域的認(rèn)可程度。 目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。252。252。252。252。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國際跨國公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點(diǎn)，辦公樓主要客戶由各國內(nèi)外知名金融、保險(xiǎn)、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬麗等）租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價(jià)格敏感度較高。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢，例如保險(xiǎn)、金融、IT等行業(yè)對寫字樓的需求在迅速增加。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進(jìn)駐高檔寫字樓。如國際大廈、津匯廣場、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。 規(guī)模巨大、數(shù)量密集，商務(wù)中心氣氛濃厚。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。252。252。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項(xiàng)目的問題：252。當(dāng)然，隨著地鐵一號線的通車及市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。 寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、信達(dá)廣場等高端項(xiàng)目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。本案寫字樓部分初步建議、本案寫字樓面臨市場狀況小結(jié)對天津市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅姆治霰砻鳎旖蚴袑懽謽鞘袌龈偁幖ち?，潛在?xiàng)目眾多，風(fēng)險(xiǎn)較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競爭優(yōu)勢更強(qiáng)。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競爭項(xiàng)目時(shí)，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢。252。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設(shè)施影響更大。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目對此問題的適應(yīng)能力最優(yōu)。 回款雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價(jià)與銷售速度仍不如住宅項(xiàng)目。并且，寫字樓投資回報(bào)率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。同時(shí)，受高容積率的限制，街鋪建設(shè)用地有限，相比酒店等其它公建設(shè)施，寫字樓項(xiàng)目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。由此，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時(shí)適當(dāng)縮小寫字樓部分的比例，約6萬平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)上，較規(guī)整部分設(shè)計(jì)為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計(jì)為SOHO，也利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。近年來，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。從1999年到2004年。、天津旅游人次變動情況來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了489017人。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外游客來津人數(shù)將以每年增長20%以上速度遞增，國內(nèi)游客來津人數(shù)將以每年增長18%以上的速度遞增。未來天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。天津存量酒店供需情況分析、現(xiàn)有酒店情況分析目前，天津星級酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。酒店，尤其是四星級以上酒店的稀少難以滿足接待市場需要。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少。、酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率喜來登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬麗酒店85%85%85%泰達(dá)國際會館85%85%85%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀(jì)酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對四、五星級酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級酒店市場的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，天津星級飯店數(shù)量將會突破190家，星級飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。在已啟動的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如陽光星期八、海河新天地等項(xiàng)目都規(guī)劃有高檔酒店。項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬平方米的五星級商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F(tuán)有限公司4萬平米，客房343套美國豪生酒店集團(tuán)，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級迎賓廣場酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營龍悅海上國際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項(xiàng)目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項(xiàng)目中，也有高星級酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。分布特點(diǎn)仍然以河西、和平、南開為主。l 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點(diǎn)：252。252。252。252。、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項(xiàng)目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空當(dāng)。從潛在看，天津市高端酒店供應(yīng)密集，競爭激烈。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場切入機(jī)會。但是，考慮到酒店部分對經(jīng)營要求很高，難于以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行零散發(fā)售。按四星級以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬平米左右。2002年泰達(dá)