【正文】 白樓區(qū)域的寫字樓實際進駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達廣場外，空置率普遍在20%以下，經(jīng)營比較成熟的項目入住率能超過90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對該區(qū)域的認可程度。 目前區(qū)域內(nèi)在售項目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。252。252。252。252。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國際跨國公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點，辦公樓主要客戶由各國內(nèi)外知名金融、保險、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬麗等）租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度較高。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢，例如保險、金融、IT等行業(yè)對寫字樓的需求在迅速增加。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進駐高檔寫字樓。如國際大廈、津匯廣場、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。 規(guī)模巨大、數(shù)量密集，商務(wù)中心氣氛濃厚。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。252。252。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項目的問題：252。當然，隨著地鐵一號線的通車及市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。 寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、信達廣場等高端項目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。本案寫字樓部分初步建議、本案寫字樓面臨市場狀況小結(jié)對天津市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅姆治霰砻?，天津市寫字樓市場競爭激烈，潛在項目眾多，風險較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競爭優(yōu)勢更強。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競爭項目時，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢。252。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設(shè)施影響更大。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項目中，寫字樓項目對此問題的適應(yīng)能力最優(yōu)。 回款雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價與銷售速度仍不如住宅項目。并且，寫字樓投資回報率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強，這一狀況有望得到改善。同時，受高容積率的限制，街鋪建設(shè)用地有限，相比酒店等其它公建設(shè)施，寫字樓項目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。由此，出于分散風險、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時適當縮小寫字樓部分的比例，約6萬平米。規(guī)劃設(shè)計上，較規(guī)整部分設(shè)計為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計為SOHO，也利于實現(xiàn)價值的最大化。近年來，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。從1999年到2004年。、天津旅游人次變動情況來源：天津市統(tǒng)計年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達到了489017人。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外游客來津人數(shù)將以每年增長20%以上速度遞增，國內(nèi)游客來津人數(shù)將以每年增長18%以上的速度遞增。未來天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，同時努力把天津建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。天津存量酒店供需情況分析、現(xiàn)有酒店情況分析目前，天津星級酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。酒店，尤其是四星級以上酒店的稀少難以滿足接待市場需要。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少。、酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率喜來登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬麗酒店85%85%85%泰達國際會館85%85%85%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對四、五星級酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級酒店市場的供應(yīng)量還遠未達到飽和，仍有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計到2007年年底，天津星級飯店數(shù)量將會突破190家，星級飯店客房總數(shù)將達到25000間左右。在已啟動的房地產(chǎn)項目中，如陽光星期八、海河新天地等項目都規(guī)劃有高檔酒店。項目名稱發(fā)展商項目概況時代奧城國際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場酒店項目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級，主體已建成海河樓酒店項目天津房產(chǎn)總公司酒店項目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬平方米的五星級商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F有限公司4萬平米，客房343套美國豪生酒店集團，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團（含地下）五星級迎賓廣場酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場酒店新加坡GIC日本全日通集團經(jīng)營龍悅海上國際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項目中，也有高星級酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。分布特點仍然以河西、和平、南開為主。l 潛在酒店特點小結(jié)統(tǒng)計分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點：252。252。252。252。、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空當。從潛在看，天津市高端酒店供應(yīng)密集，競爭激烈。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴重不足，本案有著明顯的市場切入機會。但是，考慮到酒店部分對經(jīng)營要求很高，難于以產(chǎn)權(quán)式進行零散發(fā)售。按四星級以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬平米左右。2002年泰達國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。 純粹的酒店式公寓252。 銷售型酒店式公寓。非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價中溢出部分給予回報的，如海河之子、時代奧城等項目；另一種為售后長期包租如泰達國際公寓。、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號51489天95%以上泰達國際會館南開區(qū)復(fù)康路7號增2號33014天80%左右濠景?國際南開區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套天未入住煥日線河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住誠基中心南京路與長沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住酒 店 自 帶喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2天未入住濱江萬麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號4500天70%以上水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號188015元/m2天90%以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號15780天　80%左右凱旋門大廈和平區(qū)南京路66號317002元/m2天　60%國際大廈和平區(qū)南京路75號1736012元/m2天80%左右依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計，天津市目前共有酒店式公寓約50萬平米。其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。房源緊張在各個酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。、租客來源項目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士奧林匹克大廈20%70%10%——國際大廈10%90%————金皇大廈20%60%——20%濱江國際大飯店20%50%20%10%泰達國際會館10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補貼，其普通員工住房補貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。、在售酒店式公寓的銷售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項目主要有已正式銷售的時代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。 時代奧城酒店式公寓時代奧城酒店式公寓部分，總建12萬平米，（2棟），共880套。目前均價9500元（含裝修標準1200元）。252。對比目前市場在售的兩個項目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當?shù)氖袌鲂枨?。潛在競爭項目由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供?yīng)量迅猛增長，目前市場已知潛在供應(yīng)有：　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港白天鵝河西區(qū)大沽南路50000世貿(mào)廣場南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中依托式和記黃埔項目和平區(qū)南京路與長沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中海河新天地河?xùn)|區(qū)新開路規(guī)劃中合計　　270000+雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計，近有27萬平方米以上的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠期風險。品質(zhì)將決定項目的售價和日后的經(jīng)營回報。對銷售而言，項目是否具有投資價值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。酒店式公寓選址一般都會依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進行銷售，參考目前天津市場對酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項目有著良好的市場前景，有適當放大體量的必要，建