【正文】 %1998圖書大廈3租金：售價：650010%2002華盛廣場5租金：2（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費(fèi)）5%2000國華大廈租金：售價：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998峰匯廣場租金：(精裝)售價：9700(精裝)60%2005國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心租金：售價：1060020%2003恒華大廈 租金：售價：910020%2005亞太大廈3租金：售價：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）售價:930010%2004南開區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價：650020%2004榮華時代廣場租金：未定售價：68009%2006和平區(qū)信達(dá)廣場租金：售價：1600060%2005國際大廈 租金：82%1990津匯廣場租金：58%2002萬科世貿(mào)廣場 租金：12%1995濱江萬麗租金：45%2000河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈租金：8%1997萬科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費(fèi)）20%1999河?xùn)|區(qū)天星河畔廣場租金：售價：850020%1998萬隆中心大廈租金：售價：800020%2001三聯(lián)廣場售價：700035%2005目前天津甲級寫字樓總建筑面積約為160萬平方米，寫字樓部分面積約為105萬平方米，約占總建筑面積的66%。 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務(wù)區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。2002年、2003年寫字樓市場整體需求一直處于需求上升的量變階段。但是，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長足提高。出售部分面積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂休閑為主。運(yùn)用市場比較法，考慮到時間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，—（按預(yù)估推出時間）。2004年，%。截至目前，天津市內(nèi)綜合素質(zhì)較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80%左右，而南京路沿線綜合素質(zhì)優(yōu)的物業(yè)出租率則能達(dá)到90%。是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。存量項目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河?xùn)|十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對分散。而這一情況隨著經(jīng)濟(jì)水平的改善和對外交流的加強(qiáng)，在未來有極大可能得到改善。、天津市寫字樓市場總結(jié)對天津市寫字樓整體市場環(huán)境的分析表明，目前天津市寫字樓市場有如下特征：l 存量高端寫字樓供給不足，出租狀況優(yōu)秀目前天津甲級寫字樓的總供給量僅有105余萬平米，尤其缺乏較高端的項目。 本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。l 租金及空置率狀況注：為比較方便，本司將物業(yè)費(fèi)攤?cè)胱饨穑M(jìn)行了修正，—8元/平米/天之間，依個項目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個梯度：252。l 售價狀況252。 從的信達(dá)廣場與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價差來看，區(qū)域存量項目中，高端、中高端項目仍比較稀缺。第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢。 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴(yán)重。252。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。252。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機(jī)會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。目前，天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。該時，天津星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達(dá)到13家，四星級飯店將達(dá)到或超過24家，三星級飯店將達(dá)到或超過73家，一、二星級飯店將達(dá)到或超過80家。 項目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負(fù)荷運(yùn)營的狀態(tài)。三、 酒店式公寓市場分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動。銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國際會館開始正式推出，此后海河之子、時代奧城、龍悅海上國際花園等項目的酒店式公寓也屬于這種類型。月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天80%以上寫 字 樓 自 帶萬科世貿(mào)廣場和平區(qū)南京路129號16000此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型。國際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海潛在酒店式公寓一般與住宅項目搭配，除奧運(yùn)板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。㎡）均價：12000/年綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場競爭力。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。因此，本案經(jīng)營精品百貨的高端商業(yè)市場機(jī)會較大，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。地鐵的建設(shè)、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項目，本案正面臨著綜合體項目在天津發(fā)展的一個高峰。規(guī)劃總建筑面積約160180萬平方米，其中保留總建筑面積90萬平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬平方米。二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治鲂“讟荂BD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍對本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點劣勢：l 交通動線組織的不利 交通的便捷程度對商務(wù)、商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)有著巨大影響。由此，可以得結(jié)論：作為大型綜合公建項目，本案應(yīng)立足于CBD區(qū)域南側(cè)高端商務(wù)市場，建設(shè)區(qū)域內(nèi)新的中高端標(biāo)志性商務(wù)樓宇形象。 馬場道為項目四至唯一雙向道，車流、人流最密集，適合公建設(shè)施擺放。 北側(cè)馬場道景觀更好，可加以利用。l 設(shè)施特征智能化高建筑綜合體既有大眾化的一面，同時，作為商務(wù)、商業(yè)密集體，又必須是高科技、高智能的集合，設(shè)施必須充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)需要得到保證。同時，高檔酒店的引入對項目形象的提升，寫字樓、居住部分價格的拉動也有著積極而正面的作用。l 并列的功能關(guān)系建筑綜合體的功能組合中有些單元之間并沒有什么必然關(guān)聯(lián)，相互間的影響主要在形象、檔次的互動上，如辦公、居住、旅店、展覽等功能單元，在功能上各自都是相對獨(dú)立的使用空間，但在形象上有著明顯的互相拉動作用。 小白樓的位置優(yōu)勢對本案，尤其是本案的寫字樓部分品質(zhì)提升有著巨大幫助，必須在各方面加以重視。l 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險最小化原則擺在項目面前的一個事實是項目前期投入資金較大，為了降低開發(fā)商開發(fā)風(fēng)險，我司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時，考慮以盡快回收資金為前提原則，基于該原則，盡量多規(guī)劃一些可售性較好的產(chǎn)品類型，如酒店式公寓、沿街小商鋪、SOHO辦公樓、公寓，以盡快的實現(xiàn)部分面積的銷售，快速回籠部分資金，進(jìn)行滾動式開發(fā)，盡量減少自有資金投入，以降低項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。為保證商業(yè)的檔次、形象，商業(yè)業(yè)態(tài)的主體有必要采取同一招商的形式經(jīng)營。根據(jù)市場發(fā)展趨勢分析，天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度隨著區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的發(fā)展，項目的價格提升將超過天津市平均水平，以平均每年上漲10%計，08年底推出時價格上漲33%。l 酒店式公寓 除街鋪外，酒店式公寓是銷售單價最高的物業(yè)，并且，市場認(rèn)同度極高，現(xiàn)有優(yōu)秀的酒店式公寓銷售速度優(yōu)秀。市中心的地理位置和優(yōu)異的投資價值都將成為本案共與部分競爭力的保障。為保證回款速度的要求，本司建議寫字樓采用如下形式分配 ：216。由此估算，除酒店、商業(yè)、寫字樓自行持有部分的收益外，—，與投資額基本相當(dāng)，此外，酒店及商業(yè)部分預(yù)計獲得年收入7515—8610萬元，并有相當(dāng)?shù)纳细】臻g。 西北靠近ICTC，進(jìn)一步強(qiáng)化商務(wù)氛圍。 北側(cè)臨近地鐵站，人流密集，商業(yè)價值最高。推出時市場價格可能上浮，根據(jù)工期進(jìn)度及市場情況，公寓、商鋪等業(yè)態(tài)的推出可能提前。根據(jù)目前天津市場狀況，—，目前天津市寫字樓出租良好，租金上升較快，但考慮到潛在供應(yīng)過大的負(fù)面作用，本司預(yù)計寫字樓部分的單價難以繼續(xù)上升。由于本案東西向較窄，預(yù)計南側(cè)采光面好部分可規(guī)劃6萬平米公寓。 建議規(guī)劃酒店式公寓2萬平米，按現(xiàn)有市場可比價格計算。由此，本案商業(yè)業(yè)態(tài)為3萬平米，四層裙樓。由于各類業(yè)態(tài)中，以商鋪的單價最高，最容易實現(xiàn)價值的最大，在不影響品質(zhì)的前提下，可考慮臨街鋪面分割出售。 業(yè)態(tài)劃分綜上所述，本案作為綜合體可能涉及的業(yè)態(tài)中，將以寫字樓為中心，各業(yè)態(tài)圍繞寫字樓相互聯(lián)系，酒店和集中商業(yè)作為項目提升檔次，拉升價格的手段，商鋪、公寓及酒店式公寓作為快速銷售回款的主要途徑。 商鋪可實現(xiàn)的的單位價格最高，但囿于項目自身條件，難以展開過多。因此設(shè)計、擺布上有必要加以重視。零售更能夠提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)拉升項目形象。通過項目內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，使用也能相互補(bǔ)充。建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 南昌路與合肥道為單行道，不利公建，但能達(dá)到鬧中取靜效果，利于住宅類產(chǎn)品規(guī)劃。對內(nèi)通過項目內(nèi)部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項目功能整體放大，對外通過形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項目在文脈和時空上有機(jī)結(jié)合，最終達(dá)到效用的最大化。l 早期項目對地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。市委、市政府、市人大及一些市屬機(jī)關(guān)均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團(tuán)，以商務(wù)、酒店為主。 主要商業(yè)項目：項目地點總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購物廣場河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設(shè)施。216。據(jù)調(diào)研，目前濱江道上的商鋪年租金達(dá)12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。從潛在項目看，信達(dá)廣場位于小白樓區(qū)域北側(cè)CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價值。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競爭屬于品質(zhì)之爭。銷售速度可以達(dá)到100套/月的水平。國際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對租賃一居的客戶進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。天（售完代租）85%以上華盛廣場河西區(qū)圍堤道146號21000天90%以上信達(dá)廣場