【文章內(nèi)容簡介】 住率旺季淡季平均入住率喜來登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬麗酒店85%85%85%泰達(dá)國際會(huì)館85%85%85%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀(jì)酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對四、五星級酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級酒店市場的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級星級旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前天津市存量四、五星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，天津星級飯店數(shù)量將會(huì)突破190家，星級飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。該時(shí)，天津星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達(dá)到13家，四星級飯店將達(dá)到或超過24家，三星級飯店將達(dá)到或超過73家，一、二星級飯店將達(dá)到或超過80家。在已啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如陽光星期八、海河新天地等項(xiàng)目都規(guī)劃有高檔酒店。目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬平方米的五星級商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤?？毓杉瘓F(tuán)有限公司4萬平米，客房343套美國豪生酒店集團(tuán)，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級迎賓廣場酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營龍悅海上國際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項(xiàng)目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項(xiàng)目中，也有高星級酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級酒店分布比例：南開區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。分布特點(diǎn)仍然以河西、和平、南開為主。注：由于本案距紅橋、河北區(qū)過遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目從潛在四、五星級酒店分布的情況看，分布仍呈現(xiàn)出集中趨勢：均在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的區(qū)域，這也是酒店賴以生存的基本條件。l 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點(diǎn)：252。 項(xiàng)目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。252。 酒店檔次高，規(guī)劃多以五星為主。252。 酒店項(xiàng)目多集中在大型綜合體中，情況與本案類似。252。 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營的市場難題。、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項(xiàng)目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場空當(dāng)。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負(fù)荷運(yùn)營的狀態(tài)。從潛在看，天津市高端酒店供應(yīng)密集，競爭激烈。本案所處的小白樓CBD區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對酒店，尤其是中高端酒店需求量大。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場切入機(jī)會(huì)。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。但是，考慮到酒店部分對經(jīng)營要求很高，難于以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行零散發(fā)售。若無法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。按四星級以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬平米左右。三、 酒店式公寓市場分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。2002年泰達(dá)國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標(biāo)志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。天津市酒店式公寓現(xiàn)狀、酒店式公寓的市場標(biāo)準(zhǔn)目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類型：252。 純粹的酒店式公寓252。 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦?52。 銷售型酒店式公寓。純粹的酒店式公寓目前天津市場投入經(jīng)營的只有一家，即奧林匹克大廈。非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項(xiàng)目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國際會(huì)館開始正式推出，此后海河之子、時(shí)代奧城、龍悅海上國際花園等項(xiàng)目的酒店式公寓也屬于這種類型。這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的，如海河之子、時(shí)代奧城等項(xiàng)目；另一種為售后長期包租如泰達(dá)國際公寓。目前，天津市場上宣傳的酒店式公寓大多為產(chǎn)權(quán)式，一般僅打出類似概念，服務(wù)及后期運(yùn)營實(shí)際為高端住宅。、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號51489天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號42000天95%以上泰達(dá)國際會(huì)館南開區(qū)復(fù)康路7號增2號33014天85%以上利順德大廈和平區(qū)臺(tái)兒莊路32號11500天80%左右濠景?國際南開區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天未入住煥日線河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時(shí)代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住誠基中心南京路與長沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住酒 店 自 帶喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2天90%以上信達(dá)廣場和平區(qū)解放路188號20000610元/m2天未入住濱江萬麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號4500天75%津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號1183天70%以上水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號188015元/m2天　70%以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號6739天90%以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號15780天80%以上寫 字 樓 自 帶萬科世貿(mào)廣場和平區(qū)南京路129號16000天　80%左右凱旋門大廈和平區(qū)南京路66號317002元/m2天（售完代租）85%以上華盛廣場河西區(qū)圍堤道146號21000天　60%國際大廈和平區(qū)南京路75號1736012元/m2天95%左右科技咨詢大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2天80%左右依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計(jì)，天津市目前共有酒店式公寓約50萬平米。但是，由于天津市有一些住宅項(xiàng)目為獲取更高價(jià)格，以酒店式公寓進(jìn)行宣傳，此外，一些較老的項(xiàng)目為獲取更高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。房源緊張?jiān)诟鱾€(gè)酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。國際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對租賃一居的客戶進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。、租客來源項(xiàng)目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士奧林匹克大廈20%70%10%——國際大廈10%90%————金皇大廈20%60%——20%濱江國際大飯店20%50%20%10%泰達(dá)國際會(huì)館10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價(jià)格相同，而韓國人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會(huì)選擇價(jià)格相對較高的酒店式公寓。在居住習(xí)慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。、在售酒店式公寓的銷售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項(xiàng)目主要有已正式銷售的時(shí)代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。252。 時(shí)代奧城酒店式公寓時(shí)代奧城酒店式公寓部分，總建12萬平米，（2棟），共880套。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型。目前均價(jià)9500元（含裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元）。銷售速度可以達(dá)到100套/月的水平。252。 龍悅海上國際花園酒店式公寓 龍悅海上國際花園位于紅橋區(qū)咸陽橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價(jià)9000，從認(rèn)購狀況看，市場接受狀況極差。對比目前市場在售的兩個(gè)項(xiàng)目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨蟆５?，其市場接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價(jià)值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價(jià)格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認(rèn)可。潛在競爭項(xiàng)目由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長，目前市場已知潛在供應(yīng)有：　項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港國際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海白天鵝河西區(qū)大沽南路50000世貿(mào)廣場南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中依托式和記黃埔項(xiàng)目和平區(qū)南京路與長沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中海河新天地河?xùn)|區(qū)新開路規(guī)劃中合計(jì)　　270000+雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近有27萬平方米以上的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競爭屬于品質(zhì)之爭。品質(zhì)將決定項(xiàng)目的售價(jià)和日后的經(jīng)營回報(bào)。因?yàn)楦叨?