【正文】 216。業(yè)態(tài)建筑面積（萬平米）推出時(shí)間（年末）現(xiàn)單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/平米）回款（億元）租金（千萬元/年）寫字樓（出售）309年—————寫字樓（持有）109年———————寫字樓（SOHO）209年9000——集中商業(yè)208年———————商鋪108年2萬——酒店309年——————酒店式公寓208年——公寓608年80009500——總計(jì)2008年——————注1：以上價(jià)格及推出時(shí)間均為按一般市場標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，略偏于保守。 高端寫字樓4萬平米由于寫字樓完全售出后，品質(zhì)難于保障，購買者對(duì)此的疑慮將影響銷售價(jià)格，因此建議發(fā)展商保留1萬平米進(jìn)行統(tǒng)一招租，招入國內(nèi)外知名企業(yè)，以提升銷售單價(jià)，目前天津市高端寫字樓平均租金水平為5—6元/天/平米（不含物業(yè)），并有日趨上漲的趨勢，以保守估計(jì)，年租金上漲率5%，%，則租金水平在6元—7元/天/平米，年租金收入為1825萬元—2190萬元，并有約20%的上浮空間。同時(shí)，據(jù)天津市情況判斷，項(xiàng)目的煤氣、水、電等生活成本及貸款問題可通過與主管部門協(xié)商解決。因此建議依托酒店優(yōu)勢，加大產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓的比例。集中商場按信達(dá)廣場整租標(biāo)準(zhǔn)平均，日租金3—4元/平米，以2008年末初投入運(yùn)營計(jì)，預(yù)計(jì)年租金上漲率10%。考慮到發(fā)展商的回款壓力，集中商業(yè)按百貨類要求最小面積要求計(jì)算，為2萬平米。l 與周邊環(huán)境和諧原則與周邊環(huán)境的和諧體現(xiàn)在前期業(yè)態(tài)分割和定位時(shí)，主要體現(xiàn)在各類業(yè)態(tài)要與周邊業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，形成有機(jī)的共生。 交通的擁堵是項(xiàng)目微觀位置的最大劣勢，地鐵的成熟運(yùn)營對(duì)交通的改善作用毋庸置疑，因此無論產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是宣傳都必須突出此點(diǎn)。l 既相斥又吸引的功能關(guān)系　　購物活動(dòng)一般是較為喧鬧的活動(dòng)，所以在一定程度上會(huì)對(duì)辦公、居住和旅館等功能單元產(chǎn)生干擾，但它們又存在著相互吸引、相互依托的關(guān)系。l 商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，可以形成城市范圍的市場以吸引和支持項(xiàng)目的其它功能。l 服務(wù)周期長為提高綜合體的使用效益，避免“死城”的出現(xiàn)，本案作為建筑綜合體，必須將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮。 綜合體項(xiàng)目特征分析本案規(guī)劃為建筑綜合體。216。同時(shí)，利用自身體量龐大優(yōu)勢，豐富各類業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端商業(yè)、居住氣氛的缺失，同時(shí)借此完成快速回款的目的。小白樓地區(qū)作為天津市的商務(wù)中心區(qū)，吸引了大量的人流、車流，但道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)并未及時(shí)跟上，導(dǎo)致交通的擁堵，影響了區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展。小白樓CBD地區(qū)該地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國際、國內(nèi)享有一定的知名度。綜合體建設(shè)的集中進(jìn)行正是本案的各種業(yè)態(tài)均面臨激烈競爭的重要原因之一，這迫使本案的各業(yè)態(tài)之間進(jìn)行更優(yōu)化的組合。第三部分：天津市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r分析一、 潛在綜合體項(xiàng)目基本情況據(jù)本司統(tǒng)計(jì)，天津市中心區(qū)域目前潛在的高容積率綜合體項(xiàng)目主要有：項(xiàng)目名稱位置發(fā)展商項(xiàng)目概要世貿(mào)中心南門外大街天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司占地8萬平米，總建筑面積45萬平米；一層以上有面積約6萬平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店，面積約10萬平方米的酒店式公寓以及面積約11萬平方米的寫字樓。216。小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置小白樓商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。㎡24元35濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價(jià)、租金仍名列前茅。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。白天鵝河西區(qū)大沽南路50000世貿(mào)廣場南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中依托式和記黃埔項(xiàng)目和平區(qū)南京路與長沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中海河新天地河?xùn)|區(qū)新開路規(guī)劃中合計(jì)　　270000+雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近有27萬平方米以上的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對(duì)于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)。目前均價(jià)9500元（含裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元）。房源緊張?jiān)诟鱾€(gè)酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。天　80%左右凱旋門大廈和平區(qū)南京路66號(hào)317002元/m2天未入住煥日線河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時(shí)代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住誠基中心南京路與長沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住酒 店 自 帶喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的，如海河之子、時(shí)代奧城等項(xiàng)目；另一種為售后長期包租如泰達(dá)國際公寓。2002年泰達(dá)國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標(biāo)志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。從潛在看，天津市高端酒店供應(yīng)密集，競爭激烈。252。在已啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如陽光星期八、海河新天地等項(xiàng)目都規(guī)劃有高檔酒店。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外游客來津人數(shù)將以每年增長20%以上速度遞增，國內(nèi)游客來津人數(shù)將以每年增長18%以上的速度遞增。規(guī)劃設(shè)計(jì)上，較規(guī)整部分設(shè)計(jì)為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計(jì)為SOHO，也利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。 回款雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價(jià)與銷售速度仍不如住宅項(xiàng)目。252。 寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、信達(dá)廣場等高端項(xiàng)目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。252。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進(jìn)駐高檔寫字樓。252。 目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。 7元/平方米/天以上為第一梯度；252。l 潛在供應(yīng)極大，集中放量競爭激烈雖然目前天津市寫字樓供應(yīng)比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與本案同步進(jìn)行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)到120萬平米以上。因此相對(duì)較高端的項(xiàng)目均能在保持一定租金水準(zhǔn)的情況下仍能有85%甚至90%以上的入住率，體現(xiàn)了目前市場對(duì)高端寫字樓的龐大需求。、潛在市場分析l 寫字樓潛在供應(yīng)規(guī)模 隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對(duì)解決“停緩建”工程力度的加大，未來一到兩年內(nèi)，將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場，加劇市場的競爭。從租金、售價(jià)對(duì)比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓近兩年長期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80%以上。216。租金在保持了2－3年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢。隨著天津市建設(shè)北方金融中心力度的加大，第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，為寫字樓的長期需求提供有力保障。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。出售街鋪面積約為1萬平米。l 商業(yè)部分3萬平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。由此計(jì)算，由發(fā)展商自行持有部分面積為：酒店3萬平米，集中商業(yè)2萬平米，寫字樓1萬平米，共6萬平米。、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r年份第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長速度占國民經(jīng)濟(jì)比重2000%%2001%%2002960%%2003%%2004%%來源：年天津統(tǒng)計(jì)年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產(chǎn)業(yè)比重長期保持在50%以下的水平。天津市寫字樓市場整體狀況分析2001年后，天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進(jìn)入天津設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司進(jìn)入天津市場。216。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項(xiàng)目作為形象支撐，出于寫字樓建設(shè)集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域。并且，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍以企業(yè)購買自用為主。l 潛在項(xiàng)目分布情況本案從潛在寫字樓項(xiàng)目的分布看，傳統(tǒng)上寫字樓項(xiàng)目的密集區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為未來寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，友誼路區(qū)域、南京路沿線及鞍山西道區(qū)域?yàn)橹?。l 供應(yīng)日趨集中，CBD優(yōu)勢顯現(xiàn)無論目前寫字樓存量市場還是潛在市場，小白樓地區(qū)、友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點(diǎn)分布的區(qū)域。但商住SOHO類項(xiàng)目潛在供應(yīng)不足，也成為本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 其余寫字樓為第三梯度；可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場客戶的梯次分布較明確。 圖書大廈和亞太大廈目前都基本處于尾盤狀態(tài)，目前只有小面積辦公間，受到尾盤影響，其價(jià)格應(yīng)有一定修正。作為天津的CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構(gòu)成出現(xiàn)整體實(shí)力較高，涉及行業(yè)相對(duì)廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升等特點(diǎn)。252。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時(shí)跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場道、大光明橋等路段都是擁堵嚴(yán)重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅倪M(jìn)一步發(fā)展造成障礙。通過對(duì)寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時(shí)除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。同時(shí)，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格，有必要由發(fā)展商持有1萬平米的體量，引進(jìn)國際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住，進(jìn)行招租經(jīng)營。近年來，天津進(jìn)出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進(jìn)而也帶動(dòng)了酒店等行業(yè)的發(fā)展。2005年天津旅游統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級(jí)酒店共有58家，其中四星級(jí)以上酒店16。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前天津市存量四、五星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。注：由于本案距紅橋、河北區(qū)過遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目從潛在四、五星級(jí)酒店分布的情況看，分布仍呈現(xiàn)出集中趨勢：均在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的區(qū)域，這也是酒店賴以生存的基本條件。 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營的市場難題。若無法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。純粹的酒店式公寓目前天津市場投入經(jīng)營的只有一家，即奧林匹克大廈。天85%以上利順德大廈和平區(qū)臺(tái)兒莊路32號(hào)11500天　70%以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號(hào)6739但是，由于天津市有一些住宅項(xiàng)目為獲取更高價(jià)格，以酒店式公寓進(jìn)行宣傳，此外，一些較老的項(xiàng)目為獲取更高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。252。但是，其市場接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價(jià)值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價(jià)格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認(rèn)可。現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。小白樓商圈由于地處C