【正文】 友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點分布的區(qū)域。隨著潛在項目的進一步推出市場，原有商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃重。 本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。l 潛在供應極大，集中放量競爭激烈雖然目前天津市寫字樓供應比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計，與本案同步進行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項目規(guī)模已達到120萬平米以上。同類產(chǎn)品，尤其是大量規(guī)模在15萬平米以上，與本案產(chǎn)品形式類似產(chǎn)品短期內(nèi)的集中上市勢必對本案產(chǎn)生劇烈沖擊。l 高端放量集中，商住SOHO類產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過多，各項目在規(guī)劃設(shè)計上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項目存在巨大供應缺口，這也是本案可以加以利用的機會。綜上所述，從天津市寫字樓整體市場狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和市民投資意識的改善將為寫字樓市場的進一步發(fā)展帶來機遇，但目前寫字樓銷售的冷淡和潛在供應的集中投放都將對寫字樓的經(jīng)營，尤其是高端寫字樓的銷售回款帶來巨大的風險。風險大于機會。但商住SOHO類項目潛在供應不足，也成為本案的機會點之一。區(qū)域市場分析、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰻顩r物業(yè)名稱等級總體量（萬平米）單層面積（平米）售價（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費（元/月/平米）空置率入伙時間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%信達廣場5A甲級商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級1516只租不售4已含10%濱江萬麗5A甲級2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級3290065001510%泰達大廈甲級61982只租不售已含15%亞太大廈甲級3101780001015%恒華大廈甲級130091003020%l 存量寫字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。l 租金及空置率狀況注：為比較方便，本司將物業(yè)費攤?cè)胱饨?，進行了修正，—8元/平米/天之間，依個項目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個梯度：252。 7元/平方米/天以上為第一梯度；252。 4－5元/平方米/天為第二梯度；252。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。 國際大廈、信達廣場是第一梯度；252。 金皇大廈、萬順I(yè)CTC等為第二梯度；252。 其余寫字樓為第三梯度；可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場客戶的梯次分布較明確。通過對小白樓區(qū)域的寫字樓實際進駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達廣場外，空置率普遍在20%以下，經(jīng)營比較成熟的項目入住率能超過90%，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對該區(qū)域的認可程度。l 售價狀況252。 目前區(qū)域內(nèi)在售項目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。除信達廣場售價16000元/平米、萬順I(yè)CTC售價10600元/平米，其余基本在在8000—9000元/平米左右。252。 新推出的信達廣場由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對完善，在最高的價位實現(xiàn)了市場平均銷售速度，體現(xiàn)了目前天津市場對高端項目的需求。252。 圖書大廈和亞太大廈目前都基本處于尾盤狀態(tài)，目前只有小面積辦公間，受到尾盤影響，其價格應有一定修正。252。 從的信達廣場與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價差來看，區(qū)域存量項目中，高端、中高端項目仍比較稀缺。252。 商住SOHO類產(chǎn)品的典型恒華大廈售價已升至9000元以上，并能維持相對較快的銷售速度，證明了類似產(chǎn)品市場需求的支持。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國際跨國公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點，辦公樓主要客戶由各國內(nèi)外知名金融、保險、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。主要客戶為永大光明人壽保險公司,富士施樂(中國)有限公司,新韓銀行,華僑銀行, 松下電器有限公司等。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬麗等）租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度較高。作為天津的CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構(gòu)成出現(xiàn)整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升等特點。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢，例如保險、金融、IT等行業(yè)對寫字樓的需求在迅速增加。第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求受到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進駐高檔寫字樓。同時，高端物業(yè)、品牌項目的優(yōu)勢凸顯，呈現(xiàn)出很強的競爭力。如國際大廈、津匯廣場、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。 規(guī)模巨大、數(shù)量密集，商務(wù)中心氣氛濃厚。252。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴重。252。 客戶整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升。252。 高端項目啟動的同時，帶動了較低端商住項目的發(fā)展。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項目的問題：252。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場道、大光明橋等路段都是擁堵嚴重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅倪M一步發(fā)展造成障礙。當然，隨著地鐵一號線的通車及市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。252。 寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、信達廣場等高端項目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。同時，地區(qū)內(nèi)的凱旋門百貨等商業(yè)項目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。本案寫字樓部分初步建議、本案寫字樓面臨市場狀況小結(jié)對天津市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅姆治霰砻鳎旖蚴袑懽謽鞘袌龈偁幖ち?，潛在項目眾多，風險較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競爭優(yōu)勢更強。通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競爭項目時，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競爭優(yōu)勢。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。252。 交通項目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場道。目前僅有馬場道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項目寫字樓品質(zhì)的主要問題。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設(shè)施影響更大。同時，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經(jīng)濟貿(mào)易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項目中，寫字樓項目對此問題的適應能力最優(yōu)。252。 回款雖然目前寫字樓市場出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價與銷售速度仍不如住宅項目。但是，由于本案以公建立項，開發(fā)住宅有一定壓力。并且，寫字樓投資回報率相對較高，隨著市民投資意識的逐步加強，這一狀況有望得到改善。國際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達廣場等項目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。同時，受高容積率的限制，街鋪建設(shè)用地有限，相比酒店等其它公建設(shè)施，寫字樓項目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實現(xiàn)更高的銷售價格，有必要由發(fā)展商持有1萬平米的體量，引進國際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住，進行招租經(jīng)營。由此，出于分散風險、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時適當縮小寫字樓部分的比例，約6萬平米。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。規(guī)劃設(shè)計上，較規(guī)整部分設(shè)計為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計為SOHO，也利于實現(xiàn)價值的最大化。二、 酒店市場分析天津酒店宏觀經(jīng)濟政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市。近年來，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。2004年，，國內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬人次，%。從1999年到2004年。近年來，天津進出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進而也帶動了酒店等行業(yè)的發(fā)展。、天津旅游人次變動情況來源：天津市統(tǒng)計年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達到了489017人。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。由過去平均增長速度的推斷，未來三年，外游客來津人數(shù)將以每年增長20%以上速度遞增，國內(nèi)游客來津人數(shù)將以每年增長18%以上的速度遞增。、商務(wù)客群的未來變動趨勢2004年12月，《天津城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。未來天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，同時努力把天津建設(shè)成為國際港口大都市、中國北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。經(jīng)濟的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。天津存量酒店供需情況分析、現(xiàn)有酒店情況分析目前，天津星級酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。2005年天津旅游統(tǒng)計資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級酒店共有58家，其中四星級以上酒店16。酒店，尤其是四星級以上酒店的稀少難以滿足接待市場需要。目前，天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。名稱星級區(qū)域喜來登大酒店★★★★★河西區(qū)泰達國際會館★★★★★南開區(qū)金皇大酒店★★★★★河西區(qū)濱江萬麗酒店★★★★★（準）和平區(qū)凱悅飯店★★★★和平區(qū)君悅飯店★★★★和平區(qū)天宇大酒店★★★★和平區(qū)利順德大飯店★★★★和平區(qū)舒泊花園大酒店★★★★和平區(qū)今晚大酒店★★★★（準）南開區(qū)津利華大酒店★★★★河西區(qū)美都大酒店★★★★河西區(qū)水晶宮飯店★★★★河西區(qū)帝城大酒店★★★★（準）河西區(qū)假日飯店★★★★河北區(qū)世紀酒店★★★★（準）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級酒店共有4家，四星級酒店共有12家，其中已通過審批的五星級酒店3家，四星級酒店9家。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級酒店數(shù)量則相對較少。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級酒店大多集中在以下三個區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。、酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入