【正文】 順德區(qū)經(jīng)濟指標 項目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃 項目宏觀背景研究小結(jié) 24 對于本項目的意義： 宏觀經(jīng)濟小結(jié) 順德人均收入高，具有強大的消費能力 第二產(chǎn)業(yè)是順德的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然人均可支配收入已達到國內(nèi)一線城市水平，但第三產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展相對滯后，餐飲行業(yè)例外。 順德經(jīng)濟發(fā)達，富裕程度高 順德經(jīng)濟高速發(fā)展，人均 GDP和私家車擁有量等經(jīng)濟指標居于全國前列，并且已經(jīng)達到發(fā)達國家水平 社會消費品零售總額增速低，潛力巨大 社會消費品零售總額的增速落后，順德的零售業(yè)發(fā)展速度落后于順德經(jīng)濟發(fā)展速度和順德區(qū)民的富裕水平 ? 零售商業(yè)市場還有很大的發(fā)展空間 ? 區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿艽?，消費會有持續(xù)性增長 ? 順德居民消費有偏重餐飲的傳統(tǒng)，餐飲需求比例偏高 ?順德居民的具有強大投資能力和購買能力 25 目錄 項目基地分析 項目宏觀背景研究 順德零售商業(yè)市場研究 區(qū)域市場特征分析 項目競爭研究 項目核心元素分析 項目商業(yè)初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 26 順德零售商業(yè)市場分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場研究 主要零售商圈及代表項目 項目發(fā)展建議 27 順德商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃 — 建立三個城市商圈 ?通過建立 三個城市商圈 ，發(fā)掘順德的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢和傳統(tǒng)特色商業(yè)優(yōu)勢資源、營造順德特色的嶺南商業(yè)文化，吸引外來商務(wù)、旅游客流，提升順德的商業(yè)地位和影響 ?大良商圈（大良新舊城區(qū)）： 依托傳統(tǒng)大良商業(yè)街區(qū)的華蓋路商業(yè)步行街商業(yè)設(shè)施；借助順德“家電之都”的優(yōu)勢建設(shè)順德家電博覽中心；配合新建的嘉信城市廣場購物中心、會議展覽中心、德勝廣場等商業(yè)、旅游、文化、休閑設(shè)施；形成一個擁有五六個大中型購物中心，擁有一批代表性的購物商場、精品百貨、主題商城、超級市場、品牌專賣店、專業(yè)店的商圈，塑造順德消費水平較高的、現(xiàn)代化的商業(yè)中心形象。 ?容桂商圈： 形成一個擁有兩三個大中型購物中心，以立體商業(yè)步行街為主，名店林立，有一批代表性的購物商場、精品百貨、主題商城、超級市場、品牌專賣店、專業(yè)店的購物商圈，塑造順德消費水平較高的、現(xiàn)代化的南部商業(yè)中心形象。 ?樂從、龍江商圈（ 325國道樂從、龍江沿線）： 依托 325國道樂從、龍江沿線東南亞最大的各種家庭、辦公室、賓館、酒店家具產(chǎn)品及其原輔材料的展覽、銷售市場；形成一個擁有三四個大中型購物中心，配套各種購物商場、精品百貨、主題商城、超級市場、便利店、專賣店、專業(yè)店、餐飲酒店的購物商圈，塑造順德特色鮮明、消費水平較高的現(xiàn)代化的西北部商業(yè)中心形象。 地圖 大良商圈 28 城市交通規(guī)劃和 軌道交通遠期規(guī)劃 ?要加強中心組團三街區(qū)的聯(lián)系通道建設(shè)，完成碧桂公路的南延工程，并開始實施與各組團的銜接工程；規(guī)劃建設(shè)倫桂路北部路段及南部路段；建設(shè)銜接金沙大道與容桂大道的橋梁。 ?完善各組團內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)。繼續(xù)建設(shè)新城區(qū)道路；大良街區(qū)以舊城道路改造和新區(qū)道路建設(shè)并重；倫教街區(qū)“十一五”期間重點建設(shè)北部工業(yè)區(qū)和西部居住區(qū)的道路。 ?規(guī)劃建設(shè)和完善中心組團出入口道路，擴建容桂客運站。加大力度建設(shè)容桂佛山九橫快速路聯(lián)系杏壇 C園區(qū)，加強中心組團南部與西南各鎮(zhèn)的聯(lián)系。做好南國路東延線的建設(shè)和五沙大橋的擴建工作，加快推進新基北路、云良路延長線及東部片區(qū)路網(wǎng)，大力推進東部商住區(qū)建設(shè)。 線路 起止 經(jīng)由 定位 廣佛 7號線 古鑒 番禺紫坭 鳳山路 聯(lián)系大良容桂組團與番禺市橋的聯(lián)絡(luò)線 廣佛 8號線 南江 番禺大崗 德勝北路 聯(lián)系大良容桂組團與廣州南沙的聯(lián)絡(luò)線 本項目 29 我國零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了 3個階段，第三個階段和世界零售業(yè)的發(fā)展接軌 深度開放階段 （ 1999年 6月以后至今） 初級開放階段 （ ～ 1998年底） 政策保護階段 （ 1992年以前） 業(yè)態(tài)發(fā)展特征 ? 百貨商場的興起和鼎盛時期 ? 百貨商店處于長期壟斷地位 ? 百貨商場的食品、飲料、日用品和煙酒銷售被連鎖超市替代 ? 便利店、大綜超、倉儲商店等業(yè)態(tài)隨著外資進入而開始興起 ? 一些品類的專業(yè)店開始出現(xiàn) ? 連鎖超市超過百貨商店占據(jù)了零售業(yè)第一的位置 ? 百貨商店由于其他業(yè)態(tài)的競爭進入衰退期，逐步開始轉(zhuǎn)型 ? 便利店、專業(yè)店、大綜超等業(yè)態(tài)發(fā)展迅速 ? 購物中心業(yè)態(tài)出現(xiàn)并在部分地區(qū)迅速發(fā)展 零售業(yè)開放程度 ? 完全的政策保護，不允許國內(nèi)非商業(yè)系統(tǒng)的企業(yè)以及外資進入 ? 國務(wù)院發(fā)布了 《 關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》 ，允許北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟特區(qū)試辦中外合資或合作商業(yè)企業(yè) ? 中方必須控股 51%以上 ? 企業(yè)不得經(jīng)營批發(fā)業(yè)務(wù)，進口商品比例也不得超過 30% ? 零售業(yè)進一步開放，零售領(lǐng)域開放地域擴大到所有省會城市和計劃單列市 ? 外商允許進入直轄市的批發(fā)環(huán)節(jié) ? 連鎖商業(yè)允許外方控股 ? 依照 WTO承諾， 2023年底對商業(yè)零售行業(yè)已經(jīng)完全開放 30 順德商業(yè)零售市場的發(fā)展分為三個階段 供銷社 / 集貿(mào)市場 內(nèi)資百貨 / 專業(yè)市場 新興業(yè)態(tài) 外資零售商進駐 90年代 21世紀初 2023 商業(yè)成熟度 第三階段 2023－今 第二階段 90年代－ 21世紀初 第一階段 90年代以前 ? 類似“華麗百貨”這樣的國有供銷社以及集貿(mào)市場是當(dāng)時順德商業(yè)零售市場的主流 ? 由國有供銷社改制而成的內(nèi)資百貨成為了商業(yè)零售市場的主力軍，如新昌百貨、天安百貨等。同時，家具、家電等專業(yè)市場也逐漸涌現(xiàn) ? 多個國際知名零售商在順德開店 ? 天佑城等購物中心形式在順德開始出現(xiàn)，并逐漸為廣大消費者所接受 時間 31 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn) 業(yè)態(tài) 選址 商圈、目標客戶 營業(yè)面積 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 信息化程度 百貨店 ? 城市繁華區(qū) ? 交通要道 ? 5000平方米 ? 以經(jīng)營服飾、衣料、家庭用品為主 ? 柜臺銷售 ? 開架自選 ? 服務(wù)功能齊全 ? 一般 超市 ? 地區(qū)中心 ? 居住區(qū) ? 目標顧客以居民為主 ? 1000平方米左右 ? 食品 ? 生鮮食品 ? 日用品 ? 衣食用品齊全 ? 重視本企業(yè)的品牌開發(fā) ? 自選銷售 ? 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 ? 營業(yè)時間 11小時以上 ? 程度較高 大賣場 ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部 ? 住宅區(qū) ? 交通要道 ? 2500平方米 折扣店 ? 城市結(jié)合部 ? 交通要道 ? 目前逐漸向城市中心擴張 ? 目標顧客以中高檔流行時尚消費者為主 ? 100020230平方米 ? 以時尚類產(chǎn)品為主 ? 定價銷售 ? 開架面售 ? 具備有豐富專業(yè)知識的銷售人 ? 程度較高 專業(yè)店 ? 繁華商業(yè)區(qū) ? 商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 ? 根據(jù)主營商品特點而定 ? 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的 90% ? 定價銷售 ? 開架面售 ? 具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù) 32 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn) 業(yè)態(tài) 選址 商圈、目標客戶 營業(yè)面積 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 信息化程度 專賣店 ? 繁華商業(yè)區(qū) ? 商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主 ? 根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定 ? 以著名品牌、大眾品牌為主 ? 定價銷售 ? 開架面售 ? 注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)知識性服務(wù) 購物中心 ? 中心商業(yè)區(qū) ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 ? 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 10公里以上，目標顧客以流動顧客為主 ? 營業(yè)面積在 10萬平方米以上 ? 由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成 ? 由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營 ? 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場 折扣店 ? 城市結(jié)合部 ? 交通要道 ? 目前逐漸向城市中心擴張 ? 目標顧客以中高檔流行時尚消費者為主 ? 100020230平方米 ? 以時尚類產(chǎn)品為主 ? 定價銷售 ? 開架面售 ? 具備有豐富專業(yè)知識的銷售人 ? 程度較高 33 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn) 業(yè)態(tài) 選址 商圈、目標客戶 營業(yè)面積 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 信息化程度 倉儲式商場 ? 城市結(jié)合部 ? 交通要道 ? 以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主 ? 10000平方米左右 ? 以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售 ? 倉庫式陳列 ? 自選銷售 ? 程度較高 ? ，并實行會員制客戶管理 便利店 ? 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū) ? 目標顧客以居民、單身、年輕人為主 ? 100平方米左右 ? 食品 ? 小百貨 ? 有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點 ? 自選銷售 ? 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 ? 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目 ? 程度較高 34 小結(jié) 發(fā)展階段 我國深度開放階段：零售業(yè)進一步開放 發(fā)展階梯 順德屬于第一階梯：零售業(yè)發(fā)展較快 商業(yè)成熟度 第三階段：新興業(yè)態(tài)外資零售商進駐 商業(yè)形態(tài) 多種商業(yè)形態(tài)已出現(xiàn) 順德已出現(xiàn)有多種商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，吸引了新興業(yè)態(tài)外資零售商進駐，該區(qū)域消費力已達到國內(nèi)一級城市水平，但消費觀念需要進一步加強，應(yīng)增加引導(dǎo)性消費，提高該區(qū)域的消費層次。 35 順德零售商業(yè)市場分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場研究 主要零售商圈及代表項目 項目發(fā)展建議 順德商業(yè)發(fā)展區(qū)域比較分散，大良和容桂是目前順德區(qū)的商業(yè)中心， 集中了順德主要的大型商業(yè)設(shè)施 ? 順德區(qū)有十一個街道，零售業(yè)發(fā)展比較分散，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，大良及容桂街道逐漸發(fā)展成可以輻射全區(qū)的商業(yè)中心，在政府的商貿(mào)業(yè)十一五規(guī)劃中，龍江商圈也將成為一個以專業(yè)市場為主導(dǎo)的商業(yè)中心。 地圖 大良商圈 本項目 37 順德乃至整個佛山的消費外流都比較嚴重，大賣場是目前順德區(qū)商業(yè)零售消費市場的主要載體 ? 順德乃至整個佛山的中高端消費都外流到廣州，甚至香港和澳門。這是由于本地區(qū)的居民富裕程度較高，而零售業(yè)的發(fā)展遠遠不能滿足消費者的需求。本地消費者在購買中高檔的服飾等商品時，往往前往香港，檔次較高，品類較多，并且交通也比較便利； ? 而隨著沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、易初蓮花等國際知名賣場的進駐，順德區(qū)民的日?；旧钚枨笠呀?jīng)可以得到滿足，這些賣場主要集中于大良老城區(qū)，預(yù)計未來的競爭也將日益激烈。 序號 大賣場 所屬區(qū)域 1 TESCO 大良 2 沃爾瑪 大良 3 大潤發(fā) 大良 4 JUSCO 大良 5 易初蓮花 容桂 6 TESCO 容桂 6 1 2 3 5 4 38 隨著購物中心業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，越來越多的國際知名零售品牌進駐順德，消費外流的情況在逐漸改善 ? 隨著眾多國際知名賣場和購物中心（如天佑城、新一城）形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，如屈臣氏、老鳳祥、 ESPRIT、淑女屋、哥倫比亞、達衣巖、麥考林等； ? 未來將有更多的國際時尚品牌入駐順德，部分改善順德消費外流的現(xiàn)狀。 新一城圖 39 小結(jié) 區(qū)域相對集中 形式單一 外向型消費為主 ? 順德大型商業(yè)主要集中在 大良和容桂 街道，在順德占有核心的商業(yè)地位，其他商業(yè)區(qū)域綜合性商業(yè)較少，商業(yè)氛圍較差。 ? 順德目前商業(yè)以大賣場和商業(yè)街為主，購物中心模式的商業(yè)較少，但影響力逐步增大。 ? 隨著眾多