【正文】 攔截式訪談 訪問地點： 嘉信城市廣場 60份 永旺（吉之島） 50份 鑒海路美食街 40份 新一城購物中心 50份 新世界中心 50份 大潤發(fā) 50份 86 樣本容量的確定 ?86 ? 成本基礎(chǔ)法 ? 約定法 ? 置信區(qū)間法 ? 統(tǒng)計分析法 五種樣本容 量確認方法 ? 比例法 樣本容量： ≈350人 應(yīng)執(zhí)行的樣本容量是 350人。 87 樣本容量的確定 ——置信區(qū)間法 ?87 22e(pq)zn ?– 精確度 – 樣本容量 可確信的總體差異性大小 期望精確度 估計總體值所需的置信度 n：樣本容量 z：所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差 p：總體的估計差異性 q： 100％ —p e：可接受誤差 88 樣本容量的確定 ——置信區(qū)間法 ?88 22e(pq)zn ?n：樣本容量 z： 所選置信區(qū)間相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)誤差 p：總體的估計差異性 q： 100％ — p e：可接受誤差 z：置信度 95％ p： 50％（預(yù)設(shè)：預(yù)期目標(biāo)的差異性大） q： 100％ — p e：精確度 177。 ％ 350 50 50 n 2 2 187。 180。 180。 = 89 編號 采樣點 采樣數(shù) 1 嘉信城市廣場 60份 2 鑒海路美食街 50份 3 永旺（吉之島） 90份 4 新一城購物中心 50份 5 新世界中心 50份 6 大潤發(fā) 50份 總計 350份 備注 廢卷 3份 采樣點分布 嘉信城市廣場 永旺（吉之島） 鑒海路美食街 新世界中心 新一城購物中心 大潤發(fā) 項目位置 90 調(diào)查目的 出行方式 購物頻率 購物場所 消費金額 消費習(xí)慣 購物習(xí)慣調(diào)查 餐飲消費調(diào)查 休閑消費調(diào)查 各項消費偏好 年齡 性別 收入 文化程度 婚姻狀況 職業(yè) 消費者背景 ? 了解受訪者的背景，以對大良消費者的基本情況有整體的理解和把握 ? 了解受訪者的消費習(xí)性，為使項目滿足消費者的喜好提供參考依據(jù) ? 了解受訪者的消費偏好，為項目的整體規(guī)劃以及商品組合 概念提供依據(jù) 調(diào)研內(nèi)容 91 基本特征 ?受訪者中，女性比例略高于男性； 52%為已婚人士；受訪者中，年齡主要集中在 22歲－ 30歲，體現(xiàn)出受訪人群多為年輕人。上述樣本特征符合消費者調(diào)研采樣的準(zhǔn)則。大專及以上學(xué)歷占57%。 女性比例略高于男性 大專 及以上學(xué)歷占 57% 92 項目周邊消費者屬地性 居住地點： 44%的消費者在大良居住 工作地點： 44%的消費者在大良工作 ?根據(jù)消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 54%的消費者在大良工作，有 59%的消費者居住在大良。而在傳統(tǒng)商圈容桂居住和工作的比例占 16%和 15%，而來自其他區(qū)域的比例則更少。這說明在目前階段，項目周邊的主要商業(yè)輻射其他區(qū)域的能力較弱，而主要針對附近的居民和工作人群。 93 周邊居民職業(yè)狀況 ?根據(jù)項目周邊采樣分析，項目周邊居民及消費者的職業(yè)主要為公司職員以及私營業(yè)主，該部分人群占比例較大，各占 35％和 18％，且收入比較穩(wěn)定，在城市中屬于中高以上收入階層，也是未來本項目主要面對的消費者。 3. 公司管理人員 4. 家庭主婦 5. 專業(yè)人員 6. 私營業(yè)主 /個體戶 /待業(yè) 8. 學(xué)生 9. 其他 94 項目周邊居民的收入水平和家庭收入水平 ?在對于消費者個人收入水平的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在所有樣本中， 4000以下的個人月收入樣本比例為56%， 4001－ 6000元則占到 21％。而項目周邊居民家庭月收入 6000元以下的占比為 36%。 1. 4000元以下 2. 4001－ 6000 3. 6001－ 8000 4. 8001－ 10000 5. 10001－ 15000 6. 15000以上 1. 6000以下 2. 6001－ 8000 3. 8001－ 12023 4. 12023－ 18000 5. 18000以上 注：個人收入不足 2023元 /月的樣本作為無效樣本 95 項目周邊居民月消費支出最多的是購物和飲食 ?在對消費者月消費支出的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大良居民每月的消費支出大都側(cè)重在購物與飲食方面，各占 36％和 25％。 96 前往消費場所 使用 的 交通工具 —— 自駕車 為主 ?根據(jù)消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有樣本中，選擇自駕車外出購物的比例占到 39%，而項目周邊居民使用公共交通工具的占比例 37%，說明在大良，居民外出進行消費多選擇駕駛私家車。 97 項目周邊消費者所傾向購物場所及目的 最常去的消費場所－大型綜合性商場 去這些消費場所的目的是－購物 ?根據(jù)消費者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項目周邊居民比較喜歡前往大型綜合性商場，所占總比例為 43%，其次比較喜歡前往百貨公司，占 23％。 ?在消費目的方面，消費者比較集中喜歡去購物，占 34％。聚餐和娛樂方面亦占到 19％。 98 選擇 光臨這些消費場所的 主要原因 ——交通便利 ?根據(jù)消費者調(diào)研，大良當(dāng)?shù)叵M者比較喜歡交通便利的消費場所，占到 21％。而規(guī)模大和品種齊全作為他們選擇的原因，亦占到 15％。購物環(huán)境舒服亦是決定消費者選擇的重要因素，占到 15％。 99 消費者消費時間約 1－ 2小時，對消費場所較滿意 ?從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，大良當(dāng)?shù)叵M者平均每次光臨消費場所消費時間為 1－ 2小時的占58%，說明大良的消費者每次的消費時間并不長。而對這些消費場所的滿意程度處于一般和較滿意的水平。 前往消費場所逗留的時間 對現(xiàn)有的購物場所的滿意程度 100 外出就餐人均消費 ?根據(jù)統(tǒng)計，大良消費者每周外出就餐 2次及 2次以下的占 41%， 3－ 4次的占 35％。人均消費主要集中在 50100元。數(shù)據(jù)顯示，大良居民每周外出就餐次數(shù)較少，而人均消費水平較低。 每周 外出就餐 的 次數(shù) 大良外出就餐頻率及人均消費 101 ?根據(jù)消費者調(diào)研，廣東當(dāng)?shù)夭讼到邮艹潭茸罡?，占?42％。選擇川湘菜的消費者也有 18%，在進行后期餐飲業(yè)態(tài)定位時，高檔菜系著重考慮廣東菜系。 菜系偏愛 —廣東菜最受歡迎 102 最普遍的 休閑方式 ：購物、逛公園、 KTV和電影 ?根據(jù)消費者調(diào)研，大良休閑娛樂方式的選擇較廣泛，選擇逛公園的占到 15％，也有部分居民喜愛 KTV、看電影和運動健身。而購物成為大良人最喜愛的休閑方式，占到 29％。本項目應(yīng)為部分追求高生活品質(zhì)的大良市民提供更優(yōu)質(zhì)，檔次更高的休閑方式和生活方式。 103 阻礙消費者消費的主要原因－商業(yè)氛圍不成熟 ?根據(jù)消費者調(diào)研，阻礙消費者前來本項目消費的主要原因是商業(yè)氛圍不成熟和交通不便，各占 33％。 104 本項目最需要的商業(yè)配套－超級市場和特色美食 ?根據(jù)消費者調(diào)研，消費者對本項目最需要的商業(yè)配套服務(wù)建議是超級市場，其次是特色美食和兒童教育娛樂還有休閑餐飲等，可吸引更多的人流。 105 消費者研究總結(jié) 大良地區(qū)消費者受教育程度尚可，收入水平一般。職業(yè)以企業(yè)職工和私營業(yè)主為最多。大多數(shù)受訪者已婚，年齡均勻分布在 22－ 35歲。 消費者消費習(xí)慣 消費者基本特征 大良居民較多選擇自駕車前往消費場所，而也有部分居民選擇公共交通工具去消費，所以選擇購物場所時也會考慮交通便利性。消費者比較關(guān)注商場的種類是否齊全。在飲食調(diào)查方面，大良居民較喜歡外出就餐，消費一般人均 50－ 100元。從數(shù)據(jù)看出，大良居民比較喜愛廣東菜系。 消費者需求分析 大良消費者需要檔次更高，環(huán)境更好和選擇范圍更廣的休閑跟購物場所，尤其是集中度高并且有檔次的休閑娛樂場所（更加傾向購物），商業(yè)設(shè)施需要細致周到，比如在商場特色和服務(wù)上需要特別注意。 106 競爭分析 可輻射區(qū)域消費需求研究 現(xiàn)有及未來競爭項目分析 107 項目周邊商業(yè)項目 永旺購物中心商業(yè)面積： 44,000㎡ 新世界中心 商業(yè)面積：約 13,500m2 新一城購物廣場 商業(yè)面積： 約 72,000m2 項目名稱 商業(yè)類型 新世界中心 綜合體 新一城購物廣場 購物中心 永旺購物中心 購物中心 108 主要對比商業(yè)項目 新世界中心 新一城購物廣場 永旺購物中心商業(yè) 項目 嘉信城市廣場 地址 順德區(qū)大良新區(qū)祥和路 商業(yè)面積（平方米） 100,000 開業(yè)時間 2023年 10月 樓層 14層 商業(yè)定位 全區(qū)規(guī)模最大，功能最齊全的 綜合型商城 租金 1層：￥ 80120/m2/月 2層：￥ 6080/m2/月 ? 嘉信城市廣場一期是集美食餐飲、娛樂購物、文化休閑、商務(wù)金融等功能為一體的綜合商業(yè)中心； ? 嘉信城市廣場二期總建筑面積超過 4 萬平方米，由 5 棟獨立建筑物組合而成，每棟由行人天橋相連，既獨立又互通。整個嘉信城市廣場 2 期由東至西利用 3 條寬 814 米街道作貫通，使人流能平均穿梭于商場內(nèi)。 主要對比商業(yè)項目 ——嘉信城市廣場 主要對比商業(yè)項目 ——嘉信城市廣場主要品牌 樓層 品類 品牌 首層 東區(qū) （都匯百貨） 都匯超市、蘇寧電器、中國電信、犁人坊、嘉信高爾夫休閑用品、名筆世家、瑞麗、萬寧、 、 皇家皮匠、瑞士梅花表（正在裝修）、BAISI 百絲、韓國嬋芝美體內(nèi)衣、栢草源、金巴利、卡路 約翰、薰奈兒、木代爾特賣 三層 保羅琴行 首層 西區(qū) （休閑運動城） 球星體育、愛得樂、歌瑞爾 波頓、 711便利店、金發(fā)物業(yè)、 iRest 艾力斯特、交通銀行、金膳坊酒樓、上島咖啡、易食堂 二層 京華美食廣場 三層 K王量販、海洋樂園 四層 嘉信電影院 嘉信城市廣場 ?是建設(shè)在新城區(qū)，離大良中心城區(qū)較遠，交通配套不完善； ?商場街鋪空置率較低，內(nèi)部空置率較高，缺乏動線規(guī)劃，人氣不足。 ?是一個四層現(xiàn)代化綜合商城，是目前全區(qū)規(guī)模最大、功能最齊全的大商城 ； ?商場業(yè)態(tài)較豐富，為附近區(qū)域居民提供唯一比較大型的休閑、娛樂以及購物場所。 ?優(yōu)勢 ?劣勢 主要對比商業(yè)項目 ——嘉信城市廣場優(yōu)劣勢分析 項目 天佑城 地址 順德區(qū)容桂紅星桂洲大道中 63號 商業(yè)面積（平方米） 99,000 開業(yè)時間 2023年 12月 樓層 B1層至 5層 商業(yè)定位 以文化為主題，匯聚購物、娛樂、飲食、文化、運動于一體的綜合性shopping mall 租金 1層： ￥ 150200 /m2/月 2層： ￥ 100120/m2/月 主力店 /代表品牌 TESCO、蘇寧電器、冰之驕子真冰滑冰場、大地影院、屈臣士、ESPRIT、 DHC、時間廊、 TISSOT、麥當(dāng)勞、 KFC、味千拉面、大禾壽司、新領(lǐng)地 KTV ? 順德容桂天佑城傲踞容桂黃金商業(yè)核心領(lǐng)地，是一個匯聚購物、 飲食、娛樂、運動、文化五大元素于一體的大型時尚 Shopping Mall ； ? 天佑城設(shè)計上獨家引入全長 450米國內(nèi)罕有全天候室內(nèi)天幕步行街，弧線設(shè)計貫穿全場形成歐陸風(fēng)情和時尚簡約風(fēng)格的完美結(jié)合。 主要對比商業(yè)項目 ——天佑城 主要對比商業(yè)項目 ——天佑城 樓層 品類 品牌 一層 銀行 /其他服務(wù)、飲食美食、禮品精品、個人護理 /化妝品、品牌皮包、品牌服飾、珠寶 /鐘表/眼鏡、主力商家 蘇寧電器、冰之驕子真冰溜冰場、樂購生活超市、屈臣士、金至尊、周大福、星光珠寶、天邦珠寶、周生生、友誼珠寶、時間廊、永安珠寶、 swatch、 CASIO、 TUDOR 帝舵、 TISSOT 天梭、 CITIZEN 西鐵城、BAIQI 柏琪、 ESPRIT、 尚喜、韓流館、名媛坊、朵以、季侯風(fēng)、艾凸、臺灣名店、淑女屋、卡路 約翰、OU 歐點、 MOCO、 Ochirhy 歐時力、 oritick 奧倫提、 ANNZO 艾哲、羅娜爾朵、金夫人名店、別出心裁、太平鳥女裝、路易斯女裝、達依巖、 BAISI 百絲、 、 COLOUR MAIDEN、 鳳翔歌女裝、女子會舍、雷屹、茗、雨輝、話題、都彭、美國比華利保羅、浪登、 ZIPPO、 嘉意洋服、 STOVENNO、 七匹狼、Lawman 猛龍、 TINTORI 添多利、 FORTEI、 馬思圖、 PLAYBOY服飾、金利來男裝、九牧王、鱷魚恤、賓奴、利郎、雅樂士、皮具之家、日順皇、花花公子皮具、 Tata 他（她）、 STACCTAO 思加圖、 Teemix 天美意、百思圖、 Mickey mouse 米奇、星期六、鞋博士、金利來、夢特嬌、 Sen