【正文】 凡女士 ?我覺得你們那個位臵可以做酒店，但是一定不要做高檔的，要做中檔的，有特色的。 —— 上海愛凱斯思機(jī)械刀片有限公司 金先生 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 從市場機(jī)會和客戶需求兩方面出發(fā)，本項目可挖掘自身環(huán)境和資源，發(fā)展 五星級商務(wù)休閑酒店 ，彌補(bǔ)周邊區(qū)域的市場空缺 項目條件 項目緊鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且自身環(huán)境較好，有一定生態(tài)資源 產(chǎn)業(yè)園區(qū)對星級酒店需求明顯 ； ?四星級以上酒店在市場上接受度較高，且區(qū)域內(nèi)非常缺失； 本報告是嚴(yán)格保密的。 64 64 類型 細(xì)分 特征 產(chǎn)生條件 典型代表 商 務(wù) 型 商務(wù)會議型 ?選址：中心區(qū)或城市邊緣、旅游區(qū) ?盈利：客房 +餐飲 +會議 ?客戶：商務(wù)政務(wù)團(tuán)體客戶為主 ?配套：會議中心功能齊全 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 深圳明華國際會議中心、北京怡生園國際會議中心酒店 商務(wù)休閑型 ?選址：交通便利、商務(wù)對外性比較強(qiáng) ?盈利：客房＋娛樂 +餐飲 ?客戶：商務(wù)人士及散客 ?配套：各式餐廳、演藝廳、夜總會等 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)、商貿(mào)往來頻繁 東莞太子酒店、東莞尼羅河國際大酒店、北京國際俱樂部飯店 商務(wù)旅游型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：高級商務(wù)客、高端旅游客為主 商貿(mào)、旅游均發(fā)達(dá)區(qū)域 深圳威尼斯酒店、東莞索菲特御景灣峰景酒店 度 假 型 旅游觀光型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：旅游觀光團(tuán)體客為主 旅游市場發(fā)達(dá) 昆明國際機(jī)場觀光酒店 旅游度假型 ?選址：有溫泉、海灘、高爾夫等資源的旅游區(qū) ?客戶：度假客為主，停留時間長 強(qiáng)勢資源 海南天域度假酒店、碧桂園假日半島酒店、北京九華山莊 本項目地處產(chǎn)業(yè)區(qū)和老城區(qū)邊緣，且周邊沒有強(qiáng)勢的旅游資源，但有一定景觀休閑資源，因此，適合發(fā)展的方向為 商務(wù)休閑型酒店 本報告是嚴(yán)格保密的。 65 【 酒店發(fā)展方向 】 憑借項目資源，打造五星級商務(wù)休閑酒店，并將商務(wù)、休閑、娛樂配套功能放大，提升整個項目和片區(qū)形象 高星級 休閑酒店 1 2 3 4 功能齊全、設(shè)備先進(jìn)的高檔會議室 豪華高檔的宴會廳和特色餐飲 內(nèi)設(shè)商務(wù)設(shè)施的個性化套房 主題化的康體、娛樂設(shè)施 市場特征： 目前市場高星級酒店比較受歡迎，且區(qū)域有一定的酒店市場空缺； 項目要求： 規(guī)劃要求項目需建設(shè)酒店，考慮整體項目的檔次和目標(biāo)； 消費(fèi)需求： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商接待星級酒店需求旺盛，企業(yè)業(yè)務(wù)招待、商務(wù)會議等酒店需求較多； 本項目酒店的出現(xiàn)將有力地促進(jìn)項目其他物業(yè)的互動發(fā)展，改善片區(qū)陌生感，同時，酒店建成后，將成為區(qū)域地標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 66 本項目五星級精品商務(wù)酒店面積估算表 客房 數(shù)量 占比 套 內(nèi) 面積 套內(nèi)面積 標(biāo)準(zhǔn)間床房 150 75% 40 6000 套房 20 10% 60 1200 行政 — 標(biāo)準(zhǔn)間 20 10% 40 800 行政 — 套房 10 5% 80 800 總計 200 8800 使用率 60% 客房 — 總建筑面積 14667 公共區(qū)域 總面積 大堂（不包含大堂吧臺部分） 300 餐飲 座席 每座席套內(nèi)面積 總套內(nèi)面積 咖啡廳 200 300 中餐（大廳） 100 150 中餐（包間） 150 375 特色餐廳 50 75 行政酒廊 40 4 160 大堂吧 50 3 150 餐飲小計 600 2 1210 宴會設(shè)施 數(shù)量 單個套內(nèi)面積 套內(nèi)面積 宴會廳 1 800 800 宴會 — 前廳 1 400 400 會議廳 8 100 800 宴會設(shè)施 — 小計 2023 小型部門 套內(nèi)面積 商務(wù)中心 1 100 康體 /SPA 1 300 室內(nèi)游泳池 1 400 商業(yè) /精品店 1 100 棋牌室 1 100 小型部門 — 小計 1 1000 公共區(qū)域 — 套內(nèi)面積 1 4210 使用率 60% 公共區(qū)域總建筑面積 7017 功能項合計 占比 總建筑面積 客房 — 總建筑面積 51% 14667 公共區(qū)域 — 總建筑面積 24% 7017 后勤機(jī)房等占總建筑面積的比例 25% 7228 總建筑面積 每間客房建筑面積 總建筑面積 總建筑面積 109 28911 本報告是嚴(yán)格保密的。 67 ?青浦商業(yè)市場分析 ?青浦酒店市場分析 ?青浦辦公市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程 萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段 ?辦公需要 ?園區(qū)內(nèi)部自建辦公樓 ?企業(yè)規(guī)模較小，對外部辦公無需求；大規(guī)模企業(yè)自建辦公樓 ?無 ?無 ?改善環(huán)境 ?住宅立項、商務(wù)辦公 ?成長型中小企業(yè)、第三方服務(wù)型企業(yè) ?商務(wù)公寓 /產(chǎn)品力一般的純寫字樓 ?位臵 ?價格 ?交通 ?使用成本 動因 表現(xiàn)形式 產(chǎn)品特征 客戶特征 客戶關(guān)注點(diǎn) ?追求形象 ?純商務(wù)形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?甲級寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務(wù)氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?大規(guī)模高端寫字樓，形成商務(wù)區(qū) ?地段 ?服務(wù) ?軟環(huán)境 ?健康、風(fēng)景 世聯(lián)研究 青浦寫字樓目前處于 啟動階段 ，一些傳統(tǒng)寫字樓逐漸出現(xiàn)，但體量較小，產(chǎn)品單一，寫字樓客戶更加關(guān)注產(chǎn)品的 位臵、價格、交通和使用成本 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 【 辦公市場現(xiàn)狀 】 青浦老城區(qū)寫字樓僅 4個項目，且布局較為分散 ?工商聯(lián)大廈 —— 寫字間基本全部賣完，以投資客為主，出租率小于 50% ?工業(yè)園區(qū)管委會 —— 主要是以行政辦公為主，其 16層的辦公大樓僅有 4層入住企業(yè)，企業(yè)或臨時居住，或只設(shè)辦事處，在工業(yè)園區(qū)并無工廠 ?港隆會 —— 5A級寫字樓，距青浦商圈橋梓灣僅十分鐘路程，目前21層的辦公大廈，僅 1 17層有北面部分寫字間尚未賣出，以投資客居多，出租率約 50% ?富紳國際 —— 是多層的總部辦公大樓 工業(yè)園區(qū)管委會 工商聯(lián)大廈 港隆會 本項目 富紳國際 本報告是嚴(yán)格保密的。 70 【 辦公市場分析小結(jié) 】 目前辦公市場價格實現(xiàn)尚可，但銷售緩慢，多為投資客購買，且出租情況不理想，入住率低 工商聯(lián)大廈 售價 15000元 /平方米 入住率 30%40% 富紳國際 售價 17000元 /平方米 ?整體辦公市場供應(yīng)量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)客戶為主要辦公需求對象 ?盡管價格實現(xiàn)度相對尚可，但銷售速率滯緩，整體回現(xiàn)能力較弱，且其出租情況較不理想 ?青浦整體傳統(tǒng)寫字樓市場相對處在發(fā)展初期，市場需要進(jìn)一步培育，現(xiàn)階段的市場無法支撐大面積傳統(tǒng)寫字樓的開發(fā)銷售 港隆會 售價 18000元 /平方米 入住率約 50% ?如果要發(fā)展辦公大樓，需要解決如何才能吸引整個青浦的客源。 工業(yè)園區(qū)管委會訪談 ?相對于正規(guī)寫字樓，青浦小企業(yè)受成本限制，更多會選擇在居民區(qū)里辦公 港隆會辦公人員訪談 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 71 ?項目所在區(qū)域目前商務(wù)氛圍較弱，去化緩慢，因此， 發(fā)展傳統(tǒng)寫字樓不足以支撐項目整體開發(fā)的財務(wù)要求 ； ?同時，從現(xiàn)有傳統(tǒng)寫字樓入住率上說， 空臵率過高 對于項目基于城市區(qū)域的使命意義來說，也 不利于自身價值的體現(xiàn)和提升 項目位臵： 項目所處區(qū)域目前商務(wù)氛圍較弱，且周邊配套相對不成熟 租售情況： 租賃情況一般，盡管價格實現(xiàn)能夠達(dá)到 18000元 /平米，但由于銷售滯緩，回現(xiàn)能力較弱； 市場環(huán)境： 整體辦公市場供應(yīng)量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)自身辦公為主，小企業(yè)主要集中在居民樓辦公 【 傳統(tǒng)辦公市場發(fā)展總結(jié) 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 【 項目價值研判 】 從土地供應(yīng)情況來看，未來周邊土地供應(yīng)較少，本項目土地稀缺價值明顯，如何充分發(fā)揮項目價值，適應(yīng)市場需求、有效回現(xiàn)且符合項目高起點(diǎn)定位的基本立意，成為我們需要尋找的方向 位臵 用地性質(zhì) 容積率 ⑴ 青浦區(qū)重固鎮(zhèn) 其他普通商品住房用地 ⑵ 青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn) 其他普通商品住房用地 ⑶ 青浦區(qū)華新鎮(zhèn) 其他商服用地 介于 與 2 ⑷ 青浦工業(yè)園區(qū)大樓地塊（工業(yè)園區(qū)久業(yè)路東側(cè)地塊） 商業(yè)金融用地，只能用于建造商務(wù)辦公用房 不大于 ⑸ 青浦區(qū)華新鎮(zhèn) 1號地塊 居住用地 不大于 ⑹ 青浦工業(yè)園區(qū)都匯華庭西側(cè)地塊 居住用地，只能用于建造住宅及相關(guān)公建配套 不大于 ⑺ 青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新風(fēng)路西側(cè)地塊 圖書展覽、商業(yè)或旅館業(yè)用地 不大于 ⑻ 重固鎮(zhèn)夏陽金城西側(cè)地塊（住宅用地） 居住用地 不小于 ，不大于 ⑼ 夏陽街道華科路南側(cè)地塊 商業(yè)金融用地 不大于 ⑽ 徐涇鎮(zhèn) 3號地塊 居住用地 ⑾ 白鶴鎮(zhèn) 5號地塊 居住用地 ⑿ 朱家角鎮(zhèn)大淀湖環(huán)路南側(cè)地塊 旅館業(yè)用地、游樂用地或影劇院用地 不大于 注：表中為 202 2023年青浦區(qū)出讓居住、商業(yè)地塊盤點(diǎn) 1 2 3 5 7 8 9 10 11 12 4 6 0 10的土地出讓公告顯示未來居住及商業(yè)用地供應(yīng)量不足、且均遠(yuǎn)離本地塊，本地塊將成為稀缺土地 本報告是嚴(yán)格保密的。 73 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 分析現(xiàn)有青浦市場，已經(jīng)出現(xiàn)集商務(wù)、商業(yè)于一體的靈活性產(chǎn)品 —— 商務(wù)別墅，帕緹歐香將于明年推出約 10000方企業(yè)會館，以獨(dú)棟商務(wù)別墅的形態(tài)出現(xiàn)，約 20套，以適應(yīng)市場企業(yè)需求，同時協(xié)助推動銷售實現(xiàn)。 位臵 青浦新城外青松公路 6666弄 規(guī)模 建筑面積 33萬方，整體容積率 產(chǎn)品形式 別墅及花園洋房； 2期將推出 10000方 ,三層高的商務(wù)別墅 ,設(shè)有單層高的地下室 ,目前尚處于土地平整階段 客戶 90%以上為青浦當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎?90%以上為自住，投資客非常的少； 價格 雙拼 30000元 /方；聯(lián)排 20230元 /方以上 銷售狀況 分為 3期開發(fā)， 1期現(xiàn)已入住， 2期包括別墅及花園洋房兩種物業(yè)形態(tài)， 月均去化約 3050套 ； 賣點(diǎn) 交通通達(dá)性強(qiáng)，位于高速路口；小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，樓盤質(zhì)量較高 配套 社區(qū)內(nèi)娛樂健身各類設(shè)施齊全，約 400米處是青浦區(qū)東方中學(xué)，約 600米處是青浦東方幼兒園，約 700米處是城東菜場，約 900米處則是位于公園路上的農(nóng)工商大賣場（青浦城區(qū)中最大的超市賣場之一，緊鄰區(qū)政府）。 點(diǎn)評 交通便捷，位于高速路口；距區(qū)政府、區(qū)主商圈近；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施充足。 會所 本報告是嚴(yán)格保密的。 74 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 北竿山國際藝術(shù)中心，商辦性質(zhì)用地，主打創(chuàng)意園區(qū)，以200400平方聯(lián)排為主，整體銷售情況較好，客戶兼有創(chuàng)意型企業(yè)、工作室及部分投資者 位臵 青浦業(yè)輝路 222弄 規(guī)模 占地面積 :20萬平方米 ；建筑面積 :9萬平方米 產(chǎn)品形式 層高 ，以 23層的低層聯(lián)排建筑為主，局部建造疊加式多層（ 45層）建筑與沿湖獨(dú)棟建筑 客戶 辦公樓主要上海企業(yè)進(jìn)駐（如巨邦國際）和牙科、育兒教育等別墅的商業(yè)配套，別墅主要以投資客為主、沒有收到限購政策的影響，蓄水情況不錯，大部分客戶有貸款，最大限額 50% 價格 疊加：均價 20230元 /平米；聯(lián)排： 24000元 /平米；獨(dú)棟： 30000元 /平米 辦公樓租金： 750010000元 /月， 242平米加 91平米地下室 交通 公交：滬青盈專線 , 滬朱專線 , 嘉松線 , 青黃專線 , 上朱線 , 徐蒸專線 配套 金融機(jī)構(gòu)： 中國建設(shè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國工商銀行 宋慶齡中學(xué) 宋慶齡小 學(xué) 。綜合商場：奧特萊斯直銷廣場 其他：國家旅游度假區(qū)，天馬鄉(xiāng)村俱樂部，月湖時尚運(yùn)動基地，佘山森林公園，佘山國際高爾夫，吉盛偉邦綠地國際家具村 定位 項目地理位臵優(yōu)越，在成熟的趙巷、佘山國際別墅區(qū)的中心位臵，佘山森林公園、國家旅游度假區(qū) ,意在創(chuàng)造一個集創(chuàng)作、展示、商業(yè)和生活休閑于一體的綜合空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 同時從上海整體市場發(fā)展可以看出，近幾年總部經(jīng)濟(jì)