【正文】 淡，紅色28招商較為成功，但經(jīng)營(yíng)狀況較差 ，萬(wàn)貨城招商狀況欠佳。幾家商場(chǎng)中，萬(wàn)貨城的租賃價(jià)格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價(jià)，臨街鋪面最高達(dá)14000萬(wàn)多元/平方米，均價(jià)在12000萬(wàn)到8000左右。經(jīng)過(guò)了解，銅仁的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對(duì)成熟的市場(chǎng)定位。如金灘新城、萬(wàn)貨城、世貿(mào)百貨等。銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。如紅色2恒基等；租賃市場(chǎng)多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費(fèi)、工商等，如萬(wàn)貨城。目前，該項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷售均價(jià)定為：樓層面積（㎡）平均銷售單價(jià)銷售總價(jià)（萬(wàn)元）180個(gè)車位3000元/㎡20㎡=6萬(wàn)元/個(gè)－1764610000（元/㎡）1743932000（元/㎡）2716211000（元/㎡）37162－=5500（元/㎡）470414500（元/㎡）531484000（元/㎡）寫字樓5562－還房2000=35624000（元/㎡）合計(jì)Ⅰ類住宅圈該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價(jià)值高，屬銅仁商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通方便，板塊內(nèi)有長(zhǎng)城購(gòu)物中心、貴康世紀(jì)星城等在建在售等商住項(xiàng)目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價(jià)值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項(xiàng)目為主，尚無(wú)高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動(dòng)城市旅游發(fā)展的板塊之一。該板塊目前的主要高層項(xiàng)目如下：樓盤名稱價(jià)格范圍面積及主力面積戶型及主力戶型陽(yáng)光CBD2000元/㎡|2780元/㎡面積范圍：70㎡190㎡主力面積：85㎡128㎡（%）戶型范圍：一室/二室/三室/四室主力戶型：三室麒麟商都1880元/㎡|2600元/㎡面積范圍：79㎡149㎡主力面積：79㎡118㎡（80%）戶型范圍：二室/三室/四室主力戶型：79㎡118㎡目前，該項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目住宅地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷售均價(jià)定為：樓層面積（㎡）平均銷售單價(jià)銷售總價(jià)（萬(wàn)元）1～3084355－=2600（元/㎡）上述價(jià)格預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“銅仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目整合營(yíng)銷案名：銅仁溫州商貿(mào)大廈以“銅仁溫州商貿(mào)大廈”這一富有經(jīng)濟(jì)代表性的地域命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“商貿(mào)”點(diǎn)明項(xiàng)目所在地址的商業(yè)性，“大廈”帶給受高層建筑的感受?！般~仁溫州商貿(mào)大廈”給整個(gè)銅仁來(lái)了商業(yè)的新意。推廣主題：主打廣告語(yǔ)：（1）2011年銅仁最值得期待的商住人文小區(qū)（開盤前）（2）領(lǐng)舞城市新生活（開盤后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。賣點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香，掘人生第一桶金。絕版地段，浸染人文書香，盡享城市中心商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路步行街路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城市中心片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范特色商業(yè)旺鋪，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫(kù)，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散，生意盎然。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想新華書店、新華酒店、龍舟賽場(chǎng)、西門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；銅仁一中、一完小、無(wú)完小、愛(ài)爾寶幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、前期工作情況土地出讓手續(xù)全部完善；規(guī)劃方案已通過(guò)地區(qū)城規(guī)委批準(zhǔn)；建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙正在設(shè)計(jì)中。二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期本項(xiàng)目“銅仁溫州商貿(mào)大廈”，詳情請(qǐng)見下表：策劃、設(shè)計(jì)、地勘：450萬(wàn)元三通一平、基坑開挖、邊坡治理：1800萬(wàn)元土建、水電、消防、園林綠化、智能系統(tǒng)及附屬設(shè)施控制性指標(biāo)為： 1500元/㎡144810㎡＝各種規(guī)費(fèi)及辦公費(fèi)用開支控制性指標(biāo)為：1600萬(wàn)元土地取得成本：其中：（五金公司片區(qū)）土地開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1108萬(wàn)元（工行片區(qū)）土地使用權(quán)出讓金697萬(wàn)元（含契稅）增加容積率補(bǔ)交出讓金：64505300=拆遷費(fèi)合計(jì)：其中：經(jīng)營(yíng)性用房買斷費(fèi)用：門面過(guò)渡費(fèi)：㎡24個(gè)月150元/㎡＝住宅即其它用房過(guò)渡費(fèi)：㎡36個(gè)月7元/㎡＝278萬(wàn)元拆遷管理費(fèi)及拆遷代辦費(fèi)約220萬(wàn)元裝修補(bǔ)償費(fèi)31795㎡200元/㎡＝營(yíng)業(yè)稅（地稅）：％＝投資利率：3000萬(wàn)元（2007年初投資）%5年=810萬(wàn)元（2009買斷費(fèi)用）%=（貸款）2年％＝1620萬(wàn)元宣傳、營(yíng)銷、推廣費(fèi)用：500萬(wàn)元不可預(yù)見費(fèi)用：1500萬(wàn)元。三、建設(shè)周期及資金來(lái)源計(jì)劃本公司將對(duì)“銅仁溫州商廈”項(xiàng)目建設(shè)于2007年初開始進(jìn)入，2008年正式取得出讓土地使用權(quán)。（1）公司土地投入款1108萬(wàn)元＋697萬(wàn)元=1805萬(wàn)元已付；（2）2007年初公司進(jìn)入銅仁賬戶資金：3000萬(wàn)元（含1805萬(wàn)元土地款）（3）在本項(xiàng)目正式動(dòng)工前需要拆遷經(jīng)營(yíng)性用房（買斷）費(fèi)用：（4）施工方墊資2000萬(wàn)元（5）銀行部門貸款支持項(xiàng)目的工程啟動(dòng)款約：2000萬(wàn)元；（6）項(xiàng)目拆遷工作于2009年底完成，2010年2月正式動(dòng)工修建，2011年底開始預(yù)訂。綜上所述。本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。四、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房、架空層、車庫(kù)幾部分組成，由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：項(xiàng)目名稱房地產(chǎn)類別銷售建筑面積銷售收入費(fèi)用支出毛利潤(rùn)利潤(rùn)率㎡（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）%銅仁溫州商貿(mào)大廈180個(gè)停車位%－1層經(jīng)營(yíng)性用房76461層經(jīng)營(yíng)性用房74392層經(jīng)營(yíng)性用房71623層經(jīng)營(yíng)性用房4層經(jīng)營(yíng)性用房70415層經(jīng)營(yíng)性用房3148辦公用房3562住宅用房五、結(jié) 論通過(guò)上述分析，該項(xiàng)目可行。22貴州銅仁信德不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢?cè)u(píng)估有限公司 制作