【正文】 淡，紅色28招商較為成功，但經(jīng)營狀況較差 ，萬貨城招商狀況欠佳。幾家商場中，萬貨城的租賃價格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價，臨街鋪面最高達14000萬多元/平方米，均價在12000萬到8000左右。經(jīng)過了解，銅仁的商業(yè)項目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對成熟的市場定位。如金灘新城、萬貨城、世貿(mào)百貨等。銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。如紅色2恒基等；租賃市場多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費、工商等，如萬貨城。目前，該項目根據(jù)自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將本項目商業(yè)地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷售均價定為：樓層面積（㎡）平均銷售單價銷售總價（萬元）180個車位3000元/㎡20㎡=6萬元/個－1764610000（元/㎡）1743932000（元/㎡）2716211000（元/㎡）37162－=5500（元/㎡）470414500（元/㎡）531484000（元/㎡）寫字樓5562－還房2000=35624000（元/㎡）合計Ⅰ類住宅圈該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價值高，屬銅仁商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達，交通方便，板塊內(nèi)有長城購物中心、貴康世紀星城等在建在售等商住項目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項目為主，尚無高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動城市旅游發(fā)展的板塊之一。該板塊目前的主要高層項目如下：樓盤名稱價格范圍面積及主力面積戶型及主力戶型陽光CBD2000元/㎡|2780元/㎡面積范圍：70㎡190㎡主力面積：85㎡128㎡（%）戶型范圍：一室/二室/三室/四室主力戶型：三室麒麟商都1880元/㎡|2600元/㎡面積范圍：79㎡149㎡主力面積：79㎡118㎡（80%）戶型范圍：二室/三室/四室主力戶型：79㎡118㎡目前，該項目根據(jù)自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將本項目住宅地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷售均價定為：樓層面積（㎡）平均銷售單價銷售總價（萬元）1～3084355－=2600（元/㎡）上述價格預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“銅仁溫州商貿(mào)大廈”項目整合營銷案名：銅仁溫州商貿(mào)大廈以“銅仁溫州商貿(mào)大廈”這一富有經(jīng)濟代表性的地域命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“商貿(mào)”點明項目所在地址的商業(yè)性，“大廈”帶給受高層建筑的感受?！般~仁溫州商貿(mào)大廈”給整個銅仁來了商業(yè)的新意。推廣主題：主打廣告語：（1）2011年銅仁最值得期待的商住人文小區(qū)（開盤前）（2）領(lǐng)舞城市新生活（開盤后，暫定）以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。賣點提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香，掘人生第一桶金。絕版地段，浸染人文書香，盡享城市中心商圈活力，坐擁高標準景觀路步行街路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領(lǐng)城市中心片區(qū)超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計，成就大家風范特色商業(yè)旺鋪，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散，生意盎然。（4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想新華書店、新華酒店、龍舟賽場、西門風景區(qū)等休閑場所舉步即至；銅仁一中、一完小、無完小、愛爾寶幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。第四章 投資計劃及經(jīng)濟分析一、前期工作情況土地出讓手續(xù)全部完善；規(guī)劃方案已通過地區(qū)城規(guī)委批準；建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙正在設(shè)計中。二、投資計劃及建設(shè)周期本項目“銅仁溫州商貿(mào)大廈”，詳情請見下表：策劃、設(shè)計、地勘：450萬元三通一平、基坑開挖、邊坡治理：1800萬元土建、水電、消防、園林綠化、智能系統(tǒng)及附屬設(shè)施控制性指標為： 1500元/㎡144810㎡＝各種規(guī)費及辦公費用開支控制性指標為：1600萬元土地取得成本：其中：（五金公司片區(qū)）土地開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費1108萬元（工行片區(qū)）土地使用權(quán)出讓金697萬元（含契稅）增加容積率補交出讓金：64505300=拆遷費合計：其中：經(jīng)營性用房買斷費用：門面過渡費：㎡24個月150元/㎡＝住宅即其它用房過渡費：㎡36個月7元/㎡＝278萬元拆遷管理費及拆遷代辦費約220萬元裝修補償費31795㎡200元/㎡＝營業(yè)稅（地稅）：％＝投資利率：3000萬元（2007年初投資）%5年=810萬元（2009買斷費用）%=（貸款）2年％＝1620萬元宣傳、營銷、推廣費用：500萬元不可預見費用：1500萬元。三、建設(shè)周期及資金來源計劃本公司將對“銅仁溫州商廈”項目建設(shè)于2007年初開始進入，2008年正式取得出讓土地使用權(quán)。（1）公司土地投入款1108萬元＋697萬元=1805萬元已付；（2）2007年初公司進入銅仁賬戶資金：3000萬元（含1805萬元土地款）（3）在本項目正式動工前需要拆遷經(jīng)營性用房（買斷）費用：（4）施工方墊資2000萬元（5）銀行部門貸款支持項目的工程啟動款約：2000萬元；（6）項目拆遷工作于2009年底完成，2010年2月正式動工修建，2011年底開始預訂。綜上所述。本項目計劃至多在二年半內(nèi)順利完成全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。四、經(jīng)濟分析本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層、車庫幾部分組成，由上述經(jīng)濟分析得出，本項目綜合經(jīng)濟效益分析如下表：項目名稱房地產(chǎn)類別銷售建筑面積銷售收入費用支出毛利潤利潤率㎡（萬元）（萬元）（萬元）%銅仁溫州商貿(mào)大廈180個停車位%－1層經(jīng)營性用房76461層經(jīng)營性用房74392層經(jīng)營性用房71623層經(jīng)營性用房4層經(jīng)營性用房70415層經(jīng)營性用房3148辦公用房3562住宅用房五、結(jié) 論通過上述分析，該項目可行。22貴州銅仁信德不動產(chǎn)投資咨詢評估有限公司 制作