【正文】 地使用稅、企業(yè)所得稅也是預交，這些預征交的稅費，不僅加大了企業(yè)財務成本，也使房企資金鏈更加緊張。房地產開發(fā)企業(yè)要經歷發(fā)展周期的不同階段:高投入高利潤期、高投入低利潤期、高投入虧損期和低投入撥備期。二、國內一些專家對促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議　　促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向對、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向、政策配套性強。全球金融危機已使世界各國無一幸免，各國需求都在萎縮，外需下降，此時堅持對外籍人員購房的限制，只能壓縮和降低國內需求，與擴大內需的方向相悖；　　——允許全國各城市政府根據(jù)自身房地產市場現(xiàn)狀和經濟發(fā)展現(xiàn)狀自行制定、實施配套的鼓勵房地產發(fā)展政策，特別是鼓勵實施購房抵扣所得稅政策；——允許全國各城市政府制定購房上戶口政策；　　——分階段地持續(xù)降低房貸利率?！　〉谝唬醒胝畬用嬉謇韽U除過去5年已推出的一系列限制房地產發(fā)展的財政、稅收、土地、建設、信貸政策，為房地產行業(yè)健康發(fā)展營造良好的外部環(huán)境?！　〈碳し康禺a行業(yè)發(fā)展政策起作用的條件是，政策方向對，政策目標準，政策力度大，政策配套完善，政策落實到位。(%7509615759117414房地產對消費的貢獻年份全社會消費品零售總額(億元)(%1037620510三、銅仁市房地產市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫貴州省宏觀政策的指導為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際，貴州省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，省人大出臺了《貴州省房地產經營管理條例》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展。銅仁市地處云貴高原向湖南西部丘陵過渡的武陵山區(qū)。銅仁市屬亞熱帶季風濕潤氣候，℃，年降雨量1200毫米以上，無霜期280天以上，平均日照1171小時，四季分明，氣候宜人。銅仁市的礦產資源種類繁多，主要有磷灰石、鉀頁巖、石灰石、石英砂等，都屬于共生礦及小型礦。銅仁自然風景得天獨厚，群山環(huán)抱，兩江匯流。隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來銅仁投資經商。全區(qū)生產總值躍上百億元臺階?！笆濉?；，超計劃1億多元，“十五”%。預計“十五”期間，第一、二、一、三產基本與計劃持平；%、%%；第一、二、::::，工業(yè)和服務業(yè)增加值占GDP的比重首次超過農業(yè)。%，其中，%。%。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。 四、銅仁房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原銅仁城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺“為舊城減壓，規(guī)劃區(qū)內實行舊城改造，新城開發(fā)，拓寬道路，不許私人建房”的新規(guī)劃，開始對舊城及城內古跡、古建筑加以保護。第二章二、項目規(guī)?！般~仁溫州商貿大廈”項目規(guī)劃總用地面積為9411平方米，總建筑面積144810平方米【其中：地上總建筑面積121871㎡（含：1層經營性用房7439平方米，2～3層經營性用房各7162平方米，4層經營性用房7041平方米，5層其他用房3148平方米，住宅用房84355平方米，寫字樓5562平方米），地下建筑面積22938㎡（含地下1層經營性用房7646平方米，停車場15292平方米〈180個車位〉）】，總居住人口3800人。對銅仁市商貿流通領域的發(fā)展，將起到積極的推動作用。（5）據(jù)全國房地產銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，％，漲幅速度和增值空間在全國名列前茅。因此，由當?shù)卣疇款^實施房屋拆遷，是行之有效的唯一方案。 規(guī)劃結構小區(qū)以城市主干道作為主交通網絡。次入口設置相應的管理用房和停車場地。規(guī)劃建造4000平方米左右的綠地廣場，采用平地式設計，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。現(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養(yǎng)的顯現(xiàn)。建筑施工品質過硬本項目施工隊伍必須是資質過硬的建筑機構，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成任務。另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段銅仁房地產市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。Ⅰ類商圈特征分析（本案地段分析）（1）商圈商貿狀況此商圈是銅仁傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經濟和城市的不斷發(fā)展，已經成為銅仁市民購物休閑娛樂消費的首選區(qū)域。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強化。同時，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎，必然會使銅仁市區(qū)的商業(yè)經營模式發(fā)生翻天覆地的變革。小十字機動車流量到達140輛，行人流量達到268人考慮到選取時段開始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇1/，選擇1/。l 經營業(yè)態(tài)種類多,主要以零售為主。幾家商場中，萬貨城的租賃價格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價，臨街鋪面最高達14000萬多元/平方米，均價在12000萬到8000左右。如紅色2恒基等；租賃市場多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費、工商等，如萬貨城。四、“銅仁溫州商貿大廈”項目整合營銷案名：銅仁溫州商貿大廈以“銅仁溫州商貿大廈”這一富有經濟代表性的地域命名，引領產品包裝形象的煥然一新。主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。（2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領城市中心片區(qū)超值風暴。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。（5）“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。二、投資計劃及建設周期本項目“銅仁溫州商貿大廈”，詳情請見下表：策劃、設計、地勘：450萬元三通一平、基坑開挖、邊坡治理：1800萬元土建、水電、消防、園林綠化、智能系統(tǒng)及附屬設施控制性指標為： 1500元/㎡144810㎡＝各種規(guī)費及辦公費用開支控制性指標為：1600萬元土地取得成本：其中：（五金公司片區(qū)）土地開發(fā)權、土地使用權轉讓費1108萬元（工行片區(qū)）土地使用權出讓金697萬元（含契稅）增加容積率補交出讓金：64505300=拆遷費合計：其中：經營性用房買斷費用：門面過渡費：㎡24個月150元/㎡＝住宅即其它用房過渡費：㎡36個月7元/㎡＝278萬元拆遷管理費及拆遷代辦費約220萬元裝修補償費31795㎡200元/㎡＝營業(yè)稅（地稅）：％＝投資利率：3000萬元（2007年初投資）%5年=810萬元（2009買斷費用）%=（貸款）2年％＝1620萬元宣傳、營銷、推廣費用：500萬元不可預見費用：1500萬元。本項目計劃至多在二年半內順利完成全部開發(fā)建設，三年半內實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內還清全