【正文】 品牌商業(yè)街；同時，還計劃拆遷秀水市場東側(cè)的四棟居民樓，適度擴大秀水市場建筑規(guī)模；三里屯酒吧街要南拓到工體北路南側(cè)的工廠區(qū)，突出國際消費風(fēng)情。分析完區(qū)域“共性”，我們再來看看東三環(huán)沿線各商圈的“個性”發(fā)展，以及未來的發(fā)展走勢。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村奧運村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會處，是無可爭議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。各個商圈之間除了存在一定的市場競爭，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補充。區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級公寓、酒店與高檔寫字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長虹橋附近。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級寫字樓，其良好的出租情況和高檔的硬件設(shè)備為本商圈培育了良好的周邊環(huán)境。外地游客則把三里屯當(dāng)景點，很多人慕名而來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條件和可能。銷售模式只有首層商鋪采用買斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平米，價格最初在40萬/檔，現(xiàn)已漲到60萬/檔，（使用面積）。押金2萬/攤位，租金繳付方式為一年半一交。目前北京的很多旅游團也把“雅秀”當(dāng)作一個特色購物景點，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。轉(zhuǎn)讓費15萬/攤位，租金年付，押金1萬元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計5003000綜評：佳藝時尚廣場針對的目標(biāo)客戶群為20至40歲的時尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者，外國人只占到10%，廣場內(nèi)西面仍為大眾消費商品，東側(cè)則是服裝服飾精品店。銷售模式初期租金：5萬元入場費，10萬元經(jīng)營保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬元/月，1F：2萬元/月，2F：，3F：7000－1萬元/月，4F：5000元/月；對于老秀水商戶：免5萬元入場費，免一年物業(yè)管理費，租金可一年一付，月租金下調(diào)30－50%。鋪位裝修風(fēng)格，以及目標(biāo)消費者幾乎無“淘貨”的特征。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計26340綜評：那里地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。經(jīng)營模式租金：17－23元/平米/天。日壇商務(wù)會館地理位置日壇南路 規(guī)模 三層，建面：3000平米，隔間：2570平米/間，使用率：70%；約有40家商戶特點主打經(jīng)營商品為名牌A貨、稀有貨品、時尚新穎、價位較高，主要消費群體為時尚女性、使館工作人員、公司白領(lǐng)、演藝界人士、自由職業(yè)。秀水2號地理位置國際俱樂部西側(cè)，建國門上島咖啡旁 規(guī)模 地上4層，總面積2000平米，約50個商鋪特點貨品新穎，價格較高，成交率較高；主打經(jīng)營商品為時尚、前衛(wèi)類；主要消費者為時尚女性、公司白領(lǐng)、演藝名人、自由職業(yè)。藝嘉市場地理位置貴友對面 規(guī)模 共五層、建筑面積約4000平米，共130家商戶特點以服裝為主，多為A貨；主要消費者為周邊寫字樓內(nèi)公司的女性為主，有少量固定客戶。綜評：樓內(nèi)顧客稀少，生意極為蕭條，約有30家關(guān)門。新三里屯的主打街區(qū)為藝術(shù)文化酒吧區(qū)，將容納20至30家酒吧。3．2新秀水2號位于光華路口東南角，是由一個旅館改造而成，總建面為1萬平米，主力店面的使用面積為15至30平米，目前在做內(nèi)外裝修，預(yù)計2005年5月初開始招商。目前無轉(zhuǎn)讓費。其發(fā)展商北京銀泰置地有限公司希望將泰樂坊打造成為三里屯南街新的主體娛樂和時尚中心。地下600個車位銷售模式商業(yè)部分售價1層均價5萬元/平米，（建筑面積）最高售價6萬元/平米業(yè)態(tài)定位：酒吧、中西餐飲、精品服裝服飾店，綜合性國際化商業(yè)社區(qū)。有關(guān)統(tǒng)計顯示，酒吧街日均客流量曾達上萬人次，紅酒日耗量在千瓶以上，啤酒日均耗量在25000瓶以上。結(jié)論：不能以酒吧為主。結(jié)論：商戶希望市場為時尚類服裝、服飾為主。是以時尚前衛(wèi)服裝、服飾為主，輔助部分外貿(mào)服裝和休閑類，比例分別為80%和20%，其中外貿(mào)時尚類針對的消費對象為長期駐留在京外籍人士。盤踞最流行、最前衛(wèi)國際國內(nèi)人士，聚點時尚品位人士，標(biāo)樹國際最前沿的流行趨勢。終端消費者定位依托朝陽區(qū)為核心消費區(qū)域，并輻射到整個北京市，年齡在18歲至40歲，追求時尚品位，并能夠彰顯自我個性的國內(nèi)流行時尚人士，還包含一部分在京常駐外籍人士。以土地、建安成本加推廣費用、營銷費用計算預(yù)期銷售均價（也作為定價修正參數(shù)）全市符合本案定位的典型性商業(yè)租金水平（定價的基礎(chǔ)參數(shù)）典型性商業(yè)租金匯總序號市場原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金轉(zhuǎn)讓費（萬）交租方式1雅秀332820一年半付2佳藝33――15年付3那里1723――――年付4同里1723――――年付5日壇商務(wù)20――5押二付一6秀水2號――3押二付三7北京攻略2330――－――季付8隆福寺1530203押二付三9新街口2530――2半年或年付10五道口2833――2年付典型性商業(yè)商戶總量（服裝、服飾類）序號市場商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）1雅秀63454902佳藝37718853那里192004同里11965日壇商務(wù)4020006秀水2號5010007北京攻略21216968隆福寺23759109新街口120235010五道口37725總計173721352典型性商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)情況服務(wù)業(yè)態(tài)基本情況美容美發(fā)面積：100—2 00平方米（使用）租金：8—12元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：詩婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安美容美發(fā)等美甲面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：千指秀、佳億美甲、京東美甲等紋身面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：最好有上下水客戶：頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等音像店面積：50100平方米（使用）租金：4—6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無客戶：好望角、華人音像、大地音像等美思圖MSTUDIO數(shù)碼影像（印尼產(chǎn)品）面積：60平方米（使用）租金：6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無西餐、咖啡廳面積：100200平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦客戶：星巴克、上島咖啡、百一咖啡、吉野家等中餐廳面積：3001000平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水客戶：渝鄉(xiāng)人家呷哺火鍋面積：100150平方米（使用）租金：812元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦水吧面積：1525平方米（使用）租金：1520元/天/平方米裝修：可以自己設(shè)計裝修，最好已有裝修其他：上下水補充兩個典型性商業(yè)個案簡介北京攻略基本情況項目名稱概況標(biāo)攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進貨渠道消費特點北京攻略西單華威大廈五層，建筑面積5000平米，商戶276余家，賣場整體風(fēng)格統(tǒng)一，各店裝修獨具特色6500元/月，每天每平米2330元押金13萬，月付租金25萬個性時尚服裝為主，有異國風(fēng)情服飾：埃及飾品、印巴服飾及工藝品、泰國服飾、唐裝、藏飾等，美容、美甲、美發(fā)店、水吧各一家以廣州、深圳、香港進貨為主，少量韓國、日本、印巴、泰國等時尚前衛(wèi)2030歲年輕人為主，有模特,學(xué)生,外企人員,公司白領(lǐng),旅游人員,自由職業(yè)者,無業(yè)人員,自辦公司等,女性居多，一般有相對固定的消費群體，每次消費約5002000元綜合評定是西單商圈公認(rèn)的高檔、前衛(wèi)形市場，商價平均每天營業(yè)額約2000元，10天就有新產(chǎn)品上市，是一家成功的高端產(chǎn)品零售市場客流量:2000人左右/小時隆福寺市場基本情況項目名稱概況標(biāo)攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進貨渠道消費特點隆福寺街邊店屬傳統(tǒng)零售商業(yè)地區(qū)，部分店面檔次很高，約占30%，20平米12000元/月（水電稅自理）押二付三3萬元時尚、前衛(wèi)，貨品繁雜，涉及面較寬高檔店進貨多為廣州、深圳、香港、臺灣等，多數(shù)為A貨及動物園批發(fā)北京1625歲青年為主，娛樂業(yè)人士居多，平均每次消費100500元綜合評定今不如昔，基本能維持經(jīng)營，多數(shù)攤主在其他市場有第二家店六、立地條件分析商業(yè)的成功除了受到政府的政策、業(yè)態(tài)的接受程度、進入商家的品牌知名度等因素的影響，商業(yè)中心的立地條件是非常重要的要素。道路的類別及其建議道路是立地的第一要素，其通達性直接影響商圈范圍和消費行為。另一方面區(qū)域內(nèi)可以說是軌道交通便捷，地鐵二號線承擔(dān)著大量城市內(nèi)部的交通運輸作用，已經(jīng)成為城市中心區(qū)人群交通的主要方式之一；預(yù)計2008年前建成的地鐵十號線，對本案的影響將會更大，其途徑的區(qū)域為城市北部的高科技產(chǎn)業(yè)密集地區(qū)中關(guān)村、城市高檔住宅區(qū)太陽宮地區(qū)以及CBD商務(wù)中心區(qū)，可以預(yù)計未來區(qū)域內(nèi)，通過十號線帶來的客流群體將是一個龐大的高素質(zhì)人群。從本案項目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來看，不能最大吸引更多方向人流。吸引顧客到商業(yè)消費的另一個重要因素是公共交通，從本案的地理特征來看，三里屯道路內(nèi)沒有設(shè)置的公共汽車交通方式，對顧客方便進入本案商業(yè)消費來說，只能依靠步行、自行車或者出租車，形成一定不利因素。