【文章內(nèi)容簡介】 三分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，該區(qū)域又臨近機場高速，因此國際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽。三元橋商圈三元橋地區(qū)，無論是從地理位置、區(qū)域特征還是區(qū)域價值來看，都具備成為國門區(qū)的“先天優(yōu)勢”。從地理位置上來說，三元橋既是首都城區(qū)通向機場高速公路和京郊東北的出入口，又是三環(huán)路的重要組成部分，是真正意義上的北京“城市第一印象區(qū)”。從區(qū)域特征上來看，三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運村奧運村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會處，是無可爭議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。從區(qū)域價值來看，三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。再加上各大品牌開發(fā)公司的共同關(guān)注和鼎力打造，其區(qū)域價值已經(jīng)直追CBD、奧運村等熱點區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域”地帶。通過上述分析，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)沿線區(qū)域商圈分布密集，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理互補。各個商圈之間除了存在一定的市場競爭，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補充。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項目檔次和品質(zhì)。但與此同時，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來的巨大市場競爭壓力。盡量避免，或是降低競爭風(fēng)險，打造區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，做到對區(qū)域功能，或區(qū)內(nèi)產(chǎn)品的補充，才是本案能夠在眾多競爭項目中脫穎而出的關(guān)鍵。區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達(dá)2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級公寓、酒店與高檔寫字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長虹橋附近。最初每平方米在1800美元~2500美元。周邊目前有10多個在售項目，如棕櫚國際公寓，京達(dá)國際公寓、亮馬名居、橙色時光等，其8成以上為高檔住宅。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長城喜來登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級以上酒店。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級寫字樓，其良好的出租情況和高檔的硬件設(shè)備為本商圈培育了良好的周邊環(huán)境。4）休閑、生活購物場所比較豐富三里屯地區(qū)設(shè)有大型超市商業(yè)網(wǎng)點，以及盈科中心大型購物中心，休閑購物與生活采購方面比較豐富。5）區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)配套CBD6）商業(yè)形式多樣7）商圈業(yè)態(tài)豐富三里屯現(xiàn)有規(guī)劃的影響和未來發(fā)展的趨勢按照城市發(fā)展的功能規(guī)劃，該地區(qū)屬CBD的配置板塊地區(qū)，區(qū)內(nèi)使館云集，因此，三里屯今后的發(fā)展方向是政治、經(jīng)濟(jì)、文化活躍的地區(qū)，提供涉外商住、餐飲娛樂、高檔住宅等地區(qū)功能。光顧三里屯酒吧的中國人中，來自“三資企業(yè)”的白領(lǐng)和文化藝術(shù)、演藝界的人士占大多數(shù)。外地游客則把三里屯當(dāng)景點，很多人慕名而來，把來這里“泡吧”作為晚上的重要活動。至今外國客人都是三里屯的穩(wěn)定消費群體。因此酒吧區(qū)專攻時尚異域文化風(fēng)情。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設(shè)施簡陋；酒吧離居民樓太近，存在擾民問題，不利于該地區(qū)的進(jìn)一步提升。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條件和可能。同時酒吧街的規(guī)模將會有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會有所提升，使它更具時尚、休閑和北京特色。（七）三里屯核心商業(yè)分析三里屯核心商圈個案分析核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，南抵建國門外大街；西起東二環(huán)，東至東三環(huán)。核心商圈內(nèi)的消費業(yè)態(tài)的市場型商鋪分析雅秀市場地理位置三里屯，朝陽區(qū)工體北路58號 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，交通1111407011416 三里屯下車，乘1140118 工人體育場下車特點經(jīng)營休閑、民族特色服裝、服飾；主要消費者為入境的國際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國內(nèi)慕名而訪的時尚人士。銷售模式只有首層商鋪采用買斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平米，價格最初在40萬/檔，現(xiàn)已漲到60萬/檔，（使用面積）。其他樓層商鋪為租賃方式。因人流很旺，經(jīng)營很好，幾乎無人轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營模式2002年5月開業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費在20萬元左右。押金2萬/攤位，租金繳付方式為一年半一交。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍珠、玻璃器皿、古玩字畫20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計95011000綜評：北京三里屯雅秀服裝市場原為麒麟大廈，后由昆泰集團(tuán)投資5000萬進(jìn)行內(nèi)部改造而成，其定位于大型專業(yè)經(jīng)營服裝、百貨的綜合市場，并樹立了一個真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場形象。該市場于2002年5月開業(yè)，目前京市綜合類商城當(dāng)中占據(jù)了自己的一席之地。雅秀市場以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費者。目前北京的很多旅游團(tuán)也把“雅秀”當(dāng)作一個特色購物景點，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說明“雅秀”已擁有了一定的知名度。其客戶來源10%為淘貨人群，40%為時尚前衛(wèi)人士，50%為外國籍人士和入境旅游者。佳藝時尚廣場地理位置昆侖飯店對面，燕莎商場附近 規(guī)模 臨建，總共約500商戶，只有一層特點經(jīng)營前衛(wèi)時尚類的休閑服裝、服飾；主要消費者為市內(nèi)追求時尚年輕人。經(jīng)營模式標(biāo)準(zhǔn)檔口（8平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天，現(xiàn)無攤位可租。轉(zhuǎn)讓費15萬/攤位，租金年付，押金1萬元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計5003000綜評：佳藝時尚廣場針對的目標(biāo)客戶群為20至40歲的時尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者，外國人只占到10%，廣場內(nèi)西面仍為大眾消費商品，東側(cè)則是服裝服飾精品店。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費群中口碑較好。佳藝的客流量 500－1000人次/小時，基本為回頭客，人均消費約500――1000元/人/次，標(biāo)準(zhǔn)鋪位的日營業(yè)額為1000－－1500元，旺季時，日營業(yè)額可達(dá)到2000－2500元(旺季為112月份和1月)。 秀水街市場地理位置長安街北側(cè)，東臨貴友大廈，南接長安街，永安里紅綠燈的西北角 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，，商戶總量1500戶，標(biāo)準(zhǔn)鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長安街，公交線路較多，非常方便特點擴(kuò)大民族特色，主打“民族、時尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主要消費者為入境的國際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國內(nèi)慕名而訪的時尚人士。銷售模式初期租金：5萬元入場費，10萬元經(jīng)營保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬元/月，1F：2萬元/月，2F：，3F：7000－1萬元/月，4F：5000元/月；對于老秀水商戶：免5萬元入場費，免一年物業(yè)管理費，租金可一年一付，月租金下調(diào)30－50%。 業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿(mào)、休閑）2691345二層服裝（外貿(mào)、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運動用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計150018000綜評：新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫，共有停車位300多個，商業(yè)樓前后兩個廣場還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團(tuán)體購物停車不便的問題。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時尚的年輕人為主。2005年3月19日新秀水正式開業(yè)，市場內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時尚精品。鋪位裝修風(fēng)格，以及目標(biāo)消費者幾乎無“淘貨”的特征。那里市場地理位置三里屯北街，本案的東側(cè) 規(guī)模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點2003年底開業(yè)，各個店鋪風(fēng)格各具特色，尤其是內(nèi)街里的1層獨立店鋪，主打經(jīng)營商品為時尚、前衛(wèi)類；主要消費者為入境的旅游者，以及對品位要求較高的國內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營模式租金：17－23元/平米/天。 無轉(zhuǎn)讓費。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計26340綜評：那里地理位置不明顯，對外宣傳力度不夠，知名度不高。其的經(jīng)營項目是時尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。那里進(jìn)貨渠道：服裝大部分是廣州外貿(mào)服裝，還有就是比較個性的從臺灣、日本、韓國等國家進(jìn)口。同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側(cè)，緊鄰本案 規(guī)模 地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點主打經(jīng)營商品為國際、國內(nèi)民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費者為對品位要求較高的國內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營模式租金：17－23元/平米/天。 無轉(zhuǎn)讓費。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層家具店（中式古典）1100美容美發(fā)180美甲（美式）140高爾夫用品112咖啡店（日本風(fēng)格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計23549綜評：同里的經(jīng)營項目是主打國際、國內(nèi)民族特色的原創(chuàng)服裝服飾、手工藝品；目前經(jīng)營