某寫字樓項目市場分析報告(編輯修改稿)
2025-02-17 16:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 新客站為核心，沿天目西路，恒豐路分佈 產(chǎn)品類型－－甲級，普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，爛尾樓改造商辦樓 達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓僅有新建的企業(yè)廣場一個項目，大部分為普通標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓，少量由爛尾樓改造而來的小戶型商辦樓 ? 租賃行情 租金水平－－三類產(chǎn)品三級梯隊 甲級標(biāo)準(zhǔn)： /平方米 /天 普通標(biāo)準(zhǔn)： /平方米 /天 爛尾樓改造： /平方米 /天 平均出租率可達(dá) 80％ 依托新客站交通樞紐，目前區(qū)域內(nèi)寫字樓出租情況較好，平均出租率可達(dá)80％。 目前區(qū)域內(nèi)租賃客戶以商貿(mào)物流類為主，占到 60％左右。 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 爛尾樓改造項目 普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 甲級寫字樓 商貿(mào)，物流59%商務(wù)服務(wù)27%其他1%生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)6%房產(chǎn)建築7%? 樓盤名稱 地址 樓層 租賃價格 元 /平方米 /天 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 /月 租賃面積 平方米 產(chǎn)品類型 嘉裏不夜城二期（企業(yè)廣場） 共和路 268號 26層 22 67184 甲級寫字樓 嘉裏不夜城一期 天目西路 218號 38層 25 109219 閘北廣場 天目西路梅園路 20層 20 75813 普通標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓 地鐵恒通大樓 恒通路梅園路 25層 20 120350 上海華象大樓 秣陵路 80號 17層 150 建誼大廈 恒豐路漢中路 24層 14 76460 康吉大樓 天目西路 25層 2 12 131267 匯貢大廈 天目西路 99號 11層 20 錦程大廈 天目西路長安路 25層 2 15 97110 一天下大廈 恒通路 360號 27層 6 3580 爛尾樓 改造小戶型 中房華東大廈 天目西路長安路 26層 8 66100 林頓大廈 恒豐北路 100號 20層 2 5 80100 不夜城板塊租賃寫字樓匯總表 ? 二手市場行情 樓盤名稱 地址 二手報價 元 /平方米 產(chǎn)品類型 嘉裏不夜城一期 天目西路 218號 18000 甲級寫字樓 閘北廣場 天目西路梅園路 18000 普通標(biāo) 準(zhǔn)寫字樓 建誼大廈 恒豐路漢中路 18000 錦程大廈 天目西路長安路 16000 一天下大廈 恒通路 360號 1300016000 爛尾樓 改造商住樓 中房華東大廈 天目西路長安路 1600017000 由於目前區(qū)域中寫字樓出租情況比較理想，二手拋盤的寫字樓數(shù)量有限 拋盤量不多 二手價格 甲級寫字樓二手價格 18000元 /平方米左右 普通標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 1600018000元 /平方米 爛尾改造小戶型寫字樓 1300017000元 /平方米 ? 市場結(jié)論 宏觀市場 區(qū)域市場 岀售市場 供過於求明顯，價格缺乏上漲動力 租賃市場 租金出租率雙雙下跌，市場出現(xiàn)拐點(diǎn) 一手市場 市場處于有價無市的狀態(tài)，成交十分低彌，而未來供應(yīng)又十分可觀。 新建甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓價格進(jìn)入下跌通道，由 07年的 25000元 /平方米行情價跌入 08年底的 19000元 /平方米。 租賃市場 甲級標(biāo)準(zhǔn)租金在 /平方米 /天 二手市場 甲級標(biāo)準(zhǔn)二手售價在 18000元 /平方米區(qū)間，但是市場交易量稀少 ? 第三部分：項目理解 Part 3 ? 區(qū)位認(rèn)知 不夜城板塊現(xiàn)狀－－上海陸上交通樞紐，依託區(qū)位優(yōu)勢，形成現(xiàn)代交通商務(wù)核心 便捷的交通 鐵路 —— 每天接發(fā)列車 114對 ， 日接送旅客高達(dá) 23萬人次 ， 長三角地區(qū)乃至全國的交通樞紐功能將日益顯現(xiàn) 公路 —— 4座長途汽車站 ， 其中包括目前亞洲最大客運(yùn)中心 ， 日客運(yùn)量達(dá) 2萬余人次 ， 通往 11個省 、 直轄市方向班線 998條 。 占全市長途汽車客 、 貨運(yùn)輸業(yè)的 50%以上 。 公交 —— 市內(nèi)公共交通有始發(fā)線和過境線 187條 ， 占全市公交線路%。 軌道交通 —— 1號 ， 3號兩條線路 。 高架及道路 —— 南北高架 ， 天目路 、 恒豐路等城市主幹道彙集於此 繁榮的商業(yè) 上海市 “ 四街四城 ” 之一 ， 主要商業(yè)設(shè)施包括太平洋百貨 、 不夜城商廈 、 名品商廈 、 環(huán)龍商場等 上海四大賓館區(qū)之一 ， 假日酒店 ， 長城大酒店 、 龍門賓館 、 新梅華東大酒店 、 等十幾家高檔賓館 ? 不夜城黃金商務(wù)大道 : 以商務(wù)樓宇為支撐 ， 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 、 BPO產(chǎn)業(yè) 、 滬辦服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心 ， 集中近 20幢商務(wù)樓宇 ， 其中在建和待建的有 8幢 ， 未來總建築面積達(dá) 。 不夜城濱河休閒水岸 : 大量高檔住宅和與之相配套的商業(yè)生活設(shè)施 。 與靜安區(qū) 、黃浦區(qū)一河之隔 ， 是不夜城地區(qū)風(fēng)光秀麗 、 適於居住 、 商務(wù)繁忙的黃金地帶 。 不夜城商業(yè)中心 引進(jìn)中高檔的主題百貨 ， 建設(shè)融合品牌購物 、 時尚餐飲 、休閒娛樂等功能於一體的高檔休閒購物廣場 。 鐵路上海站交通樞紐商務(wù)商業(yè)區(qū) 以鐵路上海站南北廣場為圈 ， 建成與上海國際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代交通樞紐商業(yè)商務(wù)區(qū) 。 漢中路地鐵三線換乘樞紐 在恒豐路 、 恒通路和長安路交接處 ， 建造地鐵一號 、 十二號 、 十三號線 “ 三線交匯 ” 的綜合交通換乘樞紐 ， 不夜城板塊規(guī)劃－－重點(diǎn)推進(jìn)“兩線三點(diǎn)”格局 兩 綫 三 點(diǎn) 區(qū)位認(rèn)知 ? 項目認(rèn)知 本案 交通動線－－臨天目西路主幹道，但車行動線不理想 南面朝向天目西路主幹道 天目西路是上海東西向主幹道之一，交通繁忙，車流量大。 但由於天目西路在本案一段為橋面道路，車行至寫字樓部分需從長安路繞行。 ? 項目認(rèn)知 周邊環(huán)境 ―― 新客站概念，蘇州河景觀 新客站在傳統(tǒng)概念中人流量大 ，往來人員複雜 ， 周邊環(huán)境有待改善 ， 整體檔次不高 ， 不具備高檔寫字樓所需環(huán)境條件 。 蘇州河在本案南北兩側(cè)形成彎道 ， 使得本案南 、 北 、 西側(cè)房源均具有景觀優(yōu)勢 距離新客站僅 300米 蘇州河環(huán)抱左右 ? 項目認(rèn)知 產(chǎn)品條件 ―― 房齡超過 10年，產(chǎn)品已趨於落後 開發(fā)商 恒基 (中國 )投資有限公司 物業(yè)管理公司 恒盛物業(yè)管理 總建築面積 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1478平方米 樓層 25 單套面積 77148平方米 總套數(shù) 362
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