【文章內(nèi)容簡介】 2000年推出的中信泰富以及2001年推出的恒隆廣場俱是當年的風云個案，不僅本身熱租，而且其所帶來的連鎖反映，帶動了整個辦公樓租賃市場。靜安區(qū)的辦公樓的租金以南京西路沿線上海商城、恒隆廣場、中信泰富為最高，依次向外輻射遞減。叁、上海甲級樓銷售市場一、2002年上海銷售甲級寫字樓案名區(qū)域價格銀城數(shù)碼大廈黃浦2500美金/平方米京銀大廈浦東2400美金/1）、京銀大廈簡介位置：浦東南路308號 概況京銀大廈座落于上海陸家嘴國際金融中心，居十萬平方米中央綠地東北側(cè)的浦東大道及浦東南路交匯處，緊靠中國人民銀行，與著名的東方明珠電視塔遙相輝映，其周圍道路環(huán)繞，配套合理，是理想的全智能化高檔辦公大廈。京銀大廈占地8，600平方米，總建筑面積70，912平方米，地下兩層，地上裙樓三層及36層標準辦公大樓。京銀大廈整體規(guī)劃、質(zhì)量均由名師設(shè)計，為進駐的國際企業(yè)提供一個最有利、高效率和自動化的辦公環(huán)境。 銷售周期：自開盤至完成銷售共10個月?2）、銀城數(shù)碼大廈位置：黃浦區(qū)CBD地區(qū)概況該物業(yè)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，屬于傳統(tǒng)中心城區(qū)。項目配套設(shè)施齊全檔次較高，物業(yè)服務(wù)項目齊全，電梯、空調(diào)等設(shè)施品質(zhì)較高銷售周期：自面市至完成銷售共11個月二、2003年上海在售寫字樓區(qū)域分布情況說明amp。 浦東、％；amp。 浦東2002年上市甲級寫字樓1個，2002年前3個月就已有2個物業(yè)面市， amp。 傳統(tǒng)辦公樓聚集區(qū)域虹橋甲級寫字樓市場依舊維持只租不售的市場現(xiàn)狀，市場供應(yīng)量不足；amp。 均瑤國際廣場的發(fā)售較大程度的緩解了徐家匯區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓供應(yīng)較為緊張的局面。三、2003年上海在售寫字樓一覽表案名區(qū)域級別勝康廖氏大廈浦東甲級上海國際商城浦東甲級均瑤國際廣場徐匯甲級靜安新時代大廈靜安甲級富麗大廈靜安乙級國科大廈虹口乙級致遠大廈盧灣乙級四、上海在售甲級寫字樓價格情況說明amp。 在售物業(yè)最高售價均在20000元/平方米；amp。 均價主力范圍集中在15000－19000元/平方米；在上海寫字樓市場整體回升的情況下，隨著中心城區(qū)土地批租量發(fā)的逐漸減少，大量企業(yè)不斷入駐上海，產(chǎn)品的供應(yīng)量逐漸的減少，本報告認為價格會維持在目前的水平的情況下將穩(wěn)步上升。 五、市場銷售情況案名銷售率銷售周期勝康廖氏大廈99％6個月上海國際商城90％7個月均瑤國際廣場95％6個月新時代大廈80％3個月說明amp。 市場的火熱程度可見一斑，預(yù)計在售個案在6－10個月內(nèi)均能完成銷售；肆、虹橋CBD地區(qū)寫字樓市場概況因本項目位于虹橋地區(qū)，所以本報告將虹橋地區(qū)作為重點，對其做一個較為詳細的描述。一、虹橋地區(qū)概況虹橋開發(fā)區(qū)地處上海的西部，位于內(nèi)外環(huán)之間，東臨貫穿東西直抵市中心的延安路高架，西接虹橋國際機場，交通十分便捷。由于地理位置的得天獨厚，先后經(jīng)上海市人民政府和國務(wù)院批準為中國國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。上海虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)乃中國最早成立的國家重點開發(fā)區(qū)之一，成立至今已十年，卻是上海市內(nèi)規(guī)劃最好、發(fā)展最成熟、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的理想辦公及住宅區(qū)域。 區(qū)內(nèi)萬商云集，包括數(shù)十家銀行、國際級酒店、政府辦公大樓、展覽中心等，加上國際學校、大型商場及高級住宅環(huán)布四周，一切起居所需不假外求，堪稱上海經(jīng)濟發(fā)展的明星。開發(fā)區(qū)以涉外經(jīng)貿(mào)為特色，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對外活動的一個中心和窗口。區(qū)內(nèi)國際展覽展銷終年不斷，如一年一度的“華東地區(qū)進口商品交易會”就在這里舉行；蜚聲中外的國賓館——西郊賓館虹橋迎賓館及龍柏飯店、陽光大酒店、運峰賓館等十多家高級賓館連成一片，形成虹橋路賓館一條街 ，為中外客商貿(mào)易、辦公、居住、游憩提供了理想的場所；美、日等多國也紛紛在區(qū)內(nèi)置地建領(lǐng)事館；上海市外經(jīng)委、市外資委及貿(mào)易促進會也在區(qū)內(nèi)辦公。 二、虹橋?qū)懽謽鞘袌龈艣r 虹橋作為上海改革開放的前沿陣地，1995年前辦公樓之興旺占據(jù)整個上海市場的半壁江山。1997年以后，隨著浦東陸家嘴、淮海路以及南京路一大批新興甲級辦公樓相繼建成，虹橋優(yōu)勢有所下降。辦公樓入住率從過去的90％以上降至62％，而且辦公樓建設(shè)也出現(xiàn)“斷層”。2001年后上海經(jīng)濟飛速發(fā)展，各國企業(yè)相繼入駐上海，這一情況有明顯改變，特別是近兩年，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場一片火熱。租金、出租率均有大幅度上升。當前，上海寫字樓市場供應(yīng)量不足，商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓入住率基本達到９０％以上。短期內(nèi)進入上海的外資企業(yè)只能向二級辦公地區(qū)的甲級寫字樓進駐。預(yù)計在今年年底會出現(xiàn)大批進駐上海的現(xiàn)象。三、虹橋CBD地區(qū)寫字樓租金情況租金情況示意圖（單位：USD/平方米*天）說明：amp。 價格分布情況較為均勻， USD/平方米*天－ USD/平方米*天；amp。 USD/平方米*天amp。 預(yù)計價格隨上海經(jīng)濟發(fā)展緩慢上移， USD/平方米*天－ USD/平方米*天。 USD/平方米*天短時間內(nèi)實現(xiàn)的阻力較大；amp。 周邊90年代開發(fā)的寫字樓目前設(shè)施已逐漸陳舊，租金會逐漸下滑。 USD/平方米*天－ USD/平方米*天左右徘徊；amp。 以萬都中心為例，其總建筑面積約13萬平方米，商鋪面積和地下車庫等配套設(shè)施面積約4萬平方米。辦公9萬平方米，以低于其目前出租率的85％計算車位出租，其租金收入為1262250USD/月，車位共400個，每個150 USD/月，按60％租出計算，每月收益36000 USD/月。其投資收益不言而寓。四、區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況說明：amp。 在上海經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的環(huán)境下，各類公司不斷搶駐上海。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎赓U市場也異常火爆。出租率都高于90％；amp。 從地理位置來看。仙霞路、遵義路交界處憑借其有力的交通優(yōu)勢及產(chǎn)品自身優(yōu)勢（配套、物業(yè)等），周邊項目的出租率要略高于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)；amp。 遠東國際硬件設(shè)施配套齊全，建筑風格獨特。在出租市場也有不俗的業(yè)績。amp。 上海世貿(mào)商城租戶中不乏英特爾、沃爾瑪?shù)让惺澜?00強企業(yè)，在租賃市場火爆的情況下，將用做健身會館的30樓改造推出。總體租賃情況良好。amp。 區(qū)域市場的高出租率為本案奠定了良好的市場基礎(chǔ)。五、代表性物業(yè)配套由于時間關(guān)系，本報告選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的高檔物業(yè)“上海萬都中心”對其配套及做一個較詳細的闡述。上海萬都中心位于虹橋開發(fā)區(qū)中心，道路網(wǎng)絡(luò)異常發(fā)達，利用高架公路往市中心只需15分鐘車程，加上鄰近計劃興建的地鐵2號線虹橋站出口，交通便利，四通八達。上海萬都中心占地12,761平方米，三面臨街，總建筑面積約132,800平方米。分別提供共四組每層由1,600至2,000平方米不同面積，合共90,000平方米的辦公室空間，另有附屬商場四層，面積約20,000平方米，及地下停車場兩層。全幢樓高55層，是虹橋最高的建筑物。 上海萬都中心引進多項最先進設(shè)備，是區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施較為先進的寫字樓之一，具體設(shè)施如下：252。 中空雙層玻璃幕墻，保持室內(nèi)溫度于最佳狀態(tài)。 252。 18部高速客用電梯及兩部服務(wù)電梯，出入便捷。 252。 使用光纖綜合布線系統(tǒng)提供智能通訊，并可連接信