【正文】 天候空調(diào)節(jié)假日無(wú)休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。捌、寫字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)方向一、價(jià)值取向明朗化 面對(duì)復(fù)雜的供求關(guān)系，每一個(gè)發(fā)展商都不會(huì)掉以輕心，用市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話是避免盲目開(kāi)發(fā)的唯一出路。以怎樣的市場(chǎng)定位才能獲得市場(chǎng)的首肯，順利回籠資金呢? 寫字樓面對(duì)的是企事業(yè)單位，是經(jīng)濟(jì)體，住宅市場(chǎng)面對(duì)的是個(gè)人和家庭。市場(chǎng)的性質(zhì)是截然不同的，簡(jiǎn)單地將市場(chǎng)劃分出幾類來(lái)做目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。 如果某寫字樓將目標(biāo)群體定位為一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，最終結(jié)果可能是該行業(yè)的配套企業(yè)、相關(guān)企業(yè)等走到了一起，使行業(yè)分界變得模糊，不同的企業(yè)一定有他自己的價(jià)值取向，通過(guò)價(jià)值取向來(lái)進(jìn)行定位無(wú)疑是較為有效的。比如對(duì)區(qū)位的價(jià)值取向，甲企業(yè)喜歡在環(huán)境好的區(qū)域，乙企業(yè)就覺(jué)得CBD更適合自己。區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源突出恰恰是大多數(shù)城市寫字樓的特點(diǎn)。 “地段，地段，還是地段”，從各大城市的熱點(diǎn)區(qū)域綜合來(lái)看，出租率最高的地區(qū)，往往是城市商業(yè)配套完善以及金融機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)。但是，這些地區(qū)要么已無(wú)可供開(kāi)發(fā)的地塊，要么市政規(guī)劃中已無(wú)立項(xiàng)，因此未來(lái)的寫字樓開(kāi)發(fā)要根據(jù)目標(biāo)客戶的定位來(lái)選擇地塊。但無(wú)論何種選擇，都要注意不要選擇市政規(guī)劃中的死角。二、產(chǎn)品本身必須具備新世紀(jì)條件下寫字樓的特質(zhì) 在新經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)以人為本，人的智力資源上升為知本、知富、信息資源則成為價(jià)值的誘因，寫字樓的功能性訴求將從這個(gè)角度被充分激發(fā)，這也正是新經(jīng)濟(jì)條件下寫字樓應(yīng)該表現(xiàn)出的特質(zhì)。 寫字樓首先是作為生產(chǎn)資料來(lái)投入的，過(guò)去人們—直忽略寫字樓作為生產(chǎn)資料的重要性，寫字樓的硬件不足或過(guò)早出現(xiàn)老化，如電梯慢、停車位不夠等，與之相配套的軟件服務(wù)也一直難上檔次。寫字樓發(fā)展到被稱為“第三代”的今天，不但要求具有一定的前瞻性，而且還要求在功能上有自己的個(gè)性特征。寫字樓作為生產(chǎn)資料有哪些不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的功能將成為區(qū)分寫字樓的重要標(biāo)志。比如地王，作為標(biāo)志性建筑，它最突出的功能就是展示身份，入駐地王已經(jīng)成為一種身份的象征。 寫字樓作為一種固定資產(chǎn)的投入，一定要能夠最大限度地提高工作效率，提高生產(chǎn)力，寫字樓作為生產(chǎn)資料的功能最終將體現(xiàn)在帶動(dòng)生產(chǎn)力增長(zhǎng)，也就是產(chǎn)值的增加。當(dāng)然，不可能每一座寫字樓都能成為地王，但是從硬件配置上以及軟件建設(shè)上都要有前瞻性國(guó)際化視野。環(huán)境氛圍的營(yíng)造 環(huán)境氛圍包括交通環(huán)境，辦公環(huán)境，商業(yè)環(huán)境與文化環(huán)境，它是體現(xiàn)國(guó)際化水準(zhǔn)寫字樓既有便捷的交通和優(yōu)良的商力條件，又要有一個(gè)良好的辦公環(huán)境，達(dá)到鬧中取靜的理想狀態(tài)。國(guó)際化企業(yè)辦公需集酒店、公寓、寫字樓和商場(chǎng)于一體的大型全功能商務(wù)社區(qū)，形成自身既獨(dú)立又開(kāi)放的綜合的環(huán)境，以其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)吸引各大公司、集團(tuán)入駐，公司和企業(yè)發(fā)展也能在這里得到進(jìn)一步的延伸，為公司創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。而物業(yè)的建筑形象、優(yōu)秀的建筑品質(zhì)，也是吸引眾多國(guó)際性商家的重要條件。配套設(shè)施的建設(shè) 公寓、商務(wù)中心、會(huì)議廳、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、會(huì)所、俱樂(lè)部等配套設(shè)施，是國(guó)際化高檔涉外寫字樓的重要標(biāo)志。相對(duì)獨(dú)立功能的休閑會(huì)所和充足量的車庫(kù)；酒店式服務(wù)，滿足國(guó)內(nèi)外專家經(jīng)理人短期居住需求：不同的休閑康樂(lè)會(huì)所；大規(guī)模采用自動(dòng)化管理車位配套；物業(yè)配套廣場(chǎng)，這些均是衡量高檔寫字樓物業(yè)品質(zhì)的重要方面。此外，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，客戶：對(duì)寫字樓也提出越來(lái)越高的要求，高標(biāo)準(zhǔn)的5A智能化辦公已成為高檔寫字樓的必然趨勢(shì)。目前對(duì)樓宇：智能化明確提出要求的多集中于IT、通訊、金融等行業(yè)，高新技術(shù)的應(yīng)用、大量的信息處理，使這些行業(yè)對(duì)高速的通訊系統(tǒng)、先進(jìn)的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)依賴較強(qiáng)。智能化為國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)際企業(yè)之間的交流、對(duì)話提供了一個(gè)接口和平臺(tái)，為它們尋求聯(lián)盟發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)理想的服務(wù)場(chǎng)所，成為一個(gè)為專業(yè)人才提供卓越發(fā)展條件的集智中心，為展示企業(yè)形象提供一個(gè)“櫥窗”。知名物業(yè)管理企業(yè)的加盟知名物業(yè)管理企業(yè)的加盟不僅僅是寫字樓高水平管理的保證，也是對(duì)寫字樓自身品牌的價(jià)值提升。在以時(shí)間為效益的21世紀(jì)，國(guó)際性集團(tuán)和跨國(guó)公司對(duì)物業(yè)的選擇已經(jīng)從對(duì)物業(yè)硬件方面的技術(shù)要求，上升為對(duì)物業(yè)所能提供的配套服務(wù)和所能提供的配套設(shè)施有更多的服務(wù)要求。而高檔寫字樓憑借自身在功能設(shè)置上的優(yōu)越以及物業(yè)管理的優(yōu)良軟性服務(wù)，將是21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)的首選，將為現(xiàn)代企業(yè)家和成功經(jīng)理人提供最佳的工作時(shí)間效率方案和置業(yè)投資效益方案。三，與國(guó)際化辦公需求相符合與國(guó)際化辦公需求相符，是寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)際化辦公企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)寫字樓物業(yè)的選擇，更多的是在尋找一個(gè)能與公司形象相匹配的辦公場(chǎng)所。而對(duì)于租售價(jià)格來(lái)說(shuō)，只要合理都可以，并非關(guān)鍵。相反的是高的租售價(jià)能提供與之相匹配的物業(yè)品質(zhì)、物業(yè)價(jià)值、這也正是目前國(guó)內(nèi)寫字樓市所缺少的?！?11”事件已過(guò)去一年了，世界經(jīng)濟(jì)地處在恢復(fù)當(dāng)中，有人預(yù)測(cè)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將在今年第四季度復(fù)蘇，而中國(guó)已加入WT0，雖然許多利好還沒(méi)有馬上兌現(xiàn)，但利好趨勢(shì)是市場(chǎng)的共識(shí)，由于地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)功的滯后性，寫字樓市場(chǎng)將在幾年后達(dá)到一個(gè)新的高潮，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，而此時(shí)正是發(fā)展商理性思考，選擇市場(chǎng)切入點(diǎn)的最佳時(shí)機(jī)。玖、項(xiàng)目立地條件分析聯(lián)外道路購(gòu)物消費(fèi)交通通勤? 主要/次要道路—延安西路、遵義路、仙霞路、天山路等多條交通主干道? 餐飲—肯德雞、麥當(dāng)勞、星巴克、各種餐廳、小吃店遍布區(qū)域內(nèi)? 購(gòu)物—虹橋上海城購(gòu)物中心、虹橋友誼商城、天山商廈等? 公交—7128575737等多條公交線路抵達(dá)全市各個(gè)地區(qū)。? 捷運(yùn)—地鐵二號(hào)線延伸段在建、明珠線步行約15分鐘。配套設(shè)施綠地、公園項(xiàng)目基本指標(biāo)? 銀行—建行。中行、光大銀行等眾多金融機(jī)構(gòu)云集區(qū)域內(nèi)? 郵局－天山路郵電局? 公園－兒童公園、天山公園? 總占地面積－? 容積率－4? 總建筑面積－拾、本案SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)O 機(jī)會(huì)點(diǎn)? 地理位置極佳，位于虹橋CBD中心區(qū)域? 區(qū)域已發(fā)展為成熟辦公區(qū)；客戶心理認(rèn)同度高? 區(qū)域內(nèi)租賃市場(chǎng)一片火熱，部分甲級(jí)寫字樓已出現(xiàn)滿租現(xiàn)象? 區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓目前均采用“只租不售”，眾多客戶持幣代購(gòu)? 股市持續(xù)多年低迷，投資客的資金大量轉(zhuǎn)向房產(chǎn)市場(chǎng)2003年一季度上海經(jīng)濟(jì)仍保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)早期產(chǎn)品配套組建落伍逐漸推出甲級(jí)寫字樓行列區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量明顯不足大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛入駐上海。對(duì)殺過(guò)海辦公樓市場(chǎng)有巨大的推進(jìn)作用。W劣勢(shì)點(diǎn)T 威脅點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入量較大，資金控制難度較高區(qū)域內(nèi)大多為高品質(zhì)物業(yè)，產(chǎn)品差異性較難體現(xiàn)菲典對(duì)整體市場(chǎng)的影響將逐步顯現(xiàn)浦東陸家嘴地區(qū)的迅速發(fā)發(fā)展，對(duì)虹橋地區(qū)客源分流現(xiàn)象日益體現(xiàn)附、國(guó)際甲級(jí)寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn) 　　交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市 CBD，行政配套齊全； 　　建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)量較高； 　　平均 200平方米至少有一個(gè)停車位； 　　樓層吊頂后凈高 ； 　　平均每 5層有一部電梯，等待時(shí)間不超過(guò) 30秒； 　　最少具備 50－60瓦／平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施； 　　平均每 20平方米建筑面積備有一條電話線，提供或支持 DDN、 ISDN線路，備有視像會(huì)議設(shè)備； 　　提供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供 24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)； 　　擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司； 　　配套設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)及餐飲等系列配套。