【導讀】寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機構出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如。購物中心）一樣，在項目開發(fā)前必須進行可行性分析，準確的市場定位。武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和800萬人口的大城市，數(shù)度被評為“21世紀最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧Ｐ陆?jīng)濟的高速發(fā)展將帶動武漢經(jīng)濟的再次騰飛，同時也為商務寫字樓帶來了巨大的發(fā)展空間。部分的高端市場．后來由于市場變化，價格逐步走低。樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場，主要是外地駐漢機構?！虺鞘薪?jīng)濟發(fā)展水平和速度影響著商務活動程度，進而影響寫字樓物業(yè)需求；※純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。

　　

【正文】 ◎ 上述方案的實施簡單易行，可操作性強； ◎ 關注健康就是關愛生命，關注健康就是關愛消費者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢； ★ 簡約 —— 現(xiàn)代的時尚元素。 現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪 情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹喖s，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。 由此建議： 本案外立面設計造型應注重表達時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結構。 效果分析： ◎ 本案外形設計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡單的外形設計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡約的外觀明快，蘊含 著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一； ★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨立 —— 現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。 建議： A、 在建筑樓頂設置太陽能熱水器，提供熱水供應； B、 設置水晶陽光生態(tài)大堂：將 A 座（東端入口） B 座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； C、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設計。一部分作為發(fā)展商獨立使用的辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務倉。設置 帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會議廳，設置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會議廳）； D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務； E、 配設滿足 500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨立使用，并將主機設置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機位對大樓外立面的影響，同時為 24 小時公辦提供便利條件； F、 采用先進的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個樓層設置多個寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級留足空間。 ★ 航空 SHOW 商務港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場知名度。 建議如下： “航空 SHOW 商務港寫字樓” “ 航空”點明本案地點位于繁華的航空路； SHOW 旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。 瞄準寫字樓二次置業(yè)的市場空白點； 鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求； 倡導健康辦公的新模式； 打造現(xiàn)代簡約的開放空間； 尋求時尚與實用的完美結合； 搶占新一代寫字樓市場的領導者席位； 這就是航空 SHOW 商務港寫字樓的策劃總思路。 我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。 項目營銷推廣建議 結合我們對項目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題 的同時推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達到市場的轟動效應，創(chuàng)造武漢市場上持續(xù)旺銷的寫字樓。 推廣策略 在具體推廣過程中，結合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關 房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導 — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點的策略，科學的預算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標群體，并隨時進行廣告效果的評估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。 ※ 廣告的推廣頻率 我們公司本著少花錢辦大事的原則，合理的分配廣告投 放頻率和規(guī)模比例，以最少的投入達到最好的持續(xù)銷售效果。 ※ 促銷 深入甲級寫字樓腹地，傳播項目品牌、品質(zhì)，固定宣傳點，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。 ※ 文藝公關活動 結合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認購、開盤等吸引注意力。 ※ 現(xiàn)場包裝 利用樓盤地理位置，布置布幔、條幅等，制造現(xiàn)場氣氛。 ※ 調(diào)整 結合市場的反映，表達出的廣告創(chuàng)意、設計、賣點，以及在此基礎上對客戶的反映對策略進行及時調(diào)整。我們會根據(jù)實際的情況制定詳細的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報，供發(fā)展 商決策。 營銷策略 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關系，建立關系營銷，擴大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風 項目營銷思路 我們在營銷的策略上，采用多種方式，獨創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關系，建立關系營銷，擴大營銷的范圍，引導競爭對手的客戶群向本項目轉(zhuǎn)移，實質(zhì)做到與競爭對手對客戶的爭奪中占上風。 項目銷售目標 我們 會根據(jù)項目的進展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。包括入市前、入市、入市后的各種軟硬性廣告、推廣活動和組織方式等的操作，以確保項目順利的入市并可持續(xù)發(fā)展。 ※ 初步包裝后，用 2 個月時間進行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場 4 個月 ※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計劃 23 個月 ※ 進行系列推廣活動 以上計劃逐步進行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時間內(nèi)讓項目的銷售率 達到 80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。 附：寫字樓項目資料 寫字 樓名稱 租價、售價水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管）不出售 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 西北湖廣場，新華下路 85% 瑞通廣場 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 長江日報路，建設大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 建設大道與青年路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級 國內(nèi)知名公司，少量外企 建設大道，噴泉公園附近 85% 國貿(mào)大廈 100元 /平方米（租價 +物管） 甲級 外企，少量國內(nèi)知名企業(yè) 建設大道，西北湖廣場對面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級 (優(yōu)秀 ) 少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有 實力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級 大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公園對面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公園附近 70% 陽光大廈 2300元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場 22元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建 設大道 55% 項目名稱 武漢廣場 世貿(mào)廣場 富商大廈 中原大廈 租金報價 30 45 35 20 項目名稱 世紀大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報價 27 35 30 21