【正文】 ，9月份推出24層高層公寓，共230套。 每平方米裝修費(fèi)約3000元，Poggenpohl櫥柜，Whirlpool灶具及內(nèi)置冰箱，LG15寸液晶彩電等。 均價13000簡析：本案近距離內(nèi)的酒店式公寓多集中在陸家嘴濱江板塊、碧云國際社區(qū)等高檔地段，主要依托了陸家嘴高級商務(wù)區(qū)和金橋出口加工區(qū)的高級白領(lǐng)。裝修豪華，配置名牌家具、家電，價格也相對較高，在10000元/平方米左右。浦興路和浦東大道（羅山路以東段）沿線由于其環(huán)境的限制，目前多為普通住宅，價格較低，尚無酒店式公寓出現(xiàn)。三． 結(jié)論酒店式公寓一般出現(xiàn)在高級商務(wù)區(qū)附近，或有十分方便的交通條件，住戶多為高級白領(lǐng)。酒店式公寓要求周邊的生態(tài)環(huán)境好，休閑、餐飲、娛樂等設(shè)施齊備，可以滿足住戶在緊張的工作之余休閑放松心情的需要。酒店式公寓對室內(nèi)的裝修要求嚴(yán)格，最好具有生態(tài)環(huán)保型建材，配備名牌家具、家電，使住戶可以直接入住，不需要再另外花時間、精力去考慮裝修設(shè)計，購買家具等問題。做酒店式公寓推廣是本案的一個機(jī)會，但自身品質(zhì)需要加強(qiáng)，如配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、家具、家電的品牌、物業(yè)管理的品牌等。達(dá)到一定的檔次，則本樓盤的均價可能達(dá)到7000元/平方米以上，做本區(qū)域的最高檔的樓盤。第四章． 產(chǎn)品分析一． 區(qū)域分析本 案所在區(qū)域?qū)俳饦虬鍓K，被羅山路、黃浦江、五洲大道、環(huán)東二大道、龍東大道等包圍成五角型區(qū)域。該區(qū)域發(fā)展趨勢良好。軌道交通六號線浦興路、金橋路段已經(jīng)動工。浦興路、五蓮路口的文峰千家惠購物廣場今年九月開始試營業(yè)，屆時會使周邊生活機(jī)能趨向成熟，改變滬東地區(qū)、浦興路地區(qū)、東陸地區(qū)沒有大賣場的狀況。這將與家樂福金橋店、易初蓮花楊高北路店共同構(gòu)成金橋板塊三個區(qū)域購物中心。金橋板塊一直以供應(yīng)中檔實用房為主。據(jù)有關(guān)分析，下半年同樣也將保持此種風(fēng)格，屆時推出的物業(yè)多種多樣，主要是中檔商品房，也有高檔商品房，同時推出酒店式公寓、別墅和市重大工程配套房。具體如下：（一） 動遷房名 稱 位 置 形態(tài) 套數(shù) 房型 預(yù)告價（元/㎡）黃山新城始信苑北塊 棲山路、云山路 多層 521 一房54~47兩房70~80三房90~99 3500東陸五街坊 巨峰路以南、利津路以西、曹家溝以東。 多層 908 ~ 3500（二） 中檔商品房中大麗都、上海未來、金橋新城、華景苑、證大家園三期、上海奧斯卡、融都金橋園等，以上已作個別分析。（三） 酒店式公寓中惠廣場，該案位于新金橋路、金湘路口，為產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，全裝修，精配置。有會所、游泳池等。位 置 形態(tài) 建筑面積 綠化率 套數(shù) 房型 預(yù)告價（元/㎡）新金橋路、金湘路口 高層 80000 30% 1093 50~80 6000~7000（四） 別墅別墅主要有東郊長島別墅、東郊花園、湯臣高爾夫別墅等，多集中在張江及金橋的碧云社區(qū)，總量不多。二． 環(huán)境分析從小區(qū)域上看，本案屬于浦東大道沿線的一個聚居點。浦東大道沿線主要可分四個區(qū)域，桃林路源深路以西近陸家嘴區(qū)域、桃林路到羅山路區(qū)域、羅山路到金橋路區(qū)域、金橋路到東高路區(qū)域。本案所在沿浦東大道、羅山路到金橋路區(qū)域，由于地處偏僻、與小陸家嘴的距離較遠(yuǎn)、地價相對便宜而確定了當(dāng)?shù)氐木用駥哟?、消費(fèi)水平及相關(guān)生活配套設(shè)施的種類較少，水平較低。缺少大型的、中高檔的商務(wù)及娛樂設(shè)施。本案北面斜對面的上海市雙擁大廈暨上海市雙擁活動中心，是一座具有三星級賓館標(biāo)準(zhǔn)的綜合性大樓，有客房、餐廳、會議室及健身房、舞廳、KTV包房等娛樂設(shè)施，一定程度上增添了本區(qū)域的商業(yè)氛圍。本案靠浦東大道，鄰近居家橋路。本區(qū)域是以居住為主的聚居點，周邊多居民小區(qū)。對面是“上房金豐苑”，南面是棲山路多層居民小區(qū)，東面是“金樟花苑”，西面是“昕泰苑”。區(qū)域范圍內(nèi)基本生活配套設(shè)施齊全，小商場、便利店、小飯店、美發(fā)廳等以臨街商鋪的形式經(jīng)營。目前尚無大型的、高檔的商業(yè)、休閑設(shè)施。本區(qū)域交通較便利，近30條公交線路連接浦東浦西，88陸川專線、申高專線等樹條公交線路半小時內(nèi)直達(dá)陸家嘴。三． 品質(zhì)分析（一） ，%，%。（二） 本案建筑形態(tài)為兩幢聯(lián)體塔式24層建筑。一至三層為裙房，其中技術(shù)層一層，標(biāo)準(zhǔn)層21層。（三） 本案房型屬小房型，一房一廳至三房兩廳共378套。~。~、兩房占了總量的近90%，如下：~，共168套，%；~，共168套，%；~，共42套，%。（四） 本案配備了廚房和衛(wèi)生間，天然氣管道等，具有住宅的功能，但北面某些房型的采光卻又不符合住宅的要求。（五） 本案按辦公樓立項，可以注冊公司。樓體的高度目前在當(dāng)?shù)刈罡?，?dú)樹一幟，外立面美觀大方。寬闊的樓前廣場不僅提升了建筑的檔次，同時也使建筑遠(yuǎn)離浦東大道的噪音污染。（六） 每幢標(biāo)準(zhǔn)層共配備兩部電梯，小房型每層10戶，必然存在樓內(nèi)電梯擁擠、居住人群混雜等安全問題。四． 結(jié)論本案的區(qū)域特征和環(huán)境氛圍是以居住為主，缺少辦公必要的配套設(shè)施和辦公氛圍。但可申請注冊公司，對中小企業(yè)、個人工作室有吸引力。本案的房型偏小，北面某些房型的通風(fēng)和采光不好；每層10戶，僅兩部電梯，上下班的集中時段會有擁擠現(xiàn)象，缺少辦公樓的品質(zhì)。房間配備廚房、衛(wèi)生間、天然氣管道等，具備住宅條件；但北面某些房型的采光又不符合住宅要求。不能簡單地做純住宅形式推廣。綜上所述，根據(jù)其地段、交通、房型等條件，本案可作為酒店式公寓推廣，辦公、居住兼?zhèn)洌瑸楦呒壈最I(lǐng)提供獨(dú)立生活天地；為個人小企業(yè)、工作室提供獨(dú)立的創(chuàng)業(yè)發(fā)展空間。建議本案以“高檔酒店式公寓”進(jìn)行產(chǎn)品定位，提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用知名品牌的家具、家電，選用高級物業(yè)管理公司。推廣均價可以達(dá)到7300元/平方米。目標(biāo)客戶主要集中在投資客、個人創(chuàng)業(yè)者的方向上，基本特征為高素質(zhì)、高收入、知識型、年輕類人群。入住者主要為陸家嘴、金橋出口加工區(qū)高級白領(lǐng)。第五章． 推廣建議基于第一、二章關(guān)于辦公樓和住宅樓的市場分析，結(jié)合本案的實際情況，分析認(rèn)為本案在環(huán)境氛圍上不適合做純辦公樓；在物業(yè)品質(zhì)上不適合做純住宅樓。只有辦公、住宅兩者結(jié)合起來做，互補(bǔ)不足，擬訂明確有效、切實可行的推廣思路，才有可能在競爭激烈的樓市中找到立足之地。首先要有精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位：產(chǎn)品元素：位于浦東陸家嘴和金橋出口加工區(qū)附近、交通便利、小戶型、辦公、居住、注冊公司...定位歸納：高檔酒店式公寓推廣概念：投資、配套齊備、舒適等其次要有明確易記的推廣案名、獨(dú)到的廣告創(chuàng)意、有效的媒體計劃等相互配合，整合推廣。49 / 4