【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重點(diǎn)。 這就使得之前一直以來(lái)都以住宅開(kāi)發(fā)為主的鄞州中心區(qū)，也即將開(kāi)始出現(xiàn)大體量的商務(wù)辦公。 ? 從產(chǎn)品形態(tài)上來(lái)看， 專業(yè)化寫(xiě)字樓將成為主流 從近年來(lái)崛起的波特曼中心、金隆國(guó)際、坤和中心、恒隆中心、上東國(guó)際、金匯大廈，無(wú)論從配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都使寧波的辦公商務(wù)氣質(zhì)不斷提升，如“世紀(jì)廣場(chǎng)”、“金光中心”那樣的商住混合模式逐漸被開(kāi)發(fā)商擯棄，與國(guó)際接軌、高起點(diǎn)、高規(guī)劃 3A－ 5A級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)思路與理念日益深入人心。取而代之的將是品質(zhì)更高的純商務(wù)寫(xiě)字樓或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產(chǎn)品，從 2022年底公開(kāi)的上東國(guó)際和麗園尚都便是其中的典型。 ? 從商務(wù)環(huán)境來(lái)看， 新生態(tài)化寫(xiě)字樓成為亮點(diǎn) 從 SARS到禽流感，健康成為人們?cè)絹?lái)越關(guān)注的一個(gè)話題，寫(xiě)字樓客戶對(duì)辦公環(huán)境的要求大大提升。隨之，在產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)配套環(huán)境相對(duì)較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國(guó)際流行的商務(wù)花園形式的新型辦公項(xiàng)目，這些非傳統(tǒng)核心地段寫(xiě)字樓由于較低的容積率和高綠化率，提供了客戶一種新的辦公模式。 未來(lái)市場(chǎng)走向 ? 從需求來(lái)看， 供過(guò)于求繼續(xù)擴(kuò)大 不管是租金下降還是租售模式的改變，都和寧波寫(xiě)字樓供求關(guān)系密切相關(guān)。從 2022年起寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示， 2022年寧波新推寫(xiě)字樓供應(yīng)量約為 28萬(wàn)平方米，全年去化量約在 22萬(wàn)平方米，供應(yīng)量稍大于銷售量，市場(chǎng)銷售率達(dá)到 80%左右；而 2022年我市寫(xiě)字樓總供應(yīng)面積達(dá) 53萬(wàn)平方米，需求在 26萬(wàn)平方米左右，按照這一趨勢(shì)， 2022年實(shí)際需求量約為 30萬(wàn)平方米左右，而今年我市新開(kāi)盤項(xiàng)目總建筑面積在 61萬(wàn)平方米， 2022年新增量與之前的存量預(yù)計(jì)約為 ，供需比例已經(jīng)擴(kuò)大到 3： 1。供量的不斷擴(kuò)容，近于飽和狀態(tài)，使整體市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，各寫(xiě)字樓盤的銷售也面臨著越來(lái)越大的壓力，在這種壓力之下，寫(xiě)字樓必須變臉。 未來(lái)市場(chǎng)走向 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ? 時(shí)間與空間發(fā)展進(jìn)程 ? 市場(chǎng)供求關(guān)系 發(fā)展進(jìn)程 時(shí)間進(jìn)程 20世紀(jì) 90年代中后期 2022年前后 20223年以后 中農(nóng)信國(guó)際商務(wù)大廈 平安大廈 華聯(lián)寫(xiě)字樓 天元大廈 中寧大廈 華宏國(guó)際中心 銀億外灘大廈 金隆國(guó)際 新天地 波特曼中心 第一階段 第二階段 第三階段 階段特征 ? 第一階段： 初步形成期 出現(xiàn)了中農(nóng)信、華聯(lián)寫(xiě)字樓、平安大廈、人民保險(xiǎn)大廈等一批代表性的寫(xiě)字樓，由于受亞洲金融危機(jī)、國(guó)家宏觀調(diào)控等因素的影響，市場(chǎng)吸納能力有限，整體租金水平較低、空置率較高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在 90年代末陷入低谷。 ? 第二階段： 快速發(fā)展期 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，存量寫(xiě)字樓逐漸得到消化，寫(xiě)字樓租金 /售價(jià)上漲，空置率顯著下降，寫(xiě)字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國(guó)際中心等，但寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)依然沒(méi)有顯著提升。 ? 第三階段： 顯著提高 期 城市進(jìn)入了快速發(fā)展期，東部新城及鄞州中心城建設(shè)成為城市發(fā)展的兩大主要推動(dòng)力，一批品質(zhì)較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)或即將投入市場(chǎng)，如波特曼中心、金隆國(guó)際，寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)將得到提升。 空間進(jìn)程 三江口 東部 新城 鄞州中心區(qū) 環(huán) 城 西 路 江北 科技 園區(qū) 時(shí)間與空間進(jìn)程 解放南路與中山西路附近 90年代早期 90年代中期 90年代后期 2022年前后 2022年前后 2022年后 中山東路附近 西門及月湖附近 聯(lián)豐新村附近 江北區(qū)域 外經(jīng)貿(mào)大廈附近 東部新城 /科技園區(qū) /鄞州中心區(qū) 寫(xiě)字樓發(fā)展初期主要沿著天一廣場(chǎng)周邊的幾條主要交通干道（中山西路、解放南路、藥行街等）形成，城市及商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓建設(shè)也逐步向東及西外延，形成了中山東路、百丈東路、環(huán)城西路附近的集中辦公區(qū)域，東部新城、鄞州中心區(qū)規(guī)劃、科技園區(qū)及江北的發(fā)展，更呈現(xiàn)多方向發(fā)展。綜合來(lái)看， 隨著城市擴(kuò)張及經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 城市中心由單一的商務(wù)區(qū)向多元商務(wù)體系結(jié)構(gòu)發(fā)展，而市中心用地的縮減，使得辦公郊區(qū)化成為未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要發(fā)展方向 空間主要分布 各寫(xiě)字樓板塊 板塊名稱 特點(diǎn) 中央商務(wù)區(qū) 寧波市最繁華，最具有代表性的中心商務(wù)區(qū)， CBD 中心 江廈商務(wù)區(qū) 系寧波成熟的商務(wù)區(qū) 外經(jīng)貿(mào)商務(wù)區(qū) 海曙區(qū)成熟商務(wù)區(qū)之一 西門口商務(wù)區(qū) 海曙成熟商務(wù)區(qū)之一 解放南路商務(wù) 海曙成熟的商務(wù)區(qū)之一 聯(lián)豐商務(wù)區(qū) 海曙成熟商務(wù)區(qū)之一 月湖商務(wù)區(qū) 海曙商務(wù)之一，商務(wù)氛圍不夠成熟 寧波大廈商務(wù)區(qū) 系江東較為成熟的商務(wù)區(qū)之一 彩虹商務(wù)區(qū) 系江東成熟的中心商務(wù)區(qū)之一 外灘商務(wù)區(qū) 系江北唯一的沿江商務(wù)區(qū) 鄞州商務(wù)區(qū) 系寧波城南最重要的較為成熟的商務(wù)區(qū) 中央 月湖 西門 外灘 外經(jīng)貿(mào) 寧波大廈 解放南路 江廈 濱江 彩虹 鄞州 聯(lián)豐 區(qū)位指數(shù) 5 4 4 4 4 4 4 5 4 4 4 4 成熟度 5 3 4 3 2 5 1 4 3 商務(wù)配套 5 4 4 4 2 4 4 5 1 4 4 4 商務(wù)成本 5 4 3 4 3 4 5 2 3 3 環(huán)境指數(shù) 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 5 4 商務(wù)效率指數(shù) 5 4 4 4 2 4 4 5 1 4 3 4 交通環(huán)境指數(shù) 5 4 4 4 3 4 2 4 4 總計(jì) 34 27 27 27 20 29 34 15 27 26 各寫(xiě)字樓板塊比較 為了更好的進(jìn)行寫(xiě)字樓各板塊之間的比較，對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行定量化評(píng)估，從優(yōu)到劣按 5到 1進(jìn)行打分，暫不考慮各因素對(duì)于寫(xiě)字樓板塊影響的權(quán)重； 市場(chǎng)供求關(guān)系 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求 2861300102030405060702022 2022 2022供應(yīng)量 去化量 存量 寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)從 2022年開(kāi)始放量呈急劇膨脹的態(tài)勢(shì) ,而由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律不可能導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)辦公需求的快速上升 ,市場(chǎng)需求的剛性導(dǎo)致大量的寫(xiě)字樓存置。在 2022年底市場(chǎng)存量達(dá)到 ，按照現(xiàn)行的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)速度及市場(chǎng)需求量，預(yù)計(jì)到 2022年市場(chǎng)存量將達(dá)到 ，可供市場(chǎng)兩年消化，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求。 2022年各板塊供應(yīng)情況 0510152025江東 江北 海曙 鄞州中心區(qū) 2022年寫(xiě)字樓的供應(yīng)還將是主要集中在海曙區(qū)和江東區(qū)這兩個(gè)成熟辦公區(qū)域。而隨著鄞州商務(wù)區(qū)建設(shè)的起步及東部新城規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，這兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)區(qū)。 2022年 2022年 2022年 市場(chǎng)供應(yīng)量 90萬(wàn)平方米 市場(chǎng)新增量 200萬(wàn)平方米 東部新城 約 100萬(wàn)平方米 鄞州中心區(qū) 約 100萬(wàn)平方米 科技園區(qū) 約 40萬(wàn)平方米 未來(lái)兩年市場(chǎng)供應(yīng)情況 市場(chǎng)主要區(qū)域 /項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 麒麟大廈 上東國(guó)際 萬(wàn)特財(cái)富港 新洲銀座 國(guó)大雷迪森 2022年 麗園尚都 商會(huì)中心 鄞州商務(wù)區(qū) 東部新城 環(huán)城西路 寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū) — 鄞州商務(wù)區(qū) 鄞州公園以南、天童路兩側(cè)，北至日麗中路，南至泰安東路，西至寧南南路，東至前河南路，由４個(gè)地塊組成， 規(guī)劃用地總面積約為 ,總建筑面積 完平方米。 根據(jù)規(guī)劃，寧波南部商務(wù)區(qū)定位為未來(lái)鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，用地功能定位為商務(wù)辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來(lái)的商務(wù)活動(dòng)和交流中心。 商務(wù)區(qū)招商工作已于 2022年 10月開(kāi)始?，F(xiàn)已申報(bào)投資意向的 30家企業(yè)中包括 4家上市公司和 2家外商投資企業(yè)，利潤(rùn)總額達(dá) 。這些企業(yè)擬在商務(wù)辦公區(qū)建造 寫(xiě)字樓，總面積約 60萬(wàn)平方米 。 按照鄞州區(qū)政府要求，投資商務(wù)區(qū)的樓宇項(xiàng)目必須在 2022年底前開(kāi)工，并在兩年內(nèi)完工。如不能按期開(kāi)工或超出規(guī)定建設(shè)周期，區(qū)政府有權(quán)按出讓時(shí)地價(jià)收回土地使用權(quán)。 地塊名稱 地塊位置 用地性 質(zhì) 用地面積 （㎡） 建筑面 積（㎡） 容積 率 ≤ 競(jìng)得價(jià) 新城區(qū)南部商務(wù)區(qū) 5號(hào)地塊 泰康中路以南，泰安東路 以北，天童南路以西，西 為規(guī)劃河流 商業(yè) 35377 100萬(wàn) /畝 新城區(qū)南部商務(wù)區(qū) 6號(hào)地塊 泰安東路以北，蝶緣路以 東，東為規(guī)劃河流 商業(yè) 35774 100萬(wàn) /畝 新城區(qū)南部商務(wù)區(qū) 1號(hào)地塊 日麗中路以南，泰康中 路，蝶緣路以東，中間 有條規(guī)劃河流穿過(guò) 商業(yè) 35975 86340 100萬(wàn) /畝 新城區(qū)南部商務(wù)區(qū) 3號(hào)地塊 日麗中路以南，泰安東路 以北，天童南路以東， 西北為區(qū)內(nèi)道路 商業(yè) 33609 100萬(wàn) /畝 新城區(qū)南部商務(wù)區(qū) 4號(hào)地塊 日麗中路以南，天童南路 以東，泰康中路以北，前 河南路以西 商業(yè) 34736 100萬(wàn) /畝 地塊 編號(hào) 用地性質(zhì) 用地 面積 建筑 度 建筑 控高 容積 率 綠化 率 機(jī)動(dòng)車停車 位 (個(gè) /100㎡ ) 竟得者 3A 商務(wù)辦公 6183 30 110120 20 馬來(lái)西亞 3B 商務(wù)辦公 5084 30 3540 20 布利杰公司 3C 商務(wù)辦公 4061 40 6070 15 市僑商協(xié)商 3D 商務(wù)辦公 4331 35 6070 15 羅蒙集團(tuán) 3E 商業(yè) 12535 20 810 50 鄞州城投 3F 公建 1415 4A 商務(wù)辦公 6827 30 8090 20 華茂 4B 商務(wù)辦公 5436 30 6070 20 日明 4C 商務(wù)辦公 4577 30 6070 20 民生 4D 商務(wù)辦公 6434 30 8090 20 博洋 4E 商務(wù)辦公 3539 45 7080 20 奧麗賽 4F 商務(wù)辦公 4123 35 8090 20 國(guó)驊集團(tuán) 4G 公建 3800 按照土地出讓的政府相關(guān)規(guī)定，上述 11幅地塊，在年底之前必須開(kāi)工建設(shè)，鄞州商務(wù)區(qū)正式浮出水面。 ? 建設(shè)項(xiàng)目情況： 總占地面積 470畝，總建筑面積約 60萬(wàn)平方米。 ? 定位：企業(yè)工程（技術(shù)）中心為主體的各類研發(fā)機(jī)構(gòu)、搭建資源相對(duì)集中的科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)。大中型企業(yè)研發(fā)基地和總部基地。 ? 目標(biāo)：到 2022年，初步建成以企業(yè)工程（技術(shù)）中心為主體、政產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合、集專業(yè)化科技服務(wù)和多元化科技創(chuàng)業(yè)孵化于一體的園區(qū)，使之成為浙東地區(qū)和杭州灣地區(qū)最重要的技術(shù)創(chuàng)新基地 ? 功能配置 區(qū)塊一：研發(fā)總部，占地面積：約 150畝，建設(shè)內(nèi)容：近江南路高層研發(fā)大樓 區(qū)塊二：專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，占地面積：約 110畝，建設(shè)內(nèi)容：規(guī)劃建設(shè) 10幢研發(fā)大樓出售給研發(fā)機(jī)構(gòu)，總建筑面積 15萬(wàn)平方米。主要面向大中型企業(yè)、大專院校專業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)，并可根據(jù)客戶需求量身定制。 寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū) — 科技園區(qū)科研基地 區(qū)塊三：工程中心、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室及多功能配套設(shè)施，占地面積：約 180畝，建設(shè)內(nèi)容：國(guó)家級(jí)、省市級(jí)企業(yè)工程 技術(shù)中心；國(guó)家級(jí)、省市級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室；國(guó)內(nèi)、外企業(yè)新設(shè)科研機(jī)構(gòu)。同時(shí)建設(shè)人才公寓、會(huì)議中心、餐飲等配套設(shè)施。 ? 研發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 購(gòu)買研發(fā)用房?jī)?yōu)惠：低于市場(chǎng)價(jià) 20％－ 30％。 入住機(jī)構(gòu)補(bǔ)助政策：按實(shí)繳稅收地方留成部分的 50％－ 80％給予補(bǔ)助。 設(shè)備投資補(bǔ)助政策：補(bǔ)助設(shè)備投擲額的 10％－ 15％。 一次性補(bǔ)貼政策：國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼 300萬(wàn)元；省級(jí) 100萬(wàn)元，再配套 30％。 個(gè)人所得稅政策：按個(gè)人所得稅前 3年地方留成部分的 50%額給予補(bǔ)助，區(qū)內(nèi)購(gòu)居住用房的按 100%額給予補(bǔ)助。 人才公寓政策： 80㎡ 套房和 50㎡ 公寓可供選擇，租金補(bǔ)貼 30%100%。 寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū) — 科技園區(qū) 企業(yè)總部 基地 ? 項(xiàng)目定位：華東地區(qū)總部基地。大部分為寧波大型企業(yè)。 ? 建設(shè)情況： 2022年下半年開(kāi)始動(dòng)工 ,占地面積 150畝，總建筑面積約 30萬(wàn)平方米 ，樓高 20層，每幢商務(wù)樓占地 1520畝地，每幢建筑面積不少于 . ? 開(kāi)發(fā)模式：大部分對(duì)外出售土地，采取企業(yè)自建的方式，部分出租。 ? 產(chǎn)品形態(tài)：中高層辦公。 ? 優(yōu)惠政策：鼓勵(lì)企業(yè)總部開(kāi)發(fā)商務(wù)樓宇 100萬(wàn)元 /畝 . “招拍掛”取的商業(yè)用地，土地實(shí)際成交價(jià)格與實(shí)際地價(jià)的差額按以下方式補(bǔ)助 . ，按土地成交價(jià)的 30％予以補(bǔ)助 . （ 150元 /㎡ 建筑面積）先繳 50％，綜合