【文章內容簡介】 重點。 這就使得之前一直以來都以住宅開發(fā)為主的鄞州中心區(qū)，也即將開始出現(xiàn)大體量的商務辦公。 ? 從產品形態(tài)上來看， 專業(yè)化寫字樓將成為主流 從近年來崛起的波特曼中心、金隆國際、坤和中心、恒隆中心、上東國際、金匯大廈，無論從配套設施、項目規(guī)劃、產品設計等方面都使寧波的辦公商務氣質不斷提升，如“世紀廣場”、“金光中心”那樣的商住混合模式逐漸被開發(fā)商擯棄，與國際接軌、高起點、高規(guī)劃 3A－ 5A級寫字樓標準的開發(fā)思路與理念日益深入人心。取而代之的將是品質更高的純商務寫字樓或者更多是辦公樓與商業(yè)街區(qū)的混合型產品，從 2022年底公開的上東國際和麗園尚都便是其中的典型。 ? 從商務環(huán)境來看， 新生態(tài)化寫字樓成為亮點 從 SARS到禽流感，健康成為人們越來越關注的一個話題，寫字樓客戶對辦公環(huán)境的要求大大提升。隨之，在產業(yè)環(huán)境、商務配套環(huán)境相對較好的城市二線區(qū)出現(xiàn)了接軌國際流行的商務花園形式的新型辦公項目，這些非傳統(tǒng)核心地段寫字樓由于較低的容積率和高綠化率，提供了客戶一種新的辦公模式。 未來市場走向 ? 從需求來看， 供過于求繼續(xù)擴大 不管是租金下降還是租售模式的改變，都和寧波寫字樓供求關系密切相關。從 2022年起寧波寫字樓市場供過于求的局面已經顯現(xiàn)。數(shù)據顯示， 2022年寧波新推寫字樓供應量約為 28萬平方米，全年去化量約在 22萬平方米，供應量稍大于銷售量，市場銷售率達到 80%左右；而 2022年我市寫字樓總供應面積達 53萬平方米，需求在 26萬平方米左右，按照這一趨勢， 2022年實際需求量約為 30萬平方米左右，而今年我市新開盤項目總建筑面積在 61萬平方米， 2022年新增量與之前的存量預計約為 ，供需比例已經擴大到 3： 1。供量的不斷擴容，近于飽和狀態(tài)，使整體市場的競爭更加激烈，各寫字樓盤的銷售也面臨著越來越大的壓力，在這種壓力之下，寫字樓必須變臉。 未來市場走向 寧波寫字樓市場分析 ? 時間與空間發(fā)展進程 ? 市場供求關系 發(fā)展進程 時間進程 20世紀 90年代中后期 2022年前后 20223年以后 中農信國際商務大廈 平安大廈 華聯(lián)寫字樓 天元大廈 中寧大廈 華宏國際中心 銀億外灘大廈 金隆國際 新天地 波特曼中心 第一階段 第二階段 第三階段 階段特征 ? 第一階段： 初步形成期 出現(xiàn)了中農信、華聯(lián)寫字樓、平安大廈、人民保險大廈等一批代表性的寫字樓，由于受亞洲金融危機、國家宏觀調控等因素的影響，市場吸納能力有限，整體租金水平較低、空置率較高，寫字樓市場在 90年代末陷入低谷。 ? 第二階段： 快速發(fā)展期 城市經濟發(fā)展迅速，在需求強勁增長的拉動下，存量寫字樓逐漸得到消化，寫字樓租金 /售價上漲，空置率顯著下降，寫字樓投資逐漸升溫，一大批爛早期的爛尾樓重新包裝，如中寧大廈、天元大廈、華宏國際中心等，但寫字樓的綜合品質依然沒有顯著提升。 ? 第三階段： 顯著提高 期 城市進入了快速發(fā)展期，東部新城及鄞州中心城建設成為城市發(fā)展的兩大主要推動力，一批品質較高的寫字樓項目陸續(xù)或即將投入市場，如波特曼中心、金隆國際，寫字樓的綜合品質將得到提升。 空間進程 三江口 東部 新城 鄞州中心區(qū) 環(huán) 城 西 路 江北 科技 園區(qū) 時間與空間進程 解放南路與中山西路附近 90年代早期 90年代中期 90年代后期 2022年前后 2022年前后 2022年后 中山東路附近 西門及月湖附近 聯(lián)豐新村附近 江北區(qū)域 外經貿大廈附近 東部新城 /科技園區(qū) /鄞州中心區(qū) 寫字樓發(fā)展初期主要沿著天一廣場周邊的幾條主要交通干道（中山西路、解放南路、藥行街等）形成，城市及商業(yè)活動的發(fā)展，寫字樓建設也逐步向東及西外延，形成了中山東路、百丈東路、環(huán)城西路附近的集中辦公區(qū)域，東部新城、鄞州中心區(qū)規(guī)劃、科技園區(qū)及江北的發(fā)展，更呈現(xiàn)多方向發(fā)展。綜合來看， 隨著城市擴張及經濟發(fā)展， 城市中心由單一的商務區(qū)向多元商務體系結構發(fā)展，而市中心用地的縮減，使得辦公郊區(qū)化成為未來寫字樓市場的主要發(fā)展方向 空間主要分布 各寫字樓板塊 板塊名稱 特點 中央商務區(qū) 寧波市最繁華，最具有代表性的中心商務區(qū)， CBD 中心 江廈商務區(qū) 系寧波成熟的商務區(qū) 外經貿商務區(qū) 海曙區(qū)成熟商務區(qū)之一 西門口商務區(qū) 海曙成熟商務區(qū)之一 解放南路商務 海曙成熟的商務區(qū)之一 聯(lián)豐商務區(qū) 海曙成熟商務區(qū)之一 月湖商務區(qū) 海曙商務之一，商務氛圍不夠成熟 寧波大廈商務區(qū) 系江東較為成熟的商務區(qū)之一 彩虹商務區(qū) 系江東成熟的中心商務區(qū)之一 外灘商務區(qū) 系江北唯一的沿江商務區(qū) 鄞州商務區(qū) 系寧波城南最重要的較為成熟的商務區(qū) 中央 月湖 西門 外灘 外經貿 寧波大廈 解放南路 江廈 濱江 彩虹 鄞州 聯(lián)豐 區(qū)位指數(shù) 5 4 4 4 4 4 4 5 4 4 4 4 成熟度 5 3 4 3 2 5 1 4 3 商務配套 5 4 4 4 2 4 4 5 1 4 4 4 商務成本 5 4 3 4 3 4 5 2 3 3 環(huán)境指數(shù) 4 4 4 4 4 4 4 5 4 4 5 4 商務效率指數(shù) 5 4 4 4 2 4 4 5 1 4 3 4 交通環(huán)境指數(shù) 5 4 4 4 3 4 2 4 4 總計 34 27 27 27 20 29 34 15 27 26 各寫字樓板塊比較 為了更好的進行寫字樓各板塊之間的比較，對相關因素進行定量化評估，從優(yōu)到劣按 5到 1進行打分，暫不考慮各因素對于寫字樓板塊影響的權重； 市場供求關系 寫字樓市場供求 2861300102030405060702022 2022 2022供應量 去化量 存量 寧波寫字樓市場從 2022年開始放量呈急劇膨脹的態(tài)勢 ,而由于經濟發(fā)展的內在規(guī)律不可能導致短時間內辦公需求的快速上升 ,市場需求的剛性導致大量的寫字樓存置。在 2022年底市場存量達到 ，按照現(xiàn)行的市場開發(fā)速度及市場需求量，預計到 2022年市場存量將達到 ，可供市場兩年消化，呈現(xiàn)嚴重的供過于求。 2022年各板塊供應情況 0510152025江東 江北 海曙 鄞州中心區(qū) 2022年寫字樓的供應還將是主要集中在海曙區(qū)和江東區(qū)這兩個成熟辦公區(qū)域。而隨著鄞州商務區(qū)建設的起步及東部新城規(guī)劃的進一步實施，這兩個區(qū)域將成為未來寫字樓市場主要供應區(qū)。 2022年 2022年 2022年 市場供應量 90萬平方米 市場新增量 200萬平方米 東部新城 約 100萬平方米 鄞州中心區(qū) 約 100萬平方米 科技園區(qū) 約 40萬平方米 未來兩年市場供應情況 市場主要區(qū)域 /項目推進時間 2022年 2022年 2022年 2022年 麒麟大廈 上東國際 萬特財富港 新洲銀座 國大雷迪森 2022年 麗園尚都 商會中心 鄞州商務區(qū) 東部新城 環(huán)城西路 寫字樓集中供應區(qū) — 鄞州商務區(qū) 鄞州公園以南、天童路兩側，北至日麗中路，南至泰安東路，西至寧南南路，東至前河南路，由４個地塊組成， 規(guī)劃用地總面積約為 ,總建筑面積 完平方米。 根據規(guī)劃，寧波南部商務區(qū)定位為未來鄞州新城區(qū)的核心區(qū)域，用地功能定位為商務辦公區(qū)，是鄞州區(qū)未來的商務活動和交流中心。 商務區(qū)招商工作已于 2022年 10月開始?，F(xiàn)已申報投資意向的 30家企業(yè)中包括 4家上市公司和 2家外商投資企業(yè)，利潤總額達 。這些企業(yè)擬在商務辦公區(qū)建造 寫字樓，總面積約 60萬平方米 。 按照鄞州區(qū)政府要求，投資商務區(qū)的樓宇項目必須在 2022年底前開工，并在兩年內完工。如不能按期開工或超出規(guī)定建設周期，區(qū)政府有權按出讓時地價收回土地使用權。 地塊名稱 地塊位置 用地性 質 用地面積 （㎡） 建筑面 積（㎡） 容積 率 ≤ 競得價 新城區(qū)南部商務區(qū) 5號地塊 泰康中路以南，泰安東路 以北，天童南路以西，西 為規(guī)劃河流 商業(yè) 35377 100萬 /畝 新城區(qū)南部商務區(qū) 6號地塊 泰安東路以北，蝶緣路以 東，東為規(guī)劃河流 商業(yè) 35774 100萬 /畝 新城區(qū)南部商務區(qū) 1號地塊 日麗中路以南，泰康中 路，蝶緣路以東，中間 有條規(guī)劃河流穿過 商業(yè) 35975 86340 100萬 /畝 新城區(qū)南部商務區(qū) 3號地塊 日麗中路以南，泰安東路 以北，天童南路以東， 西北為區(qū)內道路 商業(yè) 33609 100萬 /畝 新城區(qū)南部商務區(qū) 4號地塊 日麗中路以南，天童南路 以東，泰康中路以北，前 河南路以西 商業(yè) 34736 100萬 /畝 地塊 編號 用地性質 用地 面積 建筑 度 建筑 控高 容積 率 綠化 率 機動車停車 位 (個 /100㎡ ) 竟得者 3A 商務辦公 6183 30 110120 20 馬來西亞 3B 商務辦公 5084 30 3540 20 布利杰公司 3C 商務辦公 4061 40 6070 15 市僑商協(xié)商 3D 商務辦公 4331 35 6070 15 羅蒙集團 3E 商業(yè) 12535 20 810 50 鄞州城投 3F 公建 1415 4A 商務辦公 6827 30 8090 20 華茂 4B 商務辦公 5436 30 6070 20 日明 4C 商務辦公 4577 30 6070 20 民生 4D 商務辦公 6434 30 8090 20 博洋 4E 商務辦公 3539 45 7080 20 奧麗賽 4F 商務辦公 4123 35 8090 20 國驊集團 4G 公建 3800 按照土地出讓的政府相關規(guī)定，上述 11幅地塊，在年底之前必須開工建設，鄞州商務區(qū)正式浮出水面。 ? 建設項目情況： 總占地面積 470畝，總建筑面積約 60萬平方米。 ? 定位：企業(yè)工程（技術）中心為主體的各類研發(fā)機構、搭建資源相對集中的科技創(chuàng)新服務平臺。大中型企業(yè)研發(fā)基地和總部基地。 ? 目標：到 2022年，初步建成以企業(yè)工程（技術）中心為主體、政產學研相結合、集專業(yè)化科技服務和多元化科技創(chuàng)業(yè)孵化于一體的園區(qū)，使之成為浙東地區(qū)和杭州灣地區(qū)最重要的技術創(chuàng)新基地 ? 功能配置 區(qū)塊一：研發(fā)總部，占地面積：約 150畝，建設內容：近江南路高層研發(fā)大樓 區(qū)塊二：專業(yè)研發(fā)機構，占地面積：約 110畝，建設內容：規(guī)劃建設 10幢研發(fā)大樓出售給研發(fā)機構，總建筑面積 15萬平方米。主要面向大中型企業(yè)、大專院校專業(yè)研發(fā)機構，并可根據客戶需求量身定制。 寫字樓集中供應區(qū) — 科技園區(qū)科研基地 區(qū)塊三：工程中心、重點實驗室及多功能配套設施，占地面積：約 180畝，建設內容：國家級、省市級企業(yè)工程 技術中心；國家級、省市級重點實驗室；國內、外企業(yè)新設科研機構。同時建設人才公寓、會議中心、餐飲等配套設施。 ? 研發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 購買研發(fā)用房優(yōu)惠：低于市場價 20％－ 30％。 入住機構補助政策：按實繳稅收地方留成部分的 50％－ 80％給予補助。 設備投資補助政策：補助設備投擲額的 10％－ 15％。 一次性補貼政策：國家級研發(fā)機構補貼 300萬元；省級 100萬元，再配套 30％。 個人所得稅政策：按個人所得稅前 3年地方留成部分的 50%額給予補助，區(qū)內購居住用房的按 100%額給予補助。 人才公寓政策： 80㎡ 套房和 50㎡ 公寓可供選擇，租金補貼 30%100%。 寫字樓集中供應區(qū) — 科技園區(qū) 企業(yè)總部 基地 ? 項目定位：華東地區(qū)總部基地。大部分為寧波大型企業(yè)。 ? 建設情況： 2022年下半年開始動工 ,占地面積 150畝，總建筑面積約 30萬平方米 ，樓高 20層，每幢商務樓占地 1520畝地，每幢建筑面積不少于 . ? 開發(fā)模式：大部分對外出售土地，采取企業(yè)自建的方式，部分出租。 ? 產品形態(tài)：中高層辦公。 ? 優(yōu)惠政策：鼓勵企業(yè)總部開發(fā)商務樓宇 100萬元 /畝 . “招拍掛”取的商業(yè)用地，土地實際成交價格與實際地價的差額按以下方式補助 . ，按土地成交價的 30％予以補助 . （ 150元 /㎡ 建筑面積）先繳 50％，綜合