【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來(lái)向CBD平緩過(guò)渡。燕莎商圈燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，該區(qū)域又臨近機(jī)場(chǎng)高速，因此國(guó)際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽。三元橋商圈三元橋地區(qū)，無(wú)論是從地理位置、區(qū)域特征還是區(qū)域價(jià)值來(lái)看，都具備成為國(guó)門區(qū)的“先天優(yōu)勢(shì)”。從地理位置上來(lái)說(shuō)，三元橋既是首都城區(qū)通向機(jī)場(chǎng)高速公路和京郊東北的出入口，又是三環(huán)路的重要組成部分，是真正意義上的北京“城市第一印象區(qū)”。從區(qū)域特征上來(lái)看，三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國(guó)華廣場(chǎng)，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村奧運(yùn)村，緊鄰CBD，處在幾大板塊的交會(huì)處，是無(wú)可爭(zhēng)議的紐帶，足以代表北京城市繁華與現(xiàn)代的世界都市風(fēng)貌。從區(qū)域價(jià)值來(lái)看，三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長(zhǎng)城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級(jí)酒店。再加上各大品牌開(kāi)發(fā)公司的共同關(guān)注和鼎力打造，其區(qū)域價(jià)值已經(jīng)直追CBD、奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域”地帶。通過(guò)上述分析，我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)沿線區(qū)域商圈分布密集，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理互補(bǔ)。各個(gè)商圈之間除了存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更多的是相互的協(xié)調(diào)和補(bǔ)充。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場(chǎng)氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)。但與此同時(shí)，本案也將面臨各大成熟商圈典型商業(yè)業(yè)態(tài)所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。盡量避免，或是降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，打造區(qū)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，做到對(duì)區(qū)域功能，或區(qū)內(nèi)產(chǎn)品的補(bǔ)充，才是本案能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出的關(guān)鍵。區(qū)域特性分析1）街區(qū)交通便利，公交路網(wǎng)發(fā)達(dá)2）第二使館區(qū)涉外氛圍濃厚3）頂級(jí)公寓、酒店與高檔寫字樓云集北京已發(fā)售的外銷公寓70%集中在東三環(huán)長(zhǎng)虹橋附近。最初每平方米在1800美元~2500美元。周邊目前有10多個(gè)在售項(xiàng)目，如棕櫚國(guó)際公寓，京達(dá)國(guó)際公寓、亮馬名居、橙色時(shí)光等，其8成以上為高檔住宅。區(qū)域擁有像諾基亞公司等大型跨國(guó)公司，周邊分布的酒店如凱賓斯基飯店、京城大廈、昆侖飯店、長(zhǎng)城喜來(lái)登飯店、希爾頓大酒店等均為四星級(jí)以上酒店。周邊寫字樓包括燕莎中心、亮馬河大廈、京城大廈等均為甲級(jí)寫字樓，其良好的出租情況和高檔的硬件設(shè)備為本商圈培育了良好的周邊環(huán)境。4）休閑、生活購(gòu)物場(chǎng)所比較豐富三里屯地區(qū)設(shè)有大型超市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及盈科中心大型購(gòu)物中心，休閑購(gòu)物與生活采購(gòu)方面比較豐富。5）區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)配套CBD6）商業(yè)形式多樣7）商圈業(yè)態(tài)豐富三里屯現(xiàn)有規(guī)劃的影響和未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)按照城市發(fā)展的功能規(guī)劃，該地區(qū)屬CBD的配置板塊地區(qū)，區(qū)內(nèi)使館云集，因此，三里屯今后的發(fā)展方向是政治、經(jīng)濟(jì)、文化活躍的地區(qū)，提供涉外商住、餐飲娛樂(lè)、高檔住宅等地區(qū)功能。光顧三里屯酒吧的中國(guó)人中，來(lái)自“三資企業(yè)”的白領(lǐng)和文化藝術(shù)、演藝界的人士占大多數(shù)。外地游客則把三里屯當(dāng)景點(diǎn)，很多人慕名而來(lái)，把來(lái)這里“泡吧”作為晚上的重要活動(dòng)。至今外國(guó)客人都是三里屯的穩(wěn)定消費(fèi)群體。因此酒吧區(qū)專攻時(shí)尚異域文化風(fēng)情。目前三里屯街有三大“先天不足”：道路狹窄，交通不暢；門店設(shè)施簡(jiǎn)陋；酒吧離居民樓太近，存在擾民問(wèn)題，不利于該地區(qū)的進(jìn)一步提升。北三里屯地區(qū)危改工程的啟動(dòng)，將為三里屯酒吧街的規(guī)范發(fā)展提供條件和可能。同時(shí)酒吧街的規(guī)模將會(huì)有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會(huì)有所提升，使它更具時(shí)尚、休閑和北京特色。（七）三里屯核心商業(yè)分析三里屯核心商圈個(gè)案分析核心商圈的地理劃分范圍界定北起東直門外大街，南抵建國(guó)門外大街；西起東二環(huán)，東至東三環(huán)。核心商圈內(nèi)的消費(fèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)型商鋪分析雅秀市場(chǎng)地理位置三里屯，朝陽(yáng)區(qū)工體北路58號(hào) 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，交通1111407011416 三里屯下車，乘1140118 工人體育場(chǎng)下車特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)休閑、民族特色服裝、服飾；主要消費(fèi)者為入境的國(guó)際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國(guó)內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。銷售模式只有首層商鋪采用買斷40年的使用權(quán)方式，使用面積6平米，價(jià)格最初在40萬(wàn)/檔，現(xiàn)已漲到60萬(wàn)/檔，（使用面積）。其他樓層商鋪為租賃方式。因人流很旺，經(jīng)營(yíng)很好，幾乎無(wú)人轉(zhuǎn)讓。經(jīng)營(yíng)模式2002年5月開(kāi)業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)檔口（6平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為28至33元/平米/天，并且還有上漲空間；轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20萬(wàn)元左右。押金2萬(wàn)/攤位，租金繳付方式為一年半一交。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍珠、玻璃器皿、古玩字畫20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計(jì)95011000綜評(píng)：北京三里屯雅秀服裝市場(chǎng)原為麒麟大廈，后由昆泰集團(tuán)投資5000萬(wàn)進(jìn)行內(nèi)部改造而成，其定位于大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)服裝、百貨的綜合市場(chǎng)，并樹(shù)立了一個(gè)真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場(chǎng)形象。該市場(chǎng)于2002年5月開(kāi)業(yè)，目前京市綜合類商城當(dāng)中占據(jù)了自己的一席之地。雅秀市場(chǎng)以豐富的商品和良好的環(huán)境吸引了大批中外顧客，特別是入境旅客，分流大部分秀水街的涉外消費(fèi)者。目前北京的很多旅游團(tuán)也把“雅秀”當(dāng)作一個(gè)特色購(gòu)物景點(diǎn)，甚至經(jīng)常有名人光顧此地，這些都說(shuō)明“雅秀”已擁有了一定的知名度。其客戶來(lái)源10%為淘貨人群，40%為時(shí)尚前衛(wèi)人士，50%為外國(guó)籍人士和入境旅游者。佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)地理位置昆侖飯店對(duì)面，燕莎商場(chǎng)附近 規(guī)模 臨建，總共約500商戶，只有一層特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)前衛(wèi)時(shí)尚類的休閑服裝、服飾；主要消費(fèi)者為市內(nèi)追求時(shí)尚年輕人。經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)準(zhǔn)檔口（8平米），現(xiàn)轉(zhuǎn)日租金為33元/平米/天，現(xiàn)無(wú)攤位可租。轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬(wàn)/攤位，租金年付，押金1萬(wàn)元業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層箱包16160服裝、服飾3651825童裝1260美容2100美甲440小百貨86344食檔15300總計(jì)5003000綜評(píng)：佳藝時(shí)尚廣場(chǎng)針對(duì)的目標(biāo)客戶群為20至40歲的時(shí)尚女性和演藝圈人士、及自由職業(yè)者，外國(guó)人只占到10%，廣場(chǎng)內(nèi)西面仍為大眾消費(fèi)商品，東側(cè)則是服裝服飾精品店。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場(chǎng)，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場(chǎng)內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費(fèi)群中口碑較好。佳藝的客流量 500－1000人次/小時(shí)，基本為回頭客，人均消費(fèi)約500――1000元/人/次，標(biāo)準(zhǔn)鋪位的日營(yíng)業(yè)額為1000－－1500元，旺季時(shí)，日營(yíng)業(yè)額可達(dá)到2000－2500元(旺季為112月份和1月)。 秀水街市場(chǎng)地理位置長(zhǎng)安街北側(cè)，東臨貴友大廈，南接長(zhǎng)安街，永安里紅綠燈的西北角 規(guī)模 地下1層，地上1—5層，，商戶總量1500戶，標(biāo)準(zhǔn)鋪位5平米或10平米交通因緊鄰長(zhǎng)安街，公交線路較多，非常方便特點(diǎn)擴(kuò)大民族特色，主打“民族、時(shí)尚、前衛(wèi)”大品牌商品；主要消費(fèi)者為入境的國(guó)際旅游團(tuán)體或旅游者，以及周邊使館區(qū)的工作人員，還有小部分國(guó)內(nèi)慕名而訪的時(shí)尚人士。銷售模式初期租金：5萬(wàn)元入場(chǎng)費(fèi)，10萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)保證金（可退），交2年的租金，B1：1萬(wàn)元/月，1F：2萬(wàn)元/月，2F：，3F：7000－1萬(wàn)元/月，4F：5000元/月；對(duì)于老秀水商戶：免5萬(wàn)元入場(chǎng)費(fèi)，免一年物業(yè)管理費(fèi)，租金可一年一付，月租金下調(diào)30－50%。 業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿(mào)、休閑）2691345二層服裝（外貿(mào)、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運(yùn)動(dòng)用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計(jì)150018000綜評(píng)：新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫(kù)，共有停車位300多個(gè)，商業(yè)樓前后兩個(gè)廣場(chǎng)還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團(tuán)體購(gòu)物停車不便的問(wèn)題。其顧客仍是以周邊使館和駐華商社的工作人員以及時(shí)尚的年輕人為主。2005年3月19日新秀水正式開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)90%為外貿(mào)、休閑、民族服裝服飾，只有10%的時(shí)尚精品。鋪位裝修風(fēng)格，以及目標(biāo)消費(fèi)者幾乎無(wú)“淘貨”的特征。那里市場(chǎng)地理位置三里屯北街，本案的東側(cè) 規(guī)模 地上1層，商戶總量26戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)2003年底開(kāi)業(yè)，各個(gè)店鋪風(fēng)格各具特色，尤其是內(nèi)街里的1層獨(dú)立店鋪，主打經(jīng)營(yíng)商品為時(shí)尚、前衛(wèi)類；主要消費(fèi)者為入境的旅游者，以及對(duì)品位要求較高的國(guó)內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營(yíng)模式租金：17－23元/平米/天。 無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層西餐廳170特色服裝統(tǒng)服飾19200鞋店230美甲110高爾夫用品110寵物用品110照相用品110總計(jì)26340綜評(píng)：那里地理位置不明顯，對(duì)外宣傳力度不夠，知名度不高。其的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是時(shí)尚服裝服飾、鞋類；經(jīng)營(yíng)生意一般，現(xiàn)屬于維持狀態(tài)。那里進(jìn)貨渠道：服裝大部分是廣州外貿(mào)服裝，還有就是比較個(gè)性的從臺(tái)灣、日本、韓國(guó)等國(guó)家進(jìn)口。同里原創(chuàng)藝品中心地理位置三里屯北街，本案的南側(cè)，緊鄰本案 規(guī)模 地上4層，商戶總量23戶，8至20平米店鋪特點(diǎn)主打經(jīng)營(yíng)商品為國(guó)際、國(guó)內(nèi)民族或原創(chuàng)服裝服飾，主要消費(fèi)者為對(duì)品位要求較高的國(guó)內(nèi)演藝圈人士。經(jīng)營(yíng)模式租金：17－23元/平米/天。 無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)一層家具店（中式古典）1100美容美發(fā)180美甲（美式）140高爾夫用品112咖啡店（日本風(fēng)格）190二層特色服裝服飾224家居飾品112紋身店18畫廊115飾品店648化妝品16三層服裝324四層酒吧（英式）190總計(jì)23549綜評(píng)：同里的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是主打國(guó)際、國(guó)內(nèi)民族特色的原創(chuàng)服裝服飾、手工藝品；目前經(jīng)營(yíng)