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正文內(nèi)容

天津某換乘綜合樓項目市場分析報告(編輯修改稿)

2024-08-30 11:08 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 新苑屬商品房,這幾個住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強的消費能力。? 學(xué)校:中山門中學(xué),天津市第九十八中學(xué),和睦道小學(xué),天津市第四十五中學(xué),團(tuán)結(jié)道小學(xué),虎丘路小學(xué),友愛道小學(xué),天津市園林學(xué)校,中心東道小學(xué),河?xùn)|二幼? 企事業(yè)單位:天津市電力局高壓供電所,天津市第一市政公路工程有限公司,水利部海河水利委員會,天津市電話局四區(qū)局,中山門房管站,河?xùn)|區(qū)綠化管理二所,冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所,河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院,廣寧路派出所,河?xùn)|區(qū)中山門醫(yī)院,中國工商銀行,中國銀行? 商場超市:11 / 30大榮超市,津工超市(很小),物美超市,天美隆溫州上海服裝商城,龍?zhí)洞笏幏浚鹣蟠笏幏?,津東大藥房,新華書店? 餐飲娛樂等:龍鳳酒店,盛湖大酒樓,金天鴻大酒樓,第二工人文化宮,津工體育場,津工體育館,碧水藍(lán)天洗浴中心,碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林飯莊。. 總結(jié)?目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施(除住宿外)主要是針對區(qū)域消費者,而不是流動人口。?超市主要是便利店,但是由于價格與經(jīng)營策略方面的原因,經(jīng)營狀況普遍較差,而便利藥店因為經(jīng)營的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤較高,經(jīng)營狀況尚可。?位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下,租金水平約為 100 元/㎡月,經(jīng)營狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費者購買力低下,還有就是遠(yuǎn)離該類消費的商圈,不能吸引外來消費者。?餐飲娛樂方面的消費檔次較低,項目少且無明顯的特色,難以吸引該區(qū)域以外的消費者,因而經(jīng)營狀況一般。12 / 30?由此可知,主要客戶群定位于區(qū)域消費者的商業(yè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿τ邢?,區(qū)域內(nèi)的消費很難支撐中型商業(yè)設(shè)施的生存。因此,本項目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外,更重要的是將津濱輕軌現(xiàn)有及未來的乘客作為主要的目標(biāo)消費群體。 項目定位 項目輻射范圍在劃分本項目之商圈范圍時,要考慮本項目地理條件的特殊性(與輕軌車站相聯(lián))以及項目地塊周邊的情況。同時還要考慮未來輕軌二期開通后,對于本項目帶來的影響和商圈范圍的擴大。? 核心商圈(主商圈范圍)核心商圈對整個商業(yè)項目來說至關(guān)重要,它對所在地域的顧客能吸引其 55%70%的比例到本商 業(yè)項目購物,是離本商業(yè)項目最近、顧客密度最高的區(qū)域。本項目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛南里小區(qū)、中山門南里小區(qū)等。這部分消費者的特征和消費能力:在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房,居民收入水平位于全市的中等偏下水平,消費水平相對較低。由于本項目與輕軌車站相聯(lián),所以本項目的核心商圈還表現(xiàn)出不連續(xù)和跳躍的特點。核心商圈可輻射到開發(fā)區(qū)和塘13 / 30沽區(qū)。這部分消費者的特征和消費能力:塘沽區(qū)居民來自多個地方,收入水平差距較大,據(jù)調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購物或者觀光,目前當(dāng)?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費場所。開發(fā)區(qū)是新興區(qū)域,常住人口較少,企業(yè)內(nèi)員工多來自市區(qū)或者外地,他們的收入水平位于全市的上游,由于大部分人住在市區(qū),再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少,因此他們的消費多集中在市區(qū)。? 次級商圈(第二商圈)次級商圈位于核心商圈的外圍,顧客較為分散,商業(yè)項目輻射力較弱,偶然消費的概率較大。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。第二商圈包括河 東區(qū)的麗苑、萬新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。? 邊緣商圈(第三商圈)邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客,最為分散,大都為偶然性、機遇性消費的顧客。只有不超過 5%偶爾前來購物。考 慮到輕軌二期開通后,將在東站與地鐵 3 號線路形成連接,因此外地消費者和地鐵沿線的消費者將構(gòu)成本項目最邊緣的目標(biāo)客戶,本項目的邊緣商圈也將包括3 號地鐵沿線 的黃河道附近居住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。14 / 30圖中標(biāo)明了商業(yè)輻射的中心范圍,以及消費者交通走向。. 項目規(guī)劃意見與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地,總占地面積15000 ㎡,可用地面積11200,容積率小于4,建筑密度不大于50%,綠 地率不小于20%,建筑限高20 米(后有所調(diào)整),規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程,總建筑面積 47544 ㎡,其中地下 車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。15 / 30. 地塊 SWOT 分析. 項目總體定位本節(jié)將從項目的功能、目標(biāo)客戶、檔次三個方面的定位對項目的總體定位提出建議。16 / 30? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質(zhì),項目的功能定位包括下列幾方面:輕軌交
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