天津某換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 11:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新苑屬商品房，這幾個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。? 學(xué)校：中山門(mén)中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛(ài)道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼? 企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會(huì)，天津市電話局四區(qū)局，中山門(mén)房管站，河?xùn)|區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門(mén)醫(yī)院，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行? 商場(chǎng)超市：11 / 30大榮超市，津工超市（很小），物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書(shū)店? 餐飲娛樂(lè)等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場(chǎng)，津工體育館，碧水藍(lán)天洗浴中心，碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林飯莊。. 總結(jié)?目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)施（除住宿外）主要是針對(duì)區(qū)域消費(fèi)者，而不是流動(dòng)人口。?超市主要是便利店，但是由于價(jià)格與經(jīng)營(yíng)策略方面的原因，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較差，而便利藥店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤(rùn)較高，經(jīng)營(yíng)狀況尚可。?位于中山門(mén)居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/㎡月，經(jīng)營(yíng)狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力低下，還有就是遠(yuǎn)離該類(lèi)消費(fèi)的商圈，不能吸引外來(lái)消費(fèi)者。?餐飲娛樂(lè)方面的消費(fèi)檔次較低，項(xiàng)目少且無(wú)明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費(fèi)者，因而經(jīng)營(yíng)狀況一般。12 / 30?由此可知，主要客戶群定位于區(qū)域消費(fèi)者的商業(yè)設(shè)施發(fā)展?jié)摿τ邢?，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)很難支撐中型商業(yè)設(shè)施的生存。因此，本項(xiàng)目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津?yàn)I輕軌現(xiàn)有及未來(lái)的乘客作為主要的目標(biāo)消費(fèi)群體。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目輻射范圍在劃分本項(xiàng)目之商圈范圍時(shí)，要考慮本項(xiàng)目地理?xiàng)l件的特殊性（與輕軌車(chē)站相聯(lián)）以及項(xiàng)目地塊周邊的情況。同時(shí)還要考慮未來(lái)輕軌二期開(kāi)通后，對(duì)于本項(xiàng)目帶來(lái)的影響和商圈范圍的擴(kuò)大。? 核心商圈（主商圈范圍）核心商圈對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，它對(duì)所在地域的顧客能吸引其 55%70%的比例到本商 業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物，是離本商業(yè)項(xiàng)目最近、顧客密度最高的區(qū)域。本項(xiàng)目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門(mén)居住區(qū)附近的居民。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛(ài)南里小區(qū)、中山門(mén)南里小區(qū)等。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費(fèi)水平相對(duì)較低。由于本項(xiàng)目與輕軌車(chē)站相聯(lián)，所以本項(xiàng)目的核心商圈還表現(xiàn)出不連續(xù)和跳躍的特點(diǎn)。核心商圈可輻射到開(kāi)發(fā)區(qū)和塘13 / 30沽區(qū)。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：塘沽區(qū)居民來(lái)自多個(gè)地方，收入水平差距較大，據(jù)調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購(gòu)物或者觀光，目前當(dāng)?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費(fèi)場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企業(yè)內(nèi)員工多來(lái)自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施非常少，因此他們的消費(fèi)多集中在市區(qū)。? 次級(jí)商圈（第二商圈）次級(jí)商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，商業(yè)項(xiàng)目輻射力較弱，偶然消費(fèi)的概率較大。此商圈人口將占顧客總數(shù) 15%25%。第二商圈包括河 東區(qū)的麗苑、萬(wàn)新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。? 邊緣商圈（第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機(jī)遇性消費(fèi)的顧客。只有不超過(guò) 5%偶爾前來(lái)購(gòu)物。考 慮到輕軌二期開(kāi)通后，將在東站與地鐵 3 號(hào)線路形成連接，因此外地消費(fèi)者和地鐵沿線的消費(fèi)者將構(gòu)成本項(xiàng)目最邊緣的目標(biāo)客戶，本項(xiàng)目的邊緣商圈也將包括3 號(hào)地鐵沿線 的黃河道附近居住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場(chǎng)居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。14 / 30圖中標(biāo)明了商業(yè)輻射的中心范圍，以及消費(fèi)者交通走向。. 項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%，綠 地率不小于20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整），規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津?yàn)I輕軌中山門(mén)站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下 車(chē)庫(kù) 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。15 / 30. 地塊 SWOT 分析. 項(xiàng)目總體定位本節(jié)將從項(xiàng)目的功能、目標(biāo)客戶、檔次三個(gè)方面的定位對(duì)項(xiàng)目的總體定位提出建議。16 / 30? 功能定位根據(jù)本項(xiàng)目所處位置及性質(zhì)，項(xiàng)目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交
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