【文章內(nèi)容簡介】 密切相關(guān)。一般地說， 沈陽 市開發(fā)企業(yè)項目運(yùn)作資金中，約有 70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必然會對 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從銀行防范金融風(fēng)險角度考慮， 121 號文件大方向是正確的；但是在具體實施過程中，會對 沈陽 市房 地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進(jìn)一步驗證。 第二，土地儲備制度運(yùn)行尚不夠完善。 沈陽 市目前多元管理體制，極易造成不公平競爭；加之由于過度向效益傾斜，土地儲備制度的宏觀調(diào)控職能缺損，中小開發(fā)商進(jìn)入土地市場難度會進(jìn)一步加大。 第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費(fèi)群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運(yùn)作手段做出根本性調(diào)整。 第四，商品房空置壓力較大。 沈陽 市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高 檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。 對 20xx 年 沈陽 市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測 （ 1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均 GDP 和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費(fèi)需求和城市化進(jìn)程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了加速發(fā)展階段，將會有近 20 年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達(dá)到或超過 35 平方米。 （ 2） 20xx 年， 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。 但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度如何，是進(jìn)入高潮期，還是高潮期前的準(zhǔn)備階段，主要取決于央行 121 號文件的實施細(xì)則。若是操之過急，采用硬著陸， 沈陽 市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間，今下半年只能是高潮期前的準(zhǔn)備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年 沈陽 市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。 （ 3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即 “ 富的更富，窮的更窮”將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽(yù)不良和實力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小 開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。 （ 4） 沈陽 市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。隨著項目年的深入，“韓國周”、“制博會”等重大活動的開展， 沈陽 市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入加速發(fā)展階段。 （ 5） 住宅房地產(chǎn)進(jìn)入大眾住房消費(fèi)時代。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會掀起買房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點是以實用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。個體數(shù)量不大，但總體匯集起來需求巨大。 （ 6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。由于外地和境外開發(fā)商大批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進(jìn)程加快，加之 20xx 年房地產(chǎn)市場利 好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度， （ 7） 沈陽 市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場上的份額會越來越大。 （ 8） 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競爭。 （ 9） 增量房的銷售量將會有較大增加。中高檔及高檔商品房 的銷售會略高于 20xx 年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀(jì)錄的 20xx 年的 212 萬平方米，可能會突破 250 萬平方米，創(chuàng)歷史新高。細(xì)分化市場看，由于大量拆遷拉動， 60 平方米左右的中低檔小戶型將熱銷； 80 平方米左右的中低檔商品房會暢銷；高檔房、別墅和大戶型會處于滯銷狀態(tài)。 （ 10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。雖然有基準(zhǔn)地價提高激發(fā)商品房價格上揚(yáng)的壓力，但由于結(jié)構(gòu)性空置數(shù)量較大和住房消費(fèi)費(fèi)購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。細(xì)分化市場看， 高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房價可能會略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房價可能會略有上升；近郊商品房的價格仍處于上升期。 （ 11） 存量房市場將會持續(xù)高漲。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對 沈陽 市存量房市場重重地推動一把。存量房除中介外，受制因素不多， 20xx 年的勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。 第三部分 沈河區(qū)及中街簡介 一、 沈河區(qū)簡介 沈河區(qū)概況 沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市── 沈陽市的中心，面積 平方公里，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東 、河北、河南等省。到 20xx 年末統(tǒng)計，全區(qū)實際人口為 601529 人，其中男 298599 人， 占總?cè)丝诒戎?%；女 302392 人，占總?cè)丝诒戎?%。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等 22 個少數(shù)民族。全區(qū)設(shè)立 16 個街道辦事處， 164 個社區(qū)。 沈河區(qū)位于北緯 41 度 10 分至 42 度 16 分、東經(jīng) 123 度 20 分至 123 度 45 分之間，處于沈陽城區(qū)中軸線東側(cè)。東與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與皇姑區(qū)毗鄰。 經(jīng)濟(jì)概況 改革開放以來，沈河的經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展， 20xx 年，我區(qū)國民經(jīng)濟(jì) 保持了健康、快速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步得到提高。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 15％。其中，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長 ％。第二、第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 ％和 ％。 年末，全區(qū)單位從業(yè)人員 21830 人，比上年下降 ％。在崗職工人數(shù) 21049 人，比上年下降 ％。其中：第二產(chǎn)業(yè) 5124 人，比上年增長 ％；第三產(chǎn)業(yè) 16706 人，比上年下降 ％。全年共 開發(fā)就業(yè)崗位 220xx 個，調(diào)劑安置就業(yè)人員 26897 人次。 工業(yè)概況 全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長的良好勢頭，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。 20xx 年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 (不變價，下同 ) 億元，比上年增長 ％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，其中全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在 500 萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 33756 萬元，比上年增長 ％，實現(xiàn)工業(yè)增加值 6479 萬元，比上年下降 ％。 全年實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 80295 萬元，比上年增長 ％，實現(xiàn)工業(yè)利潤 1586 萬元。 商業(yè)概況 沈河區(qū)建 設(shè)中央商務(wù)區(qū)工作的全面推進(jìn)，由主抓中央商務(wù)區(qū)建設(shè)向中央商務(wù)區(qū)與誠信商務(wù)區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補(bǔ)充轉(zhuǎn)變，使“中街、五愛、北站”三大商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強(qiáng)。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進(jìn)，使沈河的流通業(yè)活力大增。全年消費(fèi)品市場成交額和社會消費(fèi)品零售總額明顯增加。以五愛市場為主體的各類專業(yè)市場全年實現(xiàn)市場商品成交額高達(dá) 億元，比上年增長 ％。 20xx 年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 7 億元，比上年增長 ％。 未來展望 “十五”時期，國民經(jīng)濟(jì)要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。力爭用 1015 年的時間，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 ? 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)。 “十五”末期，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 60 億元，年均遞增 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1 萬元；財政收入達(dá)到了 6 億元；年均遞增 %，外資調(diào)入額達(dá)到 4000 萬美元，年均遞增 11%。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)。 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)和社會的信息化程度明顯提高?！笆濉蹦┢?，第三產(chǎn)業(yè) 增加值達(dá)到 53 億元，年均遞增 12%，第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到 %，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 40%；社會消費(fèi)品零售額達(dá)到 億元，年均遞增 10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50 個，發(fā)展高科技型模范企業(yè) 20 個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 60%，科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60%。 ? 城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。 加快城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的步伐，提高基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化和現(xiàn)代化水平?！笆濉蹦┢?，基本建成建筑布局合理化、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的 新型城區(qū)。 ? 社會發(fā)展目標(biāo)。 堅持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會發(fā)展的全面進(jìn)步。 二、 中街簡介 中街起源 沈陽著名的商業(yè)街 —— 中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。 1625 年 (明天啟五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟幀四年、后金天聰五年 )，后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市 ” (即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場 )之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型 4 條 街。即今沈陽路、中街路、朝陽街、正陽街。 當(dāng)時，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。街長 米，寬 米。 中街現(xiàn)狀 1997 年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成 1000 延長米的全國首條商業(yè)步行街。 4 年來，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)大潮的推動下，古老的中街發(fā)生了深刻而巨大的變化。 中街現(xiàn)有商家近 300 戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然 ；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。 中街正常時期客流量為 30 萬人次 /天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在40 多萬人次 /天。而 20xx 年“十一”期間，中街客流量超過 50 萬人次 /天，且本地人占絕大多數(shù)。目前，中街年銷售額在 40 億元左右，上交利稅達(dá) 2 億元。 動態(tài)及規(guī)劃 （ 1） 大眾里項目及即將啟動的五座商廈 居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大 眾里項目，將于近日正式啟動。該項目占地 萬平方米，從“女人世界”后身到接近沈陽路 ,由香港投資 5000 萬美元。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開業(yè)。 同時啟動５座商廈。近期啟動建設(shè)的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓 4 座閑置商廈及一處閑置地塊 。 ? 占地 10 萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準(zhǔn)備工作。重新激活后的嘉陽廣場投資 1． 2 億元，總體設(shè)計由美國一大公司擔(dān)任，引進(jìn)國際國內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。 ? 普爾斯大廈由港方投資 1300 萬美元，現(xiàn)正在建設(shè)中。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。 ? 中 街老字號金店東祥金店重新注入資金 3000 萬元，做大做強(qiáng)品牌。中街店作為集團(tuán)總部，分店輻射全省，目前已建６家。 ? 建筑面積 8000 平方米，閑置已久的東宇大白樓，已由外資投入 50萬美元，合資組建金海灘物業(yè)有限公司，涉獵美容、職業(yè)培訓(xùn)等項目。 ? 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱“大坑”，如今正在建設(shè)紙行大廈，由香港投資 1200 萬美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場。此大廈填補(bǔ)了中街無大型超市的空白。 作為沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動，以故宮為中心，東、西、南、 北順城街（路）所圍成的區(qū)域，面積 平方公里。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè) 4A 級景區(qū)為切入點，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到 20xx 年， 初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺 。 （ 2） 五大功能區(qū)布局 ? 商貿(mào)區(qū)： 以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。在 “女人世界 ”以南，兒童電影院以東，建設(shè)綠蔭環(huán)抱 的步道廣場式精品街。這就是大眾里項目。 ? 文化旅游區(qū) ：包括故宮、張氏帥府、長安寺項目及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等。重點改造周邊環(huán) 境，建筑體現(xiàn)前清王府風(fēng)格。 ? 商務(wù)區(qū)： 包括北中 街東部長安寺商務(wù)會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中心和國際采購定單管理中心等。 ? 娛樂區(qū)： 包括北中街和正昌太陽廣場。 北中街將建 “花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。 ? 餐飲區(qū)： 在交通銀行以西、老久華以南， 開發(fā)建設(shè)沈陽老字號美食城 。以清代四合院為基本格調(diào)，地方流傳的老字號為經(jīng)營品牌，恢復(fù)失傳的餐飲名店。 （ 3） 十大綠地?fù)Q色 中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。為： 北中街、西北