【導(dǎo)讀】以沈陽(yáng)為軸心，港口城市大連和營(yíng)口為前沿，以輕工之城盤(pán)錦為兩。沈陽(yáng)是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。沈吉、哈大等6條鐵路干線從沈陽(yáng)向四面八方延伸。沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)60多條航線可。150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。℃,夏季最高氣溫超過(guò)30℃，冬季最低氣溫-20℃以下。時(shí)，平均降水量650毫米，平均無(wú)霜期150天。歸屬沈陽(yáng)行政區(qū)。沈陽(yáng)是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。全市已初步形成了以國(guó)家。同時(shí)，沈陽(yáng)金融市場(chǎng)已被中國(guó)人民銀行確認(rèn)。在全國(guó)164個(gè)工業(yè)行業(yè)中，沈陽(yáng)有142個(gè)，其中機(jī)床、通用機(jī)。沈陽(yáng)智力資源豐富。沈陽(yáng)擁有58萬(wàn)科技人員，400多個(gè)各類科研院所，30所高等。占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為%、%和%。過(guò)14%,成為沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展10年增幅最高的一年。另外，沈陽(yáng)去年實(shí)際利用外資、規(guī)。部門(mén)統(tǒng)計(jì),年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員萬(wàn)人，登記失業(yè)率為%。城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進(jìn)一步完善。

　　

【正文】 00 75% 當(dāng)代程式 全裝修公寓 約 400 4996 4960 5100 2127 50% 皇城酒店公寓 全裝修公寓 約 300 3178 4260 6600 2531 40% 現(xiàn)狀、規(guī)劃分析： ? 由于市場(chǎng)上小房型市場(chǎng)需求量較大，目前供應(yīng)量較小，同時(shí)小戶型產(chǎn)品有其功能齊全、總價(jià)較低的特殊性，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。從而出現(xiàn)多數(shù)的酒店式服務(wù)公寓 14 層規(guī)劃為商業(yè)用房， 5 層以上規(guī)劃為商住或辦公。 ? 在區(qū)域內(nèi)的小戶型酒店式公寓是裝修房，但由于生活習(xí)慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內(nèi)的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡(jiǎn)裝修（衛(wèi)、潔具和地板）；同時(shí)購(gòu)房者基本有對(duì)廚房的需求，只有小部分 不太注重。 ? 房型規(guī)劃上，小房型（一房）面積主要在 3070 ㎡，面積較大的 86110平方米基本規(guī)劃為較經(jīng)濟(jì)的小兩房、和小三房，但這部分在小戶型中占的比例較小。 價(jià)格分析： ? 區(qū)域內(nèi)小戶型樓盤(pán)的價(jià)格主要集中在兩個(gè)范圍： 5000 元 /㎡左右和7500 元 /㎡左右，總價(jià)在 1351 萬(wàn)元之間，其中中潤(rùn)國(guó)際由于面積小，主力總價(jià)在 20 萬(wàn)以內(nèi)。 ? 區(qū)域內(nèi)基本為酒店式服務(wù)公寓（帶裝修），一種是全裝修，裝修成本在 100020xx 元 /平方米如金茂國(guó)際公寓、騰龍國(guó)際商務(wù)公寓，另一種是簡(jiǎn)裝修（衛(wèi)、潔具和地板），成本在 400500 元 /平方米，如金園大廈、中潤(rùn)國(guó)際。 去化分析： ? 相比目前周邊住宅市場(chǎng)面積普遍偏大，總價(jià)偏高的態(tài)勢(shì)，具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)的小戶型，尤其是地段、經(jīng)濟(jì)與品位相結(jié)合的酒店式服務(wù)公寓無(wú)疑是本地段相當(dāng)受歡迎的產(chǎn)品。 ? 目前整體去化情況比較理想，總價(jià)在 2035 萬(wàn)左右的金園大廈理所當(dāng)然受到市場(chǎng)的追捧，中潤(rùn)國(guó)際近期剛開(kāi)盤(pán)已售約 65%。 ? 金茂國(guó)際公寓，高出地段價(jià)格 1000 元 /㎡的均價(jià)，目前預(yù)定狀況較好，相反周邊樓盤(pán)御點(diǎn)江山因?yàn)榉啃瓦^(guò)大，總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)反映平平。 客源分析： ? 客源以項(xiàng)目周邊區(qū)域客為主，總價(jià)較低、功能齊全受到年輕的白領(lǐng)階層 喜歡。 ? 在商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的私營(yíng)業(yè)主，位置較近、生活配套齊全、酒店式的服務(wù)、既可生活又可辦公是其購(gòu)買的主要因素。 ? 受房地產(chǎn)整體市場(chǎng)較旺和股市長(zhǎng)期低迷的影響，在購(gòu)買小戶型的業(yè)主中有相當(dāng)一部分是投資客戶。 附：未來(lái)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目簡(jiǎn)介： ? 鵬利廣場(chǎng)花園： 投資商：中國(guó)糧油食品進(jìn)出口（集團(tuán)）有限公司 地址：大東區(qū)小東路 8 號(hào) 物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司 工程進(jìn)度：目前尚未拆遷 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建面積 45 萬(wàn)平方米，由 10 幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共 33 層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場(chǎng)花園二期規(guī)劃有 2 幢小戶型酒 店式公寓，總建面積約 9 萬(wàn)平方米，目前處于前期客戶積累階段。 ? 沈陽(yáng)財(cái)富中心： 工程進(jìn)度：目前土地平整，有工地圍墻 簡(jiǎn)介： “沈陽(yáng)財(cái)富中心 ”位于凱萊大酒店之南之西，新港澳國(guó)際大廈之東，南鄰團(tuán)結(jié)路，北鄰北站路，預(yù)計(jì)投資 6 億元人民幣，其中外資 3000 萬(wàn)美元。占地 2 萬(wàn)多平方米，總建筑面積 20 萬(wàn)平方米。其中寫(xiě)字樓面積是 萬(wàn)多平方米；四星級(jí)國(guó)際公寓式酒店面積約 萬(wàn)平方米，商住式公寓面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)文化娛樂(lè)會(huì)議面積 萬(wàn)平方米。財(cái)富中心的物業(yè)管理由全國(guó)著名的北京長(zhǎng)城飯店公司管理， 20xx 年陽(yáng)春三月正式動(dòng)工 ，預(yù)計(jì)將于年底或明年初開(kāi)盤(pán)。 小結(jié)： 從以上項(xiàng)目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)上有較大的供應(yīng)量，也有旺盛的購(gòu)買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備、齊全的服務(wù)等細(xì)處上做好。 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目地處沈河區(qū)東北部，屬中街商圈，位于中街的北面。地塊東鄰朝陽(yáng)路，由南向北的單行道），是本案與中街相通的主要道路；北隔南方證券大樓臨北順城路，北順城路是市中心北部的主干道，雙向八車道，路況較好；西面為較舊的萬(wàn)興小區(qū)，目前小區(qū)的居住氛圍較差；南面是北中街行車較少，與中街相距百余 米。 ? 工程進(jìn)度： 項(xiàng)目于 93 年 9 月開(kāi)工，占地面積 5822 ㎡，總建面積 48465 ㎡；原為一幢 13 層的商務(wù)樓，其中 14 層為商業(yè)用房，層高 ㎡； 59 層為商住， 1013 層為賓館客房， 513 層高 ㎡。目前項(xiàng)目主體工程已全部完成，外圍護(hù)墻結(jié)構(gòu)已完工，四周外裝飾四層以上為貼面磚，四層以下為花崗巖， 513 層四個(gè)角的玻璃幕墻也已全部完工，四周目前由工地圍墻維護(hù)。 環(huán)境評(píng)價(jià) （ 1） 區(qū)域環(huán)境： ? 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽(yáng)路、正陽(yáng)路、北順城路的商務(wù)、辦公娛樂(lè)綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑、 購(gòu)物、居住相結(jié)合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。 ? 配套齊全，休閑娛樂(lè)設(shè)施完善。周圍有中街的繁華商業(yè)，北順城路、朝陽(yáng)路的休閑娛樂(lè)，有沃爾瑪超市、新瑪特購(gòu)物中心、大連商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局、銀行、美食廣場(chǎng)等等。 ? 中心廟、沈陽(yáng)故宮、張氏帥府、大清街等歷史名勝古跡位于本區(qū)域南部，另有中心廟廣場(chǎng)綠地規(guī)劃，文化底蘊(yùn)深厚、居住環(huán)境日趨優(yōu)越。 ? 項(xiàng)目西面需改造老式住宅較多，目前居住區(qū)觀瞻不佳。小范圍內(nèi)爛尾樓較多，影響本項(xiàng)目的形象有一定影響。 （ 2） 交通環(huán)境 ? 北順城路、朝陽(yáng)路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中 222 路、 210 路、 215 路在項(xiàng)目邊上是起點(diǎn)站，可到達(dá)省政府、市府廣場(chǎng)、火車站等的主要地方； ? 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項(xiàng)目的南面中街上有兩個(gè)站點(diǎn)。 ? 北順城路為雙向八車道，道路路況較好，行車方便 ? 朝陽(yáng)路為南北向的單車道，對(duì)本項(xiàng)目有較大的影響，北中街路況欠佳，道路過(guò)窄，北面與南方證券大樓間的道路基本為弄堂，行車?yán)щy，交通較為擁擠。 四、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場(chǎng)的追捧。 ? 離商業(yè)繁華中街商業(yè)街百余米、地段位置較好。 ? 南有故宮、張氏帥府等名勝古跡，具有深厚的名流氣質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)。 ? 周邊配套齊全，公交路線多、交通方便，可抵達(dá)市區(qū)各主要地方。 ? 區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)小、客源量較大。 ? 項(xiàng)目主體工程已完成，后期工程的操作時(shí)間較短。 劣勢(shì) ? 朝陽(yáng)路是南北向單行道，行車不方便。 ? 南、北面的道路路況不佳，目前被用作臨時(shí)停車。 ? 目前項(xiàng)目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬(wàn)興小區(qū)人氣不夠。 ? 改造樓盤(pán)，客戶對(duì)形象有抵觸心理。 ? 朝陽(yáng)路商業(yè)不太連貫，檔次與中街相比偏低。 機(jī)會(huì) ? 市中心土地供應(yīng)較少，市民住房需求量較大。投資市場(chǎng)正在興起，可用作住宅投資的樓盤(pán)缺乏。 ? 中街商業(yè)街的規(guī)劃發(fā)展、中心廟廣場(chǎng)的建設(shè)有利 于提高整個(gè)中街商業(yè)圈的額檔次。 ? 在近期內(nèi)，西面有 800 余戶的拆遷改造工程，有利于本項(xiàng)目提高形象、增加客源量。 ? 周邊樓盤(pán)品質(zhì)上不足，與本地段的品位，氣質(zhì)不符。市場(chǎng)空白較嚴(yán)重。 ? 規(guī)劃中的地鐵在中街本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，有利于進(jìn)一步積聚人氣。 威脅 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素 ? 隨著小戶型項(xiàng)目的興起，未來(lái)時(shí)間內(nèi)，周圍包括市區(qū)其他主要區(qū)域同性質(zhì)的樓盤(pán)供應(yīng)量將會(huì)增長(zhǎng)。 五、 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)思路 根據(jù)本案所處的特殊地段和市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該保持以下基本思路： ? 鑒于本地段開(kāi)發(fā)潛力的明朗性，“短、平、 快”開(kāi)發(fā)，避免出現(xiàn)碰撞式競(jìng)爭(zhēng)。 ? 充分與地段品質(zhì)和氣氛相結(jié)合。提升品質(zhì)，做差異性產(chǎn)品。 ? 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。 ? 結(jié)合中街商業(yè)圈特有的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)，配合商業(yè)街和娛樂(lè)休閑氣氛消化商場(chǎng)。 產(chǎn)品定位 利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢(shì)，輔以較高檔次的酒店硬件和服務(wù)；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎(chǔ)上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當(dāng)適合做酒店式服務(wù)公寓。 ? 酒店式服務(wù)公寓與綜合性商場(chǎng)、娛樂(lè)休閑相結(jié)合。 14 層可以用作商場(chǎng)出售，部分可作為休閑娛樂(lè)設(shè)施，要求經(jīng)營(yíng)上檔次，突出品質(zhì)，支撐酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì) ，提升價(jià)格。地下一層可以用作超市或者車庫(kù)。 ? 酒店式公寓采用精裝修方式，配置簡(jiǎn)易廚房，可以采用電磁爐等廚具，保證辦公住家均可，自用投資相宜。在裝修或者裝飾上應(yīng)結(jié)合中街商業(yè)氛圍和沈陽(yáng)人文歷史特點(diǎn)，增加客源量。 ? 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為 3070 ㎡這一市場(chǎng)主力需求，同時(shí)規(guī)劃部分 70100 的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。在改造上充分利用空間，提高得房率。 ? 為保持酒店式公寓的私密性，同時(shí)充分給予商場(chǎng)部分更優(yōu)的位置（交通通路方面）。 價(jià)格定位 (1) 定價(jià)依據(jù)： 價(jià)格依據(jù)： ? 小戶型 商住樓 45007500 元 /㎡的均價(jià)；金茂國(guó)際公寓 7500 元 /㎡的均價(jià)，周邊住宅均價(jià)范圍 42005300 元 /㎡（毛坯）小戶型項(xiàng)目的均價(jià)普遍比周邊住宅高 1000 元 /㎡。整體住宅市場(chǎng)均價(jià)約在 4500 元 /㎡，加裝修，本案保守估計(jì)價(jià)格約在 5000 元 /㎡，實(shí)際可能達(dá)到的價(jià)格最終可能在 5500 元 /㎡左右 。 ? 距中街百余米朝陽(yáng)路上的御點(diǎn)江山裙房 12 層商鋪 1500018000 元 /㎡，本案西南側(cè)緊鄰北中街的北中街綜合樓裙房 13 層整體出售 13000 元 /㎡。本案裙樓 4 層，建議先租后售，銷售價(jià)格如下表。 地段依據(jù)： ? 周邊生 活配套齊全、商業(yè)繁華、交通便利。 ? 中街商業(yè)街、中心廟廣場(chǎng)、朝陽(yáng)路、北順城路商業(yè)、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑一體化。 ? 近中心廟、故宮、張氏帥府、大清街歷史文化底蘊(yùn)深厚。 (2) 價(jià)格定位 樓層 銷售單價(jià)（元 /㎡） B1 3000 1F 120xx 2F 7500 3F 6000 4F 5000 5~13F 5000 客源定位 購(gòu)買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占 10% 來(lái)源于沈陽(yáng)市，外來(lái)投資者教少 投資者年齡層主要在 30~45 歲之間 租用或者自住使用者， 主要來(lái)源與中街商圈附近經(jīng)營(yíng)戶或高級(jí) 白領(lǐng)等 年齡主要在 25~35 歲之間 其他建議 ? 公寓部分：建議最佳還是鋪設(shè)煤氣管道，最低也在廚房配有電磁爐、抽油煙機(jī)等等設(shè)備。精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在 500 元 /㎡，既能體現(xiàn)裝修的便捷性，又能把本案的單價(jià)以及總價(jià)同周邊市場(chǎng)區(qū)隔開(kāi)來(lái)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合算的重大優(yōu)勢(shì)。 ? 裙房部分：結(jié)合市政規(guī)劃及中街的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)種類， 建議一：項(xiàng)目裙樓招商以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，既可作為配套提升本項(xiàng)目酒店式公寓的品質(zhì)，又彌補(bǔ)了中街商業(yè)步行街上休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所比較缺少的布局，吸引投資者。比如，洗浴中心、風(fēng)味美食城、 KTV等。 建議二：可以做專業(yè)市 場(chǎng)， 如運(yùn)動(dòng)城，其中規(guī)劃有一樓運(yùn)動(dòng)休閑服裝，二樓運(yùn)動(dòng)鞋帽、健身運(yùn)動(dòng)器械，三樓乒乓球室、臺(tái)球室、保齡球館、沙狐球等，四樓美容健身中心、棋牌室等。該市場(chǎng)集中沈陽(yáng)市大多數(shù)運(yùn)動(dòng)品牌和室內(nèi)體育項(xiàng)目，彌補(bǔ)中街附近區(qū)域缺少同類場(chǎng)所的不足，同時(shí)，運(yùn)動(dòng)本身的年輕、健康形象同本案客群形象有機(jī)統(tǒng)一。 第五部分 投資分析 一、 銷售金額預(yù)測(cè) 下表面積為根據(jù)圖紙測(cè)算，各層面積與實(shí)際會(huì)略有出入，但實(shí)際面積減少的可能性較小； 樓層 建筑面積（㎡） 可售面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售總價(jià)（元） B1 4172 3000 3000 900 萬(wàn) 1F 4194 3500 120xx 4200 萬(wàn) 2F 4905 5100 7500 3825 萬(wàn) 3F 4913 5100 6000 3060 萬(wàn) 4F 4913 5100 5000 2550 萬(wàn) 5F 2860 2980 5000 1490 萬(wàn) 613F 21888 22800 5000 11400 萬(wàn) 總計(jì) 47845 47580 5732 27425 萬(wàn) 二、 成本概算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積（㎡） 總金額（元） 備注 1 項(xiàng)目受讓金額 1,839 47,845 88,000,000 暫估 2 過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi) 92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費(fèi)和契稅等 3 前期設(shè)計(jì) /報(bào)批 105 47,845 5,000,000 含超面積補(bǔ)交費(fèi)用 4 前期進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時(shí)水電等 5 土建改造完善費(fèi)用 50 47,845 2,392,250 6 配套增容 /工程費(fèi) 200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位 7 消防工程費(fèi) 100 47,845 4,784,500 8 主樓電梯設(shè)備 75 47,845 3,600,000 主樓 6 部 *60 萬(wàn) 9 外墻裝修費(fèi) 63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料 10 主樓內(nèi)裝修費(fèi) 700