【正文】 第五部分 投資分析 一、 銷售金額預測 下表面積為根據圖紙測算，各層面積與實際會略有出入，但實際面積減少的可能性較小； 樓層 建筑面積（㎡） 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售總價（元） B1 4172 3000 3000 900 萬 1F 4194 3500 120xx 4200 萬 2F 4905 5100 7500 3825 萬 3F 4913 5100 6000 3060 萬 4F 4913 5100 5000 2550 萬 5F 2860 2980 5000 1490 萬 613F 21888 22800 5000 11400 萬 總計 47845 47580 5732 27425 萬 二、 成本概算 序號 項目 單價（元 /㎡） 建筑面積（㎡） 總金額（元） 備注 1 項目受讓金額 1,839 47,845 88,000,000 暫估 2 過戶相關稅費 92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費和契稅等 3 前期設計 /報批 105 47,845 5,000,000 含超面積補交費用 4 前期進場費 6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時水電等 5 土建改造完善費用 50 47,845 2,392,250 6 配套增容 /工程費 200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位 7 消防工程費 100 47,845 4,784,500 8 主樓電梯設備 75 47,845 3,600,000 主樓 6 部 *60 萬 9 外墻裝修費 63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料 10 主樓內裝修費 700 24,7。 建議二：可以做專業(yè)市 場， 如運動城，其中規(guī)劃有一樓運動休閑服裝，二樓運動鞋帽、健身運動器械，三樓乒乓球室、臺球室、保齡球館、沙狐球等，四樓美容健身中心、棋牌室等。 ? 裙房部分：結合市政規(guī)劃及中街的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)種類， 建議一：項目裙樓招商以休閑、娛樂、餐飲為主，既可作為配套提升本項目酒店式公寓的品質，又彌補了中街商業(yè)步行街上休閑、娛樂場所比較缺少的布局，吸引投資者。 (2) 價格定位 樓層 銷售單價（元 /㎡） B1 3000 1F 120xx 2F 7500 3F 6000 4F 5000 5~13F 5000 客源定位 購買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占 10% 來源于沈陽市，外來投資者教少 投資者年齡層主要在 30~45 歲之間 租用或者自住使用者， 主要來源與中街商圈附近經營戶或高級 白領等 年齡主要在 25~35 歲之間 其他建議 ? 公寓部分：建議最佳還是鋪設煤氣管道，最低也在廚房配有電磁爐、抽油煙機等等設備。 ? 中街商業(yè)街、中心廟廣場、朝陽路、北順城路商業(yè)、購物、娛樂、休閑一體化。本案裙樓 4 層，建議先租后售，銷售價格如下表。整體住宅市場均價約在 4500 元 /㎡，加裝修，本案保守估計價格約在 5000 元 /㎡，實際可能達到的價格最終可能在 5500 元 /㎡左右 。 ? 為保持酒店式公寓的私密性，同時充分給予商場部分更優(yōu)的位置（交通通路方面）。 ? 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為 3070 ㎡這一市場主力需求，同時規(guī)劃部分 70100 的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。 ? 酒店式公寓采用精裝修方式，配置簡易廚房，可以采用電磁爐等廚具，保證辦公住家均可，自用投資相宜。 14 層可以用作商場出售，部分可作為休閑娛樂設施，要求經營上檔次，突出品質，支撐酒店式服務公寓的品質 ，提升價格。 產品定位 利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢，輔以較高檔次的酒店硬件和服務；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當適合做酒店式服務公寓。 ? 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開發(fā)成本。 ? 充分與地段品質和氣氛相結合。 威脅 ? 房地產開發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素 ? 隨著小戶型項目的興起，未來時間內，周圍包括市區(qū)其他主要區(qū)域同性質的樓盤供應量將會增長。市場空白較嚴重。 ? 在近期內，西面有 800 余戶的拆遷改造工程，有利于本項目提高形象、增加客源量。投資市場正在興起，可用作住宅投資的樓盤缺乏。 ? 朝陽路商業(yè)不太連貫，檔次與中街相比偏低。 ? 目前項目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬興小區(qū)人氣不夠。 劣勢 ? 朝陽路是南北向單行道，行車不方便。 ? 區(qū)域內小戶型項目較少，競爭小、客源量較大。 ? 南有故宮、張氏帥府等名勝古跡，具有深厚的名流氣質的歷史文化底蘊。 四、 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 沈陽的房地產市場繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場的追捧。 （ 2） 交通環(huán)境 ? 北順城路、朝陽路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中 222 路、 210 路、 215 路在項目邊上是起點站，可到達省政府、市府廣場、火車站等的主要地方； ? 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項目的南面中街上有兩個站點。 ? 項目西面需改造老式住宅較多，目前居住區(qū)觀瞻不佳。周圍有中街的繁華商業(yè)，北順城路、朝陽路的休閑娛樂，有沃爾瑪超市、新瑪特購物中心、大連商場、學校、醫(yī)療機構、郵局、銀行、美食廣場等等。 環(huán)境評價 （ 1） 區(qū)域環(huán)境： ? 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽路、正陽路、北順城路的商務、辦公娛樂綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、 購物、居住相結合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。 ? 工程進度： 項目于 93 年 9 月開工，占地面積 5822 ㎡，總建面積 48465 ㎡；原為一幢 13 層的商務樓，其中 14 層為商業(yè)用房，層高 ㎡； 59 層為商住， 1013 層為賓館客房， 513 層高 ㎡。 三、 項目市場分析 項目現(xiàn)狀： ? 項目四至： 項目地處沈河區(qū)東北部，屬中街商圈，位于中街的北面。財富中心的物業(yè)管理由全國著名的北京長城飯店公司管理， 20xx 年陽春三月正式動工 ，預計將于年底或明年初開盤。占地 2 萬多平方米，總建筑面積 20 萬平方米。 附：未來區(qū)域將出現(xiàn)的幾個小戶型項目簡介： ? 鵬利廣場花園： 投資商：中國糧油食品進出口（集團）有限公司 地址：大東區(qū)小東路 8 號 物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司 工程進度：目前尚未拆遷 項目簡介：總建面積 45 萬平方米，由 10 幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共 33 層，結構封頂；明年鵬利廣場花園二期規(guī)劃有 2 幢小戶型酒 店式公寓，總建面積約 9 萬平方米，目前處于前期客戶積累階段。 ? 在商圈內經營業(yè)務的私營業(yè)主，位置較近、生活配套齊全、酒店式的服務、既可生活又可辦公是其購買的主要因素。 ? 金茂國際公寓，高出地段價格 1000 元 /㎡的均價，目前預定狀況較好，相反周邊樓盤御點江山因為房型過大，總價過高，市場反映平平。 去化分析： ? 相比目前周邊住宅市場面積普遍偏大，總價偏高的態(tài)勢，具有總價優(yōu)勢的小戶型，尤其是地段、經濟與品位相結合的酒店式服務公寓無疑是本地段相當受歡迎的產品。 價格分析： ? 區(qū)域內小戶型樓盤的價格主要集中在兩個范圍： 5000 元 /㎡左右和7500 元 /㎡左右，總價在 1351 萬元之間，其中中潤國際由于面積小，主力總價在 20 萬以內。 ? 在區(qū)域內的小戶型酒店式公寓是裝修房，但由于生活習慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡裝修（衛(wèi)、潔具和地板）；同時購房者基本有對廚房的需求，只有小部分 不太注重。 下表是本調查區(qū)域內目前在售的主要酒店式小戶型項目： 案名 性質 供應量 （套） 規(guī)劃面積 （㎡） 主力面積 （㎡） 平均單價 （元 /㎡） 主力總價 （萬元） 銷售率 金茂國際公寓 全 裝修酒店式服務 公寓 380 41107 4158 7500 已定購 70% 中潤國際 （公寓部分） 簡裝修酒店式服務公寓 288 29110 2944 4500 65% 金園大廈 簡裝修酒店式服務 公寓 210 40110 4070 5300 91% 騰龍國際商務公寓 全裝修酒店式服務公寓 約 200 49106 4969 7500 75% 當代程式 全裝修公寓 約 400 4996 4960 5100 2127 50% 皇城酒店公寓 全裝修公寓 約 300 3178 4260 6600 2531 40% 現(xiàn)狀、規(guī)劃分析： ? 由于市場上小房型市場需求量較大，目前供應量較小，同時小戶型產品有其功能齊全、總價較低的特殊性，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成 ,消費者期待有更多更好的產品供選擇。實際上設計是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。連 “格林夢夏 ”這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了 52 套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。 “當代程式 ”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領成了購房的主力軍。從 20xx 年開始，以 “當代程式 ”、 “非常公寓 ”等一批面積在 30~60 ㎡之間的新鮮超小戶型項目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 客源分析 ? 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的 私營業(yè)主、工薪階層、公務員和拆遷居民以及沈陽其他區(qū)域的富裕者。 ? 鵬利廣場花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢，去化比較快。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國際公寓佳園中街北苑鵬利廣場花園金苑華城天龍家園未來城美龍家園御點江山主力總價區(qū)間示意（萬元） 營銷態(tài)勢分析 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國際公寓御點江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置較好。另一小戶型簡裝修項目金園大廈，均價 5300 元 /㎡，在局部市場也屬于最高價格。 ? 房型設計受容積率的影響，普遍存在通風或者動線方面的缺陷，房型的進深過長，缺乏人性化的設計，缺乏具有相當優(yōu)秀設計而突出品質的樓盤，沒有卓顯地段品質。復式僅在御點江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。一房小戶型主要有金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務公寓等樓盤。 ? 市中心的高層項目因 容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。 ? 受地段價值和市中心土地供應緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點式樓居多。 ? 由于沈河區(qū)、和平區(qū)為市中心區(qū)域，土地可供量有限，調查區(qū)域內3040 萬平方米量體的大項目基本處于大東區(qū)。 總體供應態(tài)勢評價： 個案房屋類型規(guī)模、工程進度狀況表 案名 金茂 御點 佳園 北中街 金園 皇城酒 中街北苑 鵬利廣場花 天龍 美龍 金苑 國際 江山 綜合樓 大廈 店 公寓 園（一期） 家園 家園 華城 房屋 類型 高層 多層 多層 多層 高層 高層 多層、小高層 高層 多層、 小高層 高層 小高層、高層 總建面積（㎡） 萬 5 萬 6 萬 2 萬 萬 7 萬 9 萬 10 萬 40 萬 約 4 萬 33 萬 進度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房 結構體 封頂 封頂 封頂 封頂 ? 因為個案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅個案量體也較小，總建多在 10 萬平方米以下。調查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。位于嘉陽商廈東側的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。除了廣場的名稱由“中心廟廣場”改為“中街廣場”之外，廣場的功能也將由單一的綠地，變成一個以公共演出和大眾休閑為主要功能的廣場。 此外，在銅行南街東側、原東亞廣場 F 區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南