天津某換乘綜合樓項目市場分析報告(參考版)
2024-08-14 11:08本頁面
【正文】 29 / 3030 / 30。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消費者在就餐之后仍有交談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、KTV 等休閑場所，這些設(shè)施就都是周邊缺少的。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）26 / 30? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費場所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本項目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費者的青睞，品種豐富、物優(yōu)價廉、信譽可靠的特點都是小型超市無可比擬的；項目周邊尚無同類業(yè)態(tài)，競爭性?。怀袘?yīng)滿足快速消費的特點，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費者購物時間，達到更優(yōu)效果。依據(jù)前期的市場數(shù)據(jù)調(diào)查，結(jié)合項目的定位及平面布局形式而得出下列關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。本項目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營利性公建占全部建面的比例是 20%，而營利性公建占 80%。無障礙坡道在該兩個位置亦有考慮。非機動車出入口靠近車庫位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位，貨車泊位及卸貨平臺則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達客梯及卸貨平臺。內(nèi)部交通組織安排：機動車進入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口則位于環(huán)路東側(cè)。交通 組織為：機動車入口設(shè)置于新橋位置，出口位于地塊東側(cè)沿護庫河岸道路進入城市道路交通網(wǎng)。21 / 30? 交通組織對外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠期進行。? 總平面布局項目發(fā)展為換乘綜合商業(yè)樓，地塊出口設(shè)于東南端及北側(cè)現(xiàn)有橋處。、 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目獲得高收益的關(guān)鍵，本節(jié)是針對項目特性，結(jié)合已確定的平面布局，提出豐富合理并能符合市場需求的業(yè)態(tài)組合建議。后期輕軌路線延長之后，將會有不少市區(qū)居民和外地人乘坐輕軌，中高檔特色商品能夠滿足主要乘客的消費需求。項目所處位于河?xùn)|區(qū)東南部地區(qū)，是輕軌進入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，為迎合他們的需求，定位的檔次應(yīng)為中檔偏高水平，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。這里提及的定位檔次主要是指項目二層至六層的商業(yè)部分。六層餐飲/娛樂主要是吸引三類人群：河?xùn)|區(qū)及周邊區(qū)域的消費者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)居民、企業(yè)來這里消費市區(qū)內(nèi)企業(yè)、居民的消費后期輕軌將延伸至中心廣場，同時經(jīng)過天津火車站，因此客流量將進一步增大，而且客群范圍也會增加，除了在開發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。三層超市定位為大眾消費群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常較高，消費能力也較高。一層公交車換乘站18 / 30一層為8 條路線公交車的終點站，來往人流較大，層次復(fù)雜，集中有市區(qū)、周邊郊區(qū)的人流。三是乘客是另一主要客源，停留時間較短，以購買生活日用品為主，以及一些商務(wù)聚會。本項目屬于第二種類型，包含了兩方面特性。通常地鐵等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。另外地下一層的機動車及非機動車停車場也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。16 / 30? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質(zhì)，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時間集中的特性，本項目設(shè)計的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉(zhuǎn)的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實現(xiàn)。. 項目規(guī)劃意見與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%，綠 地率不小于20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整），規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下 車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。考 慮到輕軌二期開通后，將在東站與地鐵 3 號線路形成連接，因此外地消費者和地鐵沿線的消費者將構(gòu)成本項目最邊緣的目標(biāo)客戶，本項目的邊緣商圈也將包括3 號地鐵沿線 的黃河道附近居住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。? 邊緣商圈（第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機遇性消費的顧客。此商圈人口將占顧客總
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