地產(chǎn)綜合樓項目市場分析報告(參考版)
2024-08-14 02:17本頁面
【正文】 。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費者在就餐之后仍有交 談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場所，這些設(shè)施就都是周邊缺 23 / 24少的。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費場所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本 項目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費者的青睞，品種豐富、物 優(yōu)價廉、信譽(yù)可靠的特點都是小型超市無可比擬的；項目周邊尚無同類業(yè)態(tài)， 競爭性小； 21 / 24超市應(yīng)滿足快速消費的特點，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多 設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費者購物時間，達(dá)到更優(yōu)效果。依據(jù)前期的市場數(shù)據(jù)調(diào)查 ，結(jié)合項目的定位及平面布局形式而得出下列關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。本項目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營利性公建占全部建面的比例是20%，而營利性公建占 80%。無障礙坡道在該兩個位置亦有考慮。非機(jī) 動車出入口靠近車庫 位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位， 貨車泊位及卸貨平臺則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺。內(nèi)部交通組織安排：機(jī)動車進(jìn)入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口則位于環(huán)路東側(cè)。交通 組織為：機(jī) 動車入口設(shè)置于新橋位置，出口位于地塊東側(cè)沿護(hù)庫河岸道路進(jìn)入城市道路交通網(wǎng)。 16 / 24? 交通組織對外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠(yuǎn)期進(jìn)行。? 總平面布局項目發(fā)展為換乘綜合商業(yè)樓，地塊出口設(shè)于東南端及北側(cè)現(xiàn)有橋處。、 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目獲得高收益的關(guān)鍵，本節(jié)是針對項目特性，結(jié)合已確定的平面布局，提出豐富合理并能符合市場需求的業(yè)態(tài)組合建議。后期輕軌路線延長之后，將會有不少市區(qū)居民和外地人乘坐輕軌，中高檔特色商品能夠滿足主要乘客的消費需求。項目所處位于河?xùn)|區(qū)東南部地區(qū)，是輕軌進(jìn)入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民， 為迎合他們的需求，定位的檔次應(yīng)為中檔偏高水平，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。這里提及的定位檔次主要是指項目二層至六層的商業(yè)部分。六層餐飲/娛樂主要是吸引三類人群：河?xùn)|區(qū)及周邊區(qū)域的消費者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)居民、企 業(yè)來 這里消費市區(qū)內(nèi)企業(yè)、居民的消費后期輕軌將延伸至中心廣場，同時經(jīng)過天津火車站，因此客流量將進(jìn)一步增大，而且客群范圍也會增加，除了在開發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。三層超市定位為大眾消費群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費能力也較高。一層公交車換乘站一層為8 條路線公交車的終點站，來往人流較大， 層次復(fù)雜，集中有市區(qū)、周邊郊區(qū)的人流。三是乘客是另一主要客源，停留 時間較短，以 購買生活日用品為主，以及一些商務(wù)聚會。 13 / 24本項目屬于第二種類型，包含了兩方面特性。通常地鐵等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。另外地下一層的機(jī)動車及非機(jī)動車停車場也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。 12 / 24? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質(zhì)，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時間集中的特性，本項目設(shè)計的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉(zhuǎn)的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實現(xiàn)。. 項目規(guī)劃意見與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%， 綠地率不小于 20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整）， 規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津 濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)?？?慮到輕軌 二期開通后，將在 東站與地鐵 3 號線路形成連接，因此外地消費者和地鐵 沿線的消費者將構(gòu)成本項目最邊緣的目標(biāo)客戶，本項目的 邊緣商圈也將包括 3 號地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。?邊緣商圈
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