地產(chǎn)綜合樓項目市場分析報告-資料下載頁
2025-08-03 02:17本頁面
【正文】 巴、出租車及小型汽車依次 進(jìn)出建筑物首層及地下停車場。非機 動車出入口靠近車庫 位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位， 貨車泊位及卸貨平臺則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺。行人對外交通以地面原有橋梁及二層步行天橋解決，行人經(jīng)過地面商場入口及私家車停車位進(jìn)入綜合樓，由電梯及扶梯等垂直交通進(jìn)入各層。無障礙坡道在該兩個位置亦有考慮。主要規(guī)劃指標(biāo)： 17 / 24按照指標(biāo)規(guī)定，本項目需提供機動車位464 部，非機動車位1436 輛， 現(xiàn)方案僅能提供機動車位181 部，非機動車位792輛， 擬 定未來將地塊東側(cè)已停建的信譽杯商城改為本項目二期地面停車場以滿足車位要求。本項目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營利性公建占全部建面的比例是20%，而營利性公建占 80%。2. 基本布局與功能規(guī)劃本項目的各樓層的功能規(guī)劃如下表所示： 18 / 24圖：各樓層不同功能立體分布圖 19 / 243. 各樓層定位及面積分布確定各樓層功能的依據(jù)是同類型業(yè)態(tài)的定性要求，以及對消費者的方便實用性考慮；而確定各業(yè)態(tài)的面積主要是依賴于商戶的需求，以及消費市場的容納量。依據(jù)前期的市場數(shù)據(jù)調(diào)查 ，結(jié)合項目的定位及平面布局形式而得出下列關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。二層：? 平面布局形式? 理由：通暢的交通走廊，以方便乘客疏散；快餐業(yè)設(shè)在最南側(cè)，引導(dǎo)乘客穿過專賣店到達(dá)快餐，刺激消費欲望；預(yù)測快餐將是乘客的主要消費點之一，可適當(dāng)加大面積，中西 結(jié)合豐富品種，檔次各異，目的是提供快速實惠的就餐場所，可考 慮的業(yè)態(tài)如中西快餐廳、茶餐廳、咖啡吧、飲品店等；專賣店品種多樣（可設(shè)計為小商鋪的形式），休 閑類可包括：服裝、 飾品、運動 20 / 24系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、 鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側(cè)，或者交通走廊的兩側(cè)，來吸引即時性消費；日常消費品如報刊廳、銀行及ATM、修理店等，為消費者提供豐富的消費品種，以完善的綜合服務(wù)提升項目的便利性；注意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；可留一定的商場空間做展廳，或者做促 銷、其它活動場地。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費場所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本 項目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費者的青睞，品種豐富、物 優(yōu)價廉、信譽可靠的特點都是小型超市無可比擬的；項目周邊尚無同類業(yè)態(tài)， 競爭性?。?21 / 24超市應(yīng)滿足快速消費的特點，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多 設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費者購物時間，達(dá)到更優(yōu)效果。四、五層：平面布局形式中小商品批發(fā)市場（6352+6190 平米）? 理由：通過對天津市及項目周邊小商品市場環(huán)境調(diào)查，消費者對大型中小商品批發(fā)市場需求較強，由于此種業(yè)態(tài)屬于目的性消費，控制在12022 平米左右，即五、六層做一大型中小商品批發(fā)市場；由于周邊居民普遍收入水平較低， 對中低擋中小商品需求極其強烈；項目周邊緊鄰三大居民區(qū)，且缺少該類業(yè)態(tài)，競 爭性微乎其微；具有較好的交通條件，是輕軌在市區(qū)的第一站，除了吸引周 邊地區(qū)消費外，還可吸引市內(nèi)其他區(qū)居住區(qū)人群的消費；就位置講，要優(yōu)于紅橋區(qū)的大胡同小商品批發(fā)城； 22 / 24六層：平面布局形式餐飲/娛樂（6352 平米）? 理由：通過對天津市餐飲市場調(diào)查，消 費者對大型特色餐飲市場需求較好，面 積可適當(dāng)放大，在6000 平米左右，即四層做一家大型餐飲；目前在本市較流行的餐飲類型有海鮮類、火 鍋、各地方菜系如粵菜、川菜、上海菜等風(fēng)味；項目周邊缺少該類業(yè)態(tài)， 競爭性小；具有較好的交通條件，是輕軌在市區(qū)的第一站，除了吸引周 邊地區(qū)消費外，還可吸引開發(fā)區(qū)工作市區(qū)居住的白領(lǐng)消費；就位置講，要優(yōu)于東麗區(qū)的家和海鮮巨無霸；也可考慮多個餐飲店的組合，基本 為獨家特色餐廳，適合公司聚會、高 級白領(lǐng)的消費；而也有部分面積做休閑式餐廳，更適合年輕人消費，突出輕松、幽雅的就餐環(huán)境。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費者在就餐之后仍有交 談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場所，這些設(shè)施就都是周邊缺 23 / 24少的。如果能夠?qū)⒘鶎咏o一家大租戶或者買家，做以餐飲娛樂為一體的休閑中心，效果更加，形式可類似于東方之珠等。
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