【正文】 :由6棟26層高層圍合布局，配套有主題體育會(huì)所和游泳池。廣告語(yǔ)：全力展現(xiàn)建筑美綜合評(píng)價(jià)：紫荊花園一期銷售很好，已銷售90%，二期面積從153——298平方米的大戶型為主力戶型。二期的開發(fā)同樣延續(xù)著一期的開發(fā)理念：全力展現(xiàn)建筑美。所以二期在景觀規(guī)劃也比較簡(jiǎn)單，布局一般。但每棟樓都以45度角的方位設(shè)計(jì)，盡可以每一戶都能得到較好的景觀。建筑準(zhǔn)定位較高，主要的賣點(diǎn)就是建筑品質(zhì)，采用雙層中空的玻璃的大窗戶設(shè)計(jì)，直飲水、溫泉到戶、智能化管理以及無(wú)機(jī)房的通力電梯。該樓盤在海口市的知名度較高，有一定的品牌效應(yīng)，二期沒有新的開發(fā)理念，銷售情況還算可以，已訂購(gòu)了20多套。置地花園地理位置：位于明珠路與濱海大道交匯處，北隔濱海大道臨瓊州海峽與萬(wàn)綠園?？傆玫孛娣e：100畝建筑面積：20多萬(wàn)平方米建筑規(guī)模：9棟高層，圍合1000平方米的中心花園。綜合評(píng)價(jià)：該盤為98年?？谑械母邫n樓盤，知名度較高，但整個(gè)小區(qū)容積率較高，建筑密度大。從二手市場(chǎng)來(lái)看，置地花園的房子最多，可以看出一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的人士已不能接受目前的居家環(huán)境，選擇新開的項(xiàng)目。前期銷售情況也不好，后期隨著市政規(guī)劃于樓盤南側(cè)建一個(gè)綠化廣場(chǎng)，對(duì)該樓盤的銷售起一定的促進(jìn)作用，但從整體來(lái)看，置地花園與新開樓盤來(lái)比，從園林景觀還是從建筑設(shè)計(jì)都遜色。四期2棟的戶型面積從94—183平方米，主力戶型號(hào)為124平方米的三戶兩廳。物業(yè)管理較不錯(cuò)，配套比較完善，是一個(gè)成熟的社區(qū)。怡景苑地理位置：位于紫荊花園一期和二期之間，北距瓊州海峽400米，南到濱海大道300米，棟接紫荊路，西臨海珠路?？傆玫孛娣e：18282平方米總建筑面積：50454平方米小區(qū)規(guī)模：4棟24層高層綠化面積：11742平方米綠化率：64%容積率：2。76建筑密度：18%總戶數(shù)：296戶綜合評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目主要為集團(tuán)購(gòu)買，三棟為財(cái)政廳和計(jì)劃廳所購(gòu)買。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，沒有特色，主力戶型設(shè)計(jì)為140—180。已銷售達(dá)80%左右。第二部分 銀通花園項(xiàng)目開發(fā)方案一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)批建時(shí)間：1996年批建。規(guī)模：2棟塔樓，建筑地上24層，地下1層。建筑使用性質(zhì)：綜合樓。 總用地面積：。建筑面積：35000平方米。容積率：。項(xiàng)目土地價(jià)值分析一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其中多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值，該項(xiàng)目的土地價(jià)值要素如下：——項(xiàng)目地理位置“銀通花園”位于濱海大道（?？诟鄞堤畹兀?。北：離瓊洲海峽500米，前面的地塊有10層高的住宅；南：“傳世家寶”TOWNHOUSE等項(xiàng)目，隔濱海大道與金貿(mào)區(qū)市中心相望；西為未開發(fā)的地塊，近秀英港；東：“紫荊花園”、“怡景苑”、“昌煒城市花園”、“信息公寓”、“海怡豪園”、“陽(yáng)光經(jīng)典”等樓盤和萬(wàn)綠園、濱海公園。——環(huán)境污染情況地塊臨近海邊，海風(fēng)較大，是一個(gè)鬧中取靜的好地方，但傍邊市政排水渠的溝水排放使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染?！胍舻奈廴? 該處因未臨濱海大道主干道，所以噪音的污染較少，由于周邊多為未開發(fā)地塊，主要噪音來(lái)自后期開發(fā)項(xiàng)目的施工干擾以及秀英港輪船的汽笛聲?！貕K周圍的交通條件 地塊南臨?？谑兄鞲傻罏I海大道。濱海大道上公交車較多，交通順暢便利，次交通路線為市政規(guī)劃路，無(wú)交通瓶頸限制，進(jìn)入金貿(mào)區(qū)市中心便利，因此該地塊交通條件極為優(yōu)越?！獏^(qū)位配套設(shè)施萬(wàn)綠園、會(huì)展中心、體育館、雙島學(xué)園、生生百貨、萬(wàn)福隆龍昆北超市、金龍路美食街等。區(qū)位分析金貿(mào)區(qū)是?？谛陆ㄔO(shè)的區(qū)域，市政規(guī)劃較好，配套設(shè)施較完善。菜市場(chǎng)、學(xué)校、銀行、餐飲、郵政、醫(yī)院一應(yīng)俱全。政府建設(shè)花園城市綠化工程從金貿(mào)區(qū)開始，隨著市政府大力整治環(huán)境，是海口市最有發(fā)展的區(qū)位。從地塊周圍環(huán)臨景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度來(lái)看，北面為瓊洲海峽，濱海大道以南基本上沒有大的地塊從現(xiàn)正銷售的樓盤來(lái)看，多為續(xù)建工程，缺少小區(qū)環(huán)境。而濱海大道以北至海的地塊，靠近萬(wàn)綠園、會(huì)展中心、體育館成為?？谑悬S金地段。該盤目前為二線海景，視野及景觀都較佳，海邊的市政道路已修好，屬該地塊的強(qiáng)項(xiàng)。項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析——優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于海口金貿(mào)區(qū)?？跒?，市政配套完善，整個(gè)大社區(qū)都為高檔項(xiàng)目開發(fā)，在這方面可以“搭便車”。并且該地塊北面可借“?！钡馁Y源及南面“傳世家寶”的小區(qū)景觀；該地塊位于濱海大道南側(cè)，離濱海大道600米左右，交通方便，周圍配套設(shè)施完善，周圍落成小區(qū)多，商業(yè)、居住氣息濃厚；小區(qū)規(guī)模小，地快平整、方正，是短、平、快項(xiàng)目；80%返銷，定位比較單純，做成什么項(xiàng)目比較容易確定下來(lái)。在功能檔次，戶型、層數(shù)、價(jià)格上都較易把握。劣勢(shì)項(xiàng)目周圍樓盤總用地規(guī)模大，本項(xiàng)目規(guī)模小環(huán)境綠化因受地方限制，從園林景觀以及配套功能與該區(qū)位樓盤相比較遜色；該地塊東側(cè)的排污渠，?？谑邢募緸闁|南風(fēng)，對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響；該地塊周圍正在開發(fā)的項(xiàng)目較多，開發(fā)的檔次、規(guī)模比較相近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。停車位比例不足。項(xiàng)目已建出地面，戶型面積較難調(diào)整，制約規(guī)劃及建筑師的設(shè)計(jì)空間。二、目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群體本項(xiàng)目主要面對(duì)交通銀行的職工，小部分為金貿(mào)區(qū)寫字樓一族白領(lǐng)階層和本島中高收入階層、島外人士。價(jià)格接受能力根據(jù)調(diào)查所得：20003000元每平方米的消費(fèi)群體是本案的目標(biāo)客戶群，他們是社會(huì)的主流，家庭相對(duì)穩(wěn)定，有的和老人同住，大多為三口之家，年齡跨度在2545歲之間，有較穩(wěn)定的收入，家庭年總收入在5萬(wàn)元10萬(wàn)元左右，處于社會(huì)的中及中上層，有一定的承受力，但希望房屋總價(jià)不要過(guò)高，大部分通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，在購(gòu)房付三成首期款后，希望手頭尚有余錢。每月的收入是維持他們一定生活水準(zhǔn)的主要來(lái)源。所以月供在10001500元為宜，超過(guò)上限承受力就會(huì)有問(wèn)題?？蛻粜睦硇枨竽繕?biāo)客戶比較會(huì)安排自己的生活，追求穩(wěn)定之后的一種安逸，朋友或同事間有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，他們希望自己的能力得到社會(huì)的認(rèn)同，希望自己的生活不比別人差。他們希望小區(qū)的基調(diào)：舒適、安逸而不奢華，溫馨、自然而不做作，有品味、個(gè)性但不虛榮?？蛻舻赜蚪Y(jié)構(gòu)特征從客戶的原住地資料處理結(jié)果我們可以看到，海口項(xiàng)目的外地購(gòu)房者占了比較可觀的比例，在項(xiàng)目開發(fā)中對(duì)?？谕鈦?lái)人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好等的調(diào)查研究是非常必要的。海南得天獨(dú)厚的地理環(huán)境吸引島外人士到海南養(yǎng)老、度假、定居必然刺激住宅需求的增長(zhǎng)；從自然地理環(huán)境看?？诘貏?shì)平坦開闊、氣候溫和、日照豐富、雨量充沛，理想的居家城市；從人文環(huán)境來(lái)看，人們生活閑適，是一個(gè)典型的居家休閑的城市。綜合以上因素，外來(lái)人口購(gòu)房者以到?？趶氖律藤Q(mào)業(yè)以及外地成功人士到海口購(gòu)房的比例較大。從購(gòu)房者的方位偏好看，西海岸是購(gòu)房者最為看好的區(qū)域，其中金貿(mào)區(qū)海景項(xiàng)目明顯是購(gòu)房者最愛。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目概念本項(xiàng)目的位置優(yōu)越，周邊配套完善，從這個(gè)角度而言，本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較低。所以項(xiàng)目概念不須走極端，而采用比較平實(shí)的開發(fā)思想，加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，加強(qiáng)社區(qū)文化品位，豐富的人生體驗(yàn)，提出“橙色”的生活方式。橙色，視覺明快，時(shí)尚，簡(jiǎn)潔。橙色代表著沙灘、陽(yáng)光的顏色，與大海的藍(lán)色形成鮮明的對(duì)比。橙色還代表著財(cái)富和金錢，一方面反映了人們希望成功的心態(tài)，另一方面也與本項(xiàng)目的發(fā)展商及小區(qū)業(yè)主的職業(yè)有關(guān)——銀行。橙色還代表著健康和快樂?！删腿松鞓芳颐麉⒖迹撼壬谰?、橙濤府邸、橙海藝舍、橙海雅苑、橙景灣、橙色沙灘、橙匯園、橙世界、橙林園、橙郡、橙遠(yuǎn)雅舍、時(shí)尚橙堡?！俺壬罡拍睢钡膬?nèi)涵與支持要素：概念精要內(nèi)涵支持要素真正的橙色住宅采光和觀景，親近自然是現(xiàn)代住宅的發(fā)展方向，本項(xiàng)目只能以獨(dú)特的設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)的營(yíng)造，才能打造出項(xiàng)目品牌外立面色彩現(xiàn)代風(fēng)格的簡(jiǎn)約，通透、色彩鮮明園林景觀兒童游樂場(chǎng)、鮮艷的花、桔（橙）林，名貴的植物戶型設(shè)計(jì)南北朝向、戶戶海景、伸縮遮陽(yáng)板、大陽(yáng)能熱水器、大觀景窗、玻璃陽(yáng)臺(tái)不一股的橙色生活橙色概念突出了生態(tài)、健康、自在與舒適等主題，與本項(xiàng)目特色十分切合，同時(shí)也滿足小孩和老人等不同年齡特征的生活方式健康運(yùn)動(dòng)多處規(guī)劃簡(jiǎn)便易行的戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。提倡運(yùn)動(dòng)比賽與日常小活動(dòng)。會(huì)所配備健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施悠閑家居物業(yè)管理橙色服務(wù)，體現(xiàn)溫暖與親善。人性化管理（如女社區(qū)保安、醫(yī)療檢查制度等）藝術(shù)品味畢加素的向日葵畫作為游泳池圖案，架空層設(shè)計(jì)藝術(shù)長(zhǎng)廊，隨處可見的小品雕塑深入人心橙色文化將概念提升至文化的高度宣傳本項(xiàng)目獨(dú)有的社區(qū)文化與服務(wù)，引起社會(huì)的共同關(guān)注社區(qū)文化戶外旅游、白領(lǐng)橙色之約、子女教育講座、藝術(shù)班、攝影比賽開發(fā)模式讓準(zhǔn)業(yè)主參與規(guī)劃設(shè)計(jì)各個(gè)方面，根據(jù)各個(gè)步驟業(yè)內(nèi)炒作開始，進(jìn)行“橙色生活為什么”大全,比如參與雕塑、小品的選擇售后服務(wù)微笑、快捷、滿意向業(yè)主提供售后的服務(wù)，如辦理戶口、喬遷等等廣告宣傳定位成功\休閑\快樂\家園幾個(gè)方面組合成了目標(biāo)客戶向往的家園,一生的夢(mèng)想.成就人生快樂家產(chǎn)品定位白領(lǐng)藝術(shù)家園28 / 28