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正文內(nèi)容

地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目策劃報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-30 02:17 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 己的商品房售價(jià),使得一批定位中檔次的樓盤也應(yīng)運(yùn)而生,如“南國(guó)駿園”、“馨海灣”、“美和家園”、“山水云天”等,這些樓盤多處在市中心,交通便捷,適合居家、工作。到三月份底,市區(qū)商品房每平方米最低售價(jià)都在1500元以上,平均售價(jià)為每平方米1800元;沿海一線商品房的最低售價(jià)為每平方米3800元,平均售價(jià)為每平方米4000元。今年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持供求平衡,價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)計(jì)今年新增住宅面積將達(dá)38萬平方米。三亞住宅島外銷售繼續(xù)看好從目前已開盤銷售、預(yù)售的項(xiàng)目看,市場(chǎng)反應(yīng)都很好,三亞市正成為國(guó)內(nèi)人士開始異地置房的首選地,這些商品房銷售七成以上是來自島外,島外購買者中有四分之三則是來自我國(guó)的北方省份,另外沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),包括江浙、上海、廣東等地的購房人士購房人數(shù)所占比重在加大,在沿海一線房的購房量中占了10%—15%。島外客到三亞購房作為休閑度假、人居養(yǎng)老的占購房者四五成;還有一部分購房者則是作為投資置業(yè)到這里購買房產(chǎn)。相對(duì)而言,本地居民購買能力較小,本地居民大多選擇中低檔小區(qū)。六、??谑修D(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)適用房的銷售情況??谖聪e壓房地產(chǎn)有500萬平米經(jīng)過幾年的努力,我省處置積壓房地產(chǎn)工作已取得重大突破,除司法查封部分外,積壓房地產(chǎn)確權(quán)工作已全部完成,可處置的閑置土地已全部進(jìn)入處置程序,三分之二的停緩建工程申報(bào)了處置方案。資料顯示,僅2002年,??谑芯团鷾?zhǔn)了32個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售,批準(zhǔn)積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房面積157萬平方米。海口市轉(zhuǎn)化房的銷售旺勢(shì),帶動(dòng)了全市房屋交易量的上升,2002年,海口市房屋交易面積達(dá)112.13萬平方米,交易金額16.88億元,比上年增長(zhǎng)了約30%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從處置工作開展至今,??谑泄蹭N售各類積壓商品房約196萬平方米,其中,空置商品房銷售約117萬平方米,占全市空置商品房264萬平方米的44.32%。停緩建工程有48.75%復(fù)工建設(shè)。海南處置積壓房地產(chǎn)面臨的問題國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局給予海南處置積壓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策到2002年12月31日截止。隨著國(guó)家優(yōu)惠政策期限的截止,及中央給予海南用于補(bǔ)助轉(zhuǎn)化房銷售返還土地出讓金的4億元額度已安排完畢,今后5年內(nèi),??谑羞€有500萬平方米的積壓房地產(chǎn)需要消化,今年處置積壓房地產(chǎn)目標(biāo):停緩建工程竣工面積達(dá)到300萬平方米,新增盤活利用閑置建設(shè)用地50萬平方米。今年海南省處置積壓房的措施去年底國(guó)務(wù)院批復(fù)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。今年海南省將按《補(bǔ)充方案》的要求,充分利用海南特區(qū)擁有的立法權(quán)和自主權(quán),研究制定有關(guān)處置工作的政策與措施,集中精力解決好處置積壓房地產(chǎn)工作中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題,爭(zhēng)取在司法查封和處置停緩建工程立法方面取得突破。今年海南省將完善適應(yīng)不同人群支付能力的住房供應(yīng)體系,擴(kuò)大住房有效需求。著重抓好中低收入家庭的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房的建設(shè),進(jìn)一步放開住房二級(jí)市場(chǎng),活躍住房二級(jí)市場(chǎng),消除入市門檻,培育和鼓勵(lì)住房消費(fèi)。努力開拓島外市場(chǎng),加快積壓商品房的銷售,進(jìn)一步拉動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。海南處置盤活的“爛尾樓”因產(chǎn)權(quán)清晰,價(jià)格優(yōu)惠而備受青睞,而海南一流的人居環(huán)境對(duì)島外購房戶更具吸引力,外地人來瓊購房占據(jù)了相當(dāng)大的比例,部分地區(qū)已超過60%,一些內(nèi)地房產(chǎn)投資商已盯上了海南的“爛尾樓”,準(zhǔn)備加盟積壓房地產(chǎn)處置。從而拓展島外市場(chǎng),加快了海南積壓房地產(chǎn)的消化。隨著生活水平的提高,城鎮(zhèn)居民對(duì)改善居住條件的要求更加迫切,加上城市化進(jìn)程的加快,每年將有10萬以上的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn),這也是有效拉動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)的利好因素。六、??谑凶≌袌?chǎng)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)??谑凶≌袌?chǎng)特點(diǎn)——市場(chǎng)細(xì)分化當(dāng)前,隨著生活水平不斷提高,人們對(duì)住宅的要求,更加講究實(shí)際,更加追求多樣化,保值觀念也逐步加強(qiáng)。住宅更換與家庭生命周期趨于一致,也就是說,年輕夫婦家庭選購小套型住宅,中年夫婦家庭購買大套型住宅,有同時(shí)置業(yè)郊區(qū)周末休閑住宅趨勢(shì),老年夫婦家庭可能會(huì)換購配套齊全小套型住宅。海南近年來出現(xiàn)了一些主題性居住社區(qū),主題性居住區(qū)是指具有特定服務(wù)對(duì)象,具體服務(wù)目的,功能與環(huán)境具有特征性的居住小區(qū)。比如,為大學(xué)生提供住宿的大學(xué)生公寓,為白領(lǐng)階層準(zhǔn)備的白領(lǐng)公寓,為老年人安度晚年的老人院、療養(yǎng)院等,還有為成功人士“量身定作”的健身休閑的度假村等。去年,政府提出要在??诮ㄆ鹨蛔髮W(xué)城(類似廣東珠海市唐家灣大學(xué)城,引入中山大學(xué)、北京理工大、華中師大等高等學(xué)府,也同時(shí)具備帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)開發(fā)熱潮職能),這將給??谑袔硇碌慕?jīng)濟(jì)動(dòng)力。另外,隨著社會(huì)的老齡化、家庭的小型化,社會(huì)發(fā)展多模式并存的養(yǎng)老服務(wù)體系就成為必然趨勢(shì)。還有海南氣候適宜老人居住,于是坐落在美蘭區(qū)米鋪村內(nèi)的??谖ㄒ灰患依先斯?,每年吸引了不少各地老人來休養(yǎng)。——住宅郊區(qū)化市郊清新的空氣、迷人的山水、豐富的植被、空曠的田野,以極大的誘惑力吸引著城市居民。于是,大規(guī)模的住宅區(qū)在城市郊區(qū)快速發(fā)展,城市居民往郊區(qū)遷居的趨勢(shì)將愈演愈烈。新近開發(fā)的“綠色佳園”便是其中代表,其打著“回歸自然、崇尚綠色”的旗號(hào),吸引了不少置業(yè)者。另外,低廉的土地及設(shè)施使用成本也將誘使部分商業(yè)遷往市郊。隨著交通條件的改善及我市擁有私人轎車的數(shù)量越來越多,在城市郊區(qū)重要的交通干線旁,將陸續(xù)出現(xiàn)一些大規(guī)模的超市(購物中心)。位于濱海大道的中央商城,二期工程正在如火如荼的建設(shè)中,而像這樣的開發(fā)又將推動(dòng)城郊住宅發(fā)展?!獦潜P規(guī)?;瘡暮?谑蟹e壓的樓盤來看,小規(guī)模的樓群,單體樓住宅和戶型開間設(shè)置不合理比重極大。市區(qū)由于開發(fā)面積有限,很多樓盤功能配套都很依賴周邊的市政配套來彌補(bǔ)。隨著住宅郊區(qū)化,人們對(duì)居住條件的要求越來越高,小規(guī)模的住宅已滿足不了人們的需要。今后兩三年內(nèi)住宅的競(jìng)爭(zhēng)是規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)。許多外地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在海口拿下大幅地皮,如新世界、深圳保安集團(tuán)等發(fā)展商的進(jìn)入將對(duì)??谑行∫?guī)模項(xiàng)目帶來很大的沖擊 ?!O(shè)計(jì)功能化隨著生活形態(tài)和工作方式的改變,“家”的概念將不再僅是一個(gè)吃飯睡覺的地方,“家”正在日趨成為人們居住、辦公、休閑和通訊一體化的生活中心。展望未來住宅形態(tài)的發(fā)展趨勢(shì),除了向戶型大型化和功能細(xì)分化的方向發(fā)展外,住宅設(shè)計(jì)將更體現(xiàn)出滿足住戶在安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性、藝術(shù)性這六個(gè)方面要求,戶型設(shè)計(jì)將走向全明化,室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū),干濕分離,引景入室(即增加戶室內(nèi)綠化空間、入戶花園等)。在間隔設(shè)計(jì)方面,主臥室的面積將擴(kuò)大至2025平方米以增加私人空間,窗戶趨向更大,意在獲得更廣、更好的視覺效果,同時(shí)使房間的采光、通風(fēng)效果更佳。住宅功能房將增加,琴房、視聽室、健身室、保姆室、私人露臺(tái)、儲(chǔ)藏間等“功能房”已相繼出現(xiàn)?!_發(fā)個(gè)性化“以人為本”的住宅經(jīng)營(yíng)理念,充分考慮現(xiàn)代人對(duì)居住生活多元化、個(gè)性化的要求,??谑械拈_發(fā)商都開始注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì),營(yíng)造特色居住空間,以滿足人性不斷提高的居住心理?,F(xiàn)在,??诘淖≌?xiàng)目越做越多,同時(shí)產(chǎn)品越做越好,重點(diǎn)在于:住宅內(nèi)部空間的分割、住宅群體之間的組合以及外立面的選型、居住環(huán)境的結(jié)合、社區(qū)公共設(shè)施的配套等。在建筑材料上也采用高科技含量的建材設(shè)備,提出智能、環(huán)保、減少噪音等,以提高人們居住生活質(zhì)量。大打“特色”牌,以便在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。小規(guī)模項(xiàng)目要在夾縫中求生必須從價(jià)格、地段兩方面出發(fā),打短、平、快,并且做好“個(gè)性”品質(zhì)文章。??谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——明年市場(chǎng)供求相差不大。   隨著新??谑械恼w規(guī)劃出臺(tái),島外市場(chǎng)的進(jìn)一步開發(fā),商品房市場(chǎng)需求有望持續(xù)快速增長(zhǎng),但市場(chǎng)供給會(huì)進(jìn)一步釋放,供給增長(zhǎng)將快于需求增長(zhǎng),從現(xiàn)在看,明年市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)與今年差不多,不會(huì)大幅度增加。 明年的競(jìng)爭(zhēng)將加劇,主要是在服務(wù)和品牌等領(lǐng)域展開,但不會(huì)演變成“惡性”競(jìng)爭(zhēng),是房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)者供求關(guān)系的正常成熟化過程,是良性循環(huán),而不是供大于求的原因。 ——明年新開商品房仍以總價(jià)20萬元至30萬元的住宅為主。 由于前期開發(fā)成本呈剛性,明年新開發(fā)的商品住宅市場(chǎng)供給的產(chǎn)品仍將以總價(jià)20-30萬的住宅為主。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)的特性,前期的土地成本已經(jīng)大量投入,中后期隨著客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)追求的提高,開發(fā)商只有迎合潮流才能使產(chǎn)品不落伍,最終結(jié)果使項(xiàng)目投入成本呈剛性?! 髂晔袌?chǎng)兩極分化,續(xù)建工程房?jī)r(jià)格上升,新開商品房?jī)r(jià)格下降。 海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)將凸顯兩極分化現(xiàn)象,市中心的續(xù)建房仍然熱銷,從商品房的銷售來看,整體壓力還是較大,而一些規(guī)模大、定位準(zhǔn)的海景樓盤銷售將逐步轉(zhuǎn)好。 一方面隨著購房人群金字塔的下移,單個(gè)家庭的購買力下降,性價(jià)比較好的低價(jià)房將成為本地工薪家庭的首選。另外,島外客戶看好市中心低價(jià)位住宅的投資潛力。如去年開盤的華發(fā)大廈獲得江淅的投資者看好,小戶型基本售空。高檔樓盤中,TOWNHOUSE、高檔公寓等海景房將成為都市崛起的中產(chǎn)階級(jí)的寵兒,島外客戶最看好海景項(xiàng)目,三亞灣及海口西海岸的海景樓盤吸引不少島外客戶在此購房養(yǎng)老、度假。形成了續(xù)建工程的低價(jià)房和西海岸高檔樓同時(shí)共存的局面。而沒有海景的中檔樓盤銷售壓力增大,沒有特色的樓盤將隨著特色鮮明、定位準(zhǔn)確的新盤的入市出現(xiàn)滯銷。目前,??谑懈邫n
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