【文章內(nèi)容簡介】 己的商品房售價，使得一批定位中檔次的樓盤也應(yīng)運(yùn)而生，如“南國駿園”、“馨海灣”、“美和家園”、“山水云天”等，這些樓盤多處在市中心，交通便捷，適合居家、工作。到三月份底，市區(qū)商品房每平方米最低售價都在1500元以上，平均售價為每平方米1800元；沿海一線商品房的最低售價為每平方米3800元，平均售價為每平方米4000元。今年三亞房地產(chǎn)市場仍將保持供求平衡，價格平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)計(jì)今年新增住宅面積將達(dá)38萬平方米。三亞住宅島外銷售繼續(xù)看好從目前已開盤銷售、預(yù)售的項(xiàng)目看，市場反應(yīng)都很好，三亞市正成為國內(nèi)人士開始異地置房的首選地，這些商品房銷售七成以上是來自島外，島外購買者中有四分之三則是來自我國的北方省份，另外沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，包括江浙、上海、廣東等地的購房人士購房人數(shù)所占比重在加大，在沿海一線房的購房量中占了10%—15%。島外客到三亞購房作為休閑度假、人居養(yǎng)老的占購房者四五成；還有一部分購房者則是作為投資置業(yè)到這里購買房產(chǎn)。相對而言，本地居民購買能力較小，本地居民大多選擇中低檔小區(qū)。六、?？谑修D(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)適用房的銷售情況?？谖聪e壓房地產(chǎn)有500萬平米經(jīng)過幾年的努力，我省處置積壓房地產(chǎn)工作已取得重大突破，除司法查封部分外，積壓房地產(chǎn)確權(quán)工作已全部完成，可處置的閑置土地已全部進(jìn)入處置程序，三分之二的停緩建工程申報(bào)了處置方案。資料顯示，僅2002年，?？谑芯团鷾?zhǔn)了32個項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售，批準(zhǔn)積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房面積157萬平方米。海口市轉(zhuǎn)化房的銷售旺勢，帶動了全市房屋交易量的上升，2002年，?？谑蟹课萁灰酌娣e達(dá)112．13萬平方米，交易金額16．88億元，比上年增長了約30％。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從處置工作開展至今，海口市共銷售各類積壓商品房約196萬平方米，其中，空置商品房銷售約117萬平方米，占全市空置商品房264萬平方米的44．32％。停緩建工程有48．75％復(fù)工建設(shè)。海南處置積壓房地產(chǎn)面臨的問題國家財(cái)政部、國家稅務(wù)總局給予海南處置積壓房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策到2002年12月31日截止。隨著國家優(yōu)惠政策期限的截止，及中央給予海南用于補(bǔ)助轉(zhuǎn)化房銷售返還土地出讓金的4億元額度已安排完畢，今后5年內(nèi)，?？谑羞€有500萬平方米的積壓房地產(chǎn)需要消化，今年處置積壓房地產(chǎn)目標(biāo):停緩建工程竣工面積達(dá)到300萬平方米，新增盤活利用閑置建設(shè)用地50萬平方米。今年海南省處置積壓房的措施去年底國務(wù)院批復(fù)了《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》。今年海南省將按《補(bǔ)充方案》的要求，充分利用海南特區(qū)擁有的立法權(quán)和自主權(quán)，研究制定有關(guān)處置工作的政策與措施，集中精力解決好處置積壓房地產(chǎn)工作中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，爭取在司法查封和處置停緩建工程立法方面取得突破。今年海南省將完善適應(yīng)不同人群支付能力的住房供應(yīng)體系，擴(kuò)大住房有效需求。著重抓好中低收入家庭的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉價出租房的建設(shè)，進(jìn)一步放開住房二級市場，活躍住房二級市場，消除入市門檻，培育和鼓勵住房消費(fèi)。努力開拓島外市場，加快積壓商品房的銷售，進(jìn)一步拉動住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。海南處置盤活的“爛尾樓”因產(chǎn)權(quán)清晰，價格優(yōu)惠而備受青睞，而海南一流的人居環(huán)境對島外購房戶更具吸引力，外地人來瓊購房占據(jù)了相當(dāng)大的比例，部分地區(qū)已超過60％，一些內(nèi)地房產(chǎn)投資商已盯上了海南的“爛尾樓”，準(zhǔn)備加盟積壓房地產(chǎn)處置。從而拓展島外市場，加快了海南積壓房地產(chǎn)的消化。隨著生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民對改善居住條件的要求更加迫切，加上城市化進(jìn)程的加快，每年將有10萬以上的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，這也是有效拉動房產(chǎn)消費(fèi)的利好因素。六、海口市住宅市場特點(diǎn)及發(fā)展趨勢?？谑凶≌袌鎏攸c(diǎn)——市場細(xì)分化當(dāng)前，隨著生活水平不斷提高，人們對住宅的要求，更加講究實(shí)際，更加追求多樣化，保值觀念也逐步加強(qiáng)。住宅更換與家庭生命周期趨于一致，也就是說，年輕夫婦家庭選購小套型住宅，中年夫婦家庭購買大套型住宅，有同時置業(yè)郊區(qū)周末休閑住宅趨勢，老年夫婦家庭可能會換購配套齊全小套型住宅。海南近年來出現(xiàn)了一些主題性居住社區(qū)，主題性居住區(qū)是指具有特定服務(wù)對象，具體服務(wù)目的，功能與環(huán)境具有特征性的居住小區(qū)。比如，為大學(xué)生提供住宿的大學(xué)生公寓，為白領(lǐng)階層準(zhǔn)備的白領(lǐng)公寓，為老年人安度晚年的老人院、療養(yǎng)院等，還有為成功人士“量身定作”的健身休閑的度假村等。去年，政府提出要在?？诮ㄆ鹨蛔髮W(xué)城(類似廣東珠海市唐家灣大學(xué)城,引入中山大學(xué)、北京理工大、華中師大等高等學(xué)府，也同時具備帶動周邊房地產(chǎn)開發(fā)熱潮職能)，這將給?？谑袔硇碌慕?jīng)濟(jì)動力。另外，隨著社會的老齡化、家庭的小型化，社會發(fā)展多模式并存的養(yǎng)老服務(wù)體系就成為必然趨勢。還有海南氣候適宜老人居住，于是坐落在美蘭區(qū)米鋪村內(nèi)的?？谖ㄒ灰患依先斯?，每年吸引了不少各地老人來休養(yǎng)?！≌紖^(qū)化市郊清新的空氣、迷人的山水、豐富的植被、空曠的田野，以極大的誘惑力吸引著城市居民。于是，大規(guī)模的住宅區(qū)在城市郊區(qū)快速發(fā)展，城市居民往郊區(qū)遷居的趨勢將愈演愈烈。新近開發(fā)的“綠色佳園”便是其中代表，其打著“回歸自然、崇尚綠色”的旗號，吸引了不少置業(yè)者。另外，低廉的土地及設(shè)施使用成本也將誘使部分商業(yè)遷往市郊。隨著交通條件的改善及我市擁有私人轎車的數(shù)量越來越多，在城市郊區(qū)重要的交通干線旁，將陸續(xù)出現(xiàn)一些大規(guī)模的超市（購物中心）。位于濱海大道的中央商城，二期工程正在如火如荼的建設(shè)中，而像這樣的開發(fā)又將推動城郊住宅發(fā)展?！獦潜P規(guī)?；瘡暮？谑蟹e壓的樓盤來看，小規(guī)模的樓群，單體樓住宅和戶型開間設(shè)置不合理比重極大。市區(qū)由于開發(fā)面積有限，很多樓盤功能配套都很依賴周邊的市政配套來彌補(bǔ)。隨著住宅郊區(qū)化，人們對居住條件的要求越來越高，小規(guī)模的住宅已滿足不了人們的需要。今后兩三年內(nèi)住宅的競爭是規(guī)模的競爭。許多外地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已在?？谀孟麓蠓仄ぃ缧率澜?、深圳保安集團(tuán)等發(fā)展商的進(jìn)入將對?？谑行∫?guī)模項(xiàng)目帶來很大的沖擊 ?！O(shè)計(jì)功能化隨著生活形態(tài)和工作方式的改變，“家”的概念將不再僅是一個吃飯睡覺的地方，“家”正在日趨成為人們居住、辦公、休閑和通訊一體化的生活中心。展望未來住宅形態(tài)的發(fā)展趨勢，除了向戶型大型化和功能細(xì)分化的方向發(fā)展外，住宅設(shè)計(jì)將更體現(xiàn)出滿足住戶在安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性、藝術(shù)性這六個方面要求，戶型設(shè)計(jì)將走向全明化，室內(nèi)動靜分區(qū)，干濕分離，引景入室（即增加戶室內(nèi)綠化空間、入戶花園等）。在間隔設(shè)計(jì)方面，主臥室的面積將擴(kuò)大至2025平方米以增加私人空間，窗戶趨向更大，意在獲得更廣、更好的視覺效果，同時使房間的采光、通風(fēng)效果更佳。住宅功能房將增加，琴房、視聽室、健身室、保姆室、私人露臺、儲藏間等“功能房”已相繼出現(xiàn)?！_發(fā)個性化“以人為本”的住宅經(jīng)營理念，充分考慮現(xiàn)代人對居住生活多元化、個性化的要求，?？谑械拈_發(fā)商都開始注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造特色居住空間，以滿足人性不斷提高的居住心理?，F(xiàn)在，?？诘淖≌?xiàng)目越做越多，同時產(chǎn)品越做越好，重點(diǎn)在于：住宅內(nèi)部空間的分割、住宅群體之間的組合以及外立面的選型、居住環(huán)境的結(jié)合、社區(qū)公共設(shè)施的配套等。在建筑材料上也采用高科技含量的建材設(shè)備，提出智能、環(huán)保、減少噪音等，以提高人們居住生活質(zhì)量。大打“特色”牌，以便在強(qiáng)手如林的競爭中脫穎而出。小規(guī)模項(xiàng)目要在夾縫中求生必須從價格、地段兩方面出發(fā)，打短、平、快，并且做好“個性”品質(zhì)文章。?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢——明年市場供求相差不大。 　　隨著新?？谑械恼w規(guī)劃出臺，島外市場的進(jìn)一步開發(fā)，商品房市場需求有望持續(xù)快速增長，但市場供給會進(jìn)一步釋放，供給增長將快于需求增長，從現(xiàn)在看，明年市場的供應(yīng)量會與今年差不多，不會大幅度增加。 明年的競爭將加劇，主要是在服務(wù)和品牌等領(lǐng)域展開，但不會演變成“惡性”競爭，是房地產(chǎn)市場和消費(fèi)者供求關(guān)系的正常成熟化過程，是良性循環(huán)，而不是供大于求的原因。 ——明年新開商品房仍以總價20萬元至30萬元的住宅為主。 由于前期開發(fā)成本呈剛性，明年新開發(fā)的商品住宅市場供給的產(chǎn)品仍將以總價20－30萬的住宅為主。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長的特性，前期的土地成本已經(jīng)大量投入，中后期隨著客戶對項(xiàng)目品質(zhì)追求的提高，開發(fā)商只有迎合潮流才能使產(chǎn)品不落伍，最終結(jié)果使項(xiàng)目投入成本呈剛性?！　髂晔袌鰞蓸O分化，續(xù)建工程房價格上升，新開商品房價格下降。 海口市房地產(chǎn)市場將凸顯兩極分化現(xiàn)象，市中心的續(xù)建房仍然熱銷，從商品房的銷售來看，整體壓力還是較大，而一些規(guī)模大、定位準(zhǔn)的海景樓盤銷售將逐步轉(zhuǎn)好?！∫环矫骐S著購房人群金字塔的下移，單個家庭的購買力下降，性價比較好的低價房將成為本地工薪家庭的首選。另外，島外客戶看好市中心低價位住宅的投資潛力。如去年開盤的華發(fā)大廈獲得江淅的投資者看好，小戶型基本售空。高檔樓盤中，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、高檔公寓等海景房將成為都市崛起的中產(chǎn)階級的寵兒，島外客戶最看好海景項(xiàng)目，三亞灣及?？谖骱０兜暮＞皹潜P吸引不少島外客戶在此購房養(yǎng)老、度假。形成了續(xù)建工程的低價房和西海岸高檔樓同時共存的局面。而沒有海景的中檔樓盤銷售壓力增大，沒有特色的樓盤將隨著特色鮮明、定位準(zhǔn)確的新盤的入市出現(xiàn)滯銷。目前，?？谑懈邫n