【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目的一期是以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。2）從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，重慶市現(xiàn)行的中高檔樓盤價(jià)位在2000–3000元/ M178。之間，說明該價(jià)位市場(chǎng)已經(jīng)形成，定位這個(gè)價(jià)格的中高檔盤是有市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度的。3）項(xiàng)目體量龐大，一次性的開發(fā)銷售對(duì)資金，銷售要求較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，所在建議考慮項(xiàng)目分期開發(fā)。因其開發(fā)周期較長，從整體銷售來分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高市場(chǎng)印象，一期均價(jià)不宜太高。4）根據(jù)我司對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，定位上述均價(jià)的中高檔樓盤較符合重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。5）項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)正在發(fā)展的區(qū)域，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景，人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，而且本項(xiàng)目又是一個(gè)大盤，如果一期定價(jià)太高，不僅對(duì)一期住宅銷售壓力加大，而且造成項(xiàng)目后期開發(fā)的住宅面臨更大的銷售壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。167。 戶型面積配比定位–––我們的住宅要做到多大？1）項(xiàng)目整體戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前。2）具體講:：① 目前在重慶市好銷的戶型和面積分別是二房和三房，其面積分別為60–90 M178。和110–140 M178。② 戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某靶?，不僅要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。③ 不僅要在市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品時(shí)推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用我們的產(chǎn)品來引導(dǎo)市場(chǎng)，成為主流。④ 對(duì)于目前在深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)發(fā)展程度較成熟的城市中，各種概念戶型的出現(xiàn)，我司認(rèn)為，只有在結(jié)合市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐唧w情況方能決定是否采用，可以在項(xiàng)目的分期開發(fā)中，適當(dāng)推出諸如聯(lián)體住宅，躍復(fù)合體三錯(cuò)層等較為前衛(wèi)戶型。3）現(xiàn)對(duì)開發(fā)的戶型面積配比定位如下：以三房為主，二、四房為輔，配以少量五房。具體戶型面積比例如下：戶型面積（M178。）比例平面形式二房二廳80–11019%平面三房二廳100–12530%平面130–14520%平、錯(cuò)層四房二廳145–17525%平、錯(cuò)層五房三廳180–2806%復(fù)、躍復(fù)合體4）面積配比定位分析––––我們?yōu)槭裁慈绱硕ㄎ唬竣?本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是重慶市中高收入人群，具體是重慶市的三口之家和核心家庭加老人，因而戶型面積不能太小，定位三房和四房恰好能滿足這類人群居住需求。按一套三房建筑面積130平方米，均價(jià)2500元/ M178。計(jì)算，根據(jù)市調(diào)，總價(jià)在30萬左右的樓盤在重慶市屬中高檔，重慶市中高收入階層對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們把三房作為本項(xiàng)目的主力戶型。② 從市場(chǎng)需求來看，目前在重慶市熱銷的戶型和面積分別60–90 M178。左右的二房和110–140 M178。左右的三房，此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位略高于目前市場(chǎng)上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價(jià)又不高，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。③ 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶型定位為一部分的四房，對(duì)項(xiàng)目客戶群做有益的補(bǔ)充，復(fù)式或躍復(fù)合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設(shè)計(jì)成躍復(fù)合體的三錯(cuò)層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。167。 目標(biāo)客戶定位及分析1）總體目標(biāo)市場(chǎng)定位：重慶市及外市的“中產(chǎn)階級(jí)”。2）目標(biāo)客戶細(xì)分–––我們的住宅將會(huì)吸引什么人來購買？A、以購買戶型分：① 購買二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在30歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在2500元/月左右，能夠承擔(dān)起1500元/月以下的供樓款，面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。購買為自用，一次和二次置業(yè)均有。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。② 三房在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主，年齡集中在40歲左右，收入較高，家庭月收入不低于3000元/月，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設(shè)施比較齊全）為主。③ 四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分① 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主；② 外地到重慶投資的私營老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員；③ 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士；④ 本市區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管；⑤ 本市區(qū)政府部門公務(wù)員；⑥ 外地工作重慶籍人士為親人購房者。以上①②④⑤中主要以購買三房為主，少量是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶群。③⑤⑥是購買二房單位的主要目標(biāo)客戶群。①②③④⑤中有部分會(huì)購買四房，躍復(fù)式單位。C、目標(biāo)客戶定位分析① 本項(xiàng)目定位是中高檔樓盤，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶是重慶市的中高收入階層。從經(jīng)濟(jì)能力來看，售價(jià)在2500元/ M178。左右的一套三房（建筑面積約130 M178。）約需30萬左右，首期三成約10萬，30年按揭，月供約1500元，這是在其經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。② 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對(duì)居家生活的較高要求。③ 小區(qū)定位是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對(duì)個(gè)人情趣和文化品位的追求。167。 小區(qū)配套功能的定位–––如何體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？本項(xiàng)目定位于中高檔樓盤，體現(xiàn)高尚品位的生活，但如何在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，營造樓盤個(gè)性，形成較強(qiáng)的差異性，我們應(yīng)在以下幾個(gè)方面突出特色：① 居家品位：環(huán)境獨(dú)特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。② 服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。（建議收購浪高制藥廠，將浪高辦公樓改為酒店，作為配套。）③ 生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計(jì)理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如工人房、書房、健身房、儲(chǔ)藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會(huì)所、大型人文主題生態(tài)公園）。④ 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。⑤ 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開展多種業(yè)主活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。167。 案名定位––––如何讓人們更注意我們？建議本項(xiàng)目名稱為“盈豐新家坡案名說明：1）案名含“盈豐”兩字，寓意盈豐創(chuàng)展將要通過開發(fā)一系列房地產(chǎn)商品，樹立自己的品牌，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。2）案名新家