【文章內(nèi)容簡介】 告的效果非常理想，值得借鑒。項目在定位規(guī)劃上堪稱一流，但作為長沙第一商業(yè)大盤，沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的氣勢，缺乏前期的醞釀期廣告，且由于地處新區(qū)，投資客缺乏對經(jīng)營的信心。B、幾大成熟項目分析黃興路步行街及金光大道地理位置黃興南路開發(fā)商長沙三兆實業(yè)有限公司售樓電話5132858產(chǎn)品類型商鋪占地面積80畝開盤日期總建面積㎡交房日期容積率得房率一樓：60% 二樓：50%單價一樓:外5萬/㎡ ~㎡停車位無二樓：~㎡面積2~2000㎡均價/主力面積75~100㎡主力總價6~500萬投資回報無銷售形式純銷售和代租(二樓)折扣按揭五成十年物業(yè)管理費15元/㎡銷售率60%租金250~500元/㎡月（一樓）作為長沙市的商業(yè)中心，黃興路步行街、金光大道包括平和堂、春天百貨等每天聚集了不少人氣，是大家公認的黃金寶地。黃興路步行街的設(shè)計是融合了商業(yè)和休閑的概念，是長沙市民包括許多外地游客愛去的場所。其商品的價格也有很大的差異，從10元一件的Tshirt到上千元的皮鞋都有，以適應(yīng)不同消費者。整個黃興路步行街共約340家鋪面，目前沿街店面幾乎已出租完畢，而內(nèi)街出租率則不盡如人意，一個50平方米的內(nèi)店租金在15000元/月，有不少店是關(guān)閉的，約占總數(shù)的一半以上。其二樓的金光大道是同一家開發(fā)商－福建三木新開發(fā)的項目。目前剛開業(yè)兩個月，處于試營業(yè)。作為一個原本就很有人氣的步行街，商場規(guī)劃也沒有什么大的缺陷，又是新開張，對一向喜歡新鮮事物的長沙人理應(yīng)是很有吸引力的，但此項目可謂是經(jīng)營慘淡。金光大道的開發(fā)商為了更快的吸引店家入駐，目前采用的方式是店家不必付租金，也沒有保底數(shù)，而是抽店家的營業(yè)額的20％～23％以抵租金。從現(xiàn)場的情況看，出租率相當(dāng)高，幾乎全滿。但相對于眾多的店家，顧客可實在少的可憐，甚至有許多店家三天沒成交一筆，甚至三間標(biāo)準(zhǔn)間相連的大鋪面，竟也十天未開張了。究其原因，產(chǎn)品無特色，價位相對較高，是其致命傷。萬達商業(yè)廣場地理位置解放西路開發(fā)商大連萬達集團售樓電話4882299產(chǎn)品類型商場占地面積9600㎡開盤日期20028總建面積48000㎡交房日期20034容積率5得房率60%單價解放路沿線4~㎡停車位280個~㎡面積20~300㎡均價29000元/㎡主力面積50~80㎡主力總價150萬投資回報無銷售形式純銷售折扣無按揭5成10年物業(yè)管理費29元/㎡月銷售率60%租金150~400元/㎡月萬達商業(yè)廣場位于解放路司門口，黃興路步行街旁。地理位置相當(dāng)優(yōu)越。這是目前長沙最昂貴的地段，為了買下這塊地。其功能劃分為：一層作室內(nèi)步行街，用于銷售，現(xiàn)在帶租約的商鋪，45平米左右的售價在140～150萬左右。二、三層沃爾瑪超市，四層著名建材或家私店，地下一層車庫，共約210個，整個項目投資約4億人民幣。建有100多家單個面積在3050平方米、甚至達到200平方米不等的臨街商鋪，采用出售的方式。規(guī)劃四層，底層為室內(nèi)精品商業(yè)街，主營服飾、裝飾品，二樓、三樓為零售業(yè)巨鱷－沃爾瑪超市，四樓為家具店。起先，很多人擔(dān)心樓上的沃爾瑪會影響底層商業(yè)街的招商及今后的經(jīng)營，但從6月19日商場正式營業(yè)開始，每天的人流量非常高，可謂人滿為患。此時一樓商業(yè)街僅有的少數(shù)店面立即帶租約出售。目前的租金達到200元/m2/月，和同樣剛開幕的金光大道相比，沃爾瑪不僅為底層的商業(yè)街吸引了人潮，甚至也為黃興路帶去客源。由此，更可證明如沃爾瑪這種大型價格較低廉的量販?zhǔn)綐I(yè)態(tài)，在此時此地是有一定魅力的。益友商場益友商場位于芙蓉路，五一路，由湖南益友集團投資開發(fā)建設(shè)，目前鋪面已被世界零售業(yè)巨頭“家樂?！?、“百盛”等聯(lián)營辦大型超市和購物中心。／㎡左右，開發(fā)商承諾第一年9％回報，第二、三年10％的回報，第四、五年每年11％的回報。該項目由于有家樂福和百盛以及肯德基、必勝客的加盟，人氣極旺。但是由于種種原因，回報不滿兩年后的今天，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出書面函，無力支付高額回報，要求與業(yè)主商討降低回報。后況不詳。東方時代商業(yè)廣場市場定位：服飾商場經(jīng)營產(chǎn)品：服裝、鞋帽、飾品成交額度：很差價 格：2—15萬/間面 積：8—㎡經(jīng)營方式：只賣15年經(jīng)營權(quán)經(jīng)營狀況：很差東方時代商業(yè)廣場由湖南聚鑫源商貿(mào)發(fā)展有限公司開發(fā)，項目位于人民路家潤多超市東側(cè)，占地面積150畝，由服飾名品城、藍天百老匯和港島娛樂城組成，是市中心現(xiàn)代時尚獨具魅力的大型商業(yè)廣場。首期開發(fā)服飾名品城,主營服裝,鞋帽,皮具,8月18日開盤,服飾城共兩層,分A B C D四區(qū), ㎡.銷售形式為出售15年經(jīng)營權(quán),目前項目正處于招商階段,招商已完成70%,一樓租金65120元/㎡,二樓租金3575元/㎡.項目預(yù)計將于2003年12月20日開始試營業(yè),春節(jié)前正式營業(yè).由于該項目所處位置為新興的人民路家潤多商圈：周圍有佳潤新城、朝陽欣園、頤美園等大型小區(qū)，常住人口較多；且該處離火車站較近，交通方便；加之本項目獨特的出售15年經(jīng)營權(quán)的銷售方式，因此項目銷售的火爆當(dāng)在情理之中。該項目如果能在招商、管理方面加大力度，完全可能取代附近金蘋果服裝市場的地位。交通地段較好，周邊有金蘋果、家潤多、電腦城等，商業(yè)氛圍較濃。價格便宜，購房門檻低，才2—15萬/個前期作了許多推廣和炒作（為一溫州人所開發(fā)）問題點：其經(jīng)營產(chǎn)品無特色，屬于大市場類，在長沙其它地方的商場、門店都可以買到，尤其是旁邊的金蘋果大市場，在長沙市民的心目中有一定影響力，對其沖擊力很大。招商工作不成功，經(jīng)營戶不到40%目前整個商場經(jīng)營狀況很慘淡，導(dǎo)致大量的門面空置和轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商信譽不佳，前期向業(yè)主承諾的450萬/年的廣告費根本不能兌現(xiàn)。摩天輪游樂購物中心地理位置新世紀(jì)體育文化中心東北側(cè)開發(fā)商長沙運成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話5552058/5552068產(chǎn)品類型商鋪占地面積18000㎡開盤日期總建面積72000㎡交房日期容積率4得房率　單價~㎡停車位800個(不屬于本市場)內(nèi)街2~㎡(按使用面積)面積10~100㎡均價3萬/㎡主力面積10~20㎡主力總價40~60萬投資回報無銷售形式純銷售折扣按揭五成十年物業(yè)管理費未定銷售率80%　摩天輪游樂購物中心位于賀龍體育場北廣場，東臨芙蓉中路，總占地面積14661平方米，建筑面積4502平方米，分地下和地上兩部分。整個中心基地呈三角形，建成后的游樂中心有商場、休閑室、觀光帶和摩天輪等設(shè)施。摩天輪主入口放在芙蓉路，經(jīng)觀光電梯上屋頂游樂中心。商場的購物人流通過兩座樓梯到達游樂中心。摩天輪游樂購物中心共4層，首層為半地下室。在首層中部設(shè)夾層，夾層與首層設(shè)有連通的共享廳，二、三、四層均在地面以上，為大空間商場。其中北向設(shè)走廊，使芙蓉路與體育廣場直接相連，屋頂為摩天輪游樂設(shè)施。整個游樂中心建設(shè)工程預(yù)計在年底完工。預(yù)計2004年5月營業(yè)。該項目一層及二層的商場鋪位，共大約200個左右。一層（半地下層）的售價在18000元/㎡～20000元/㎡之間，二層（臨芙蓉路地面一層）的售價在20000元/㎡～21000元/㎡之間。㎡～㎡（臨芙蓉路5間已被銀行所購），主力面積在15㎡左右，主力總價在25萬左右。原計劃三層和四層的部分開發(fā)商保留,現(xiàn)三層又開始公開銷售,單價在2100023000元左右.因其面積規(guī)劃較小，相對合理，即使單價在20000元/㎡左右，但總價仍在一個較低的范圍內(nèi)，在市中心地段，這樣一個價格對投資者不能不說是一種吸引力。該案地理位置較佳，在芙蓉路賀龍體育中心旁。擁有亞洲第一的摩天輪，使自身成為長沙使集娛樂休閑、旅游觀光、購物美食與一體的標(biāo)志性建筑，加之旁邊有一20000㎡大型超市——家潤