【正文】 曙光路之間，是由鴻銘（湖南）物業(yè)發(fā)展有限公司鼎力打造的都市中心樓宇。金街銀苑于10月28日開(kāi)盤，住宅部分已經(jīng)銷售65％，商鋪部分則不太理想，由于商鋪部分大多必須一、二層同時(shí)購(gòu)買，面積范圍集中在300－600平方米，單價(jià)9800－13800元/平方米，因此總價(jià)很高，主力總價(jià)達(dá)到400萬(wàn)左右。問(wèn)題點(diǎn)：其實(shí)質(zhì)是社區(qū)內(nèi)商鋪，且規(guī)模太小（6000㎡），并不是所謂的大市場(chǎng)。項(xiàng)目定位一改再改，前期為家裝材料城，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的招商不成功，所以才改為涂料油漆城，后期招商工作為之擔(dān)憂?，F(xiàn)有的商業(yè)已不是地區(qū)性的商業(yè)模式，而都是國(guó)際理念的產(chǎn)品。在尋求金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的關(guān)鍵問(wèn)題上已有人開(kāi)始嘗試。使政府在制定相應(yīng)政策、法規(guī)時(shí)會(huì)盡量考慮，資金、人才的引進(jìn)。五運(yùn)會(huì)召開(kāi)體育經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)外的認(rèn)可以是不言而喻的事，只是如何更好的擴(kuò)大其產(chǎn)出。B、地理位置該案位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，為湖南省湘糧機(jī)械廠原址，其東起城南東路，西臨曙光中路，北靠在建的新世界商貿(mào)城，南連丹桂雅苑等諸多住宅小區(qū)及桂花公園。E、周邊環(huán)境本案北面為動(dòng)工再建的新世界商貿(mào)城，其為13層辦公樓；南面為幾個(gè)教老的居住小區(qū)外，其規(guī)劃道路路南為剛落成的市中級(jí)法院審判庭，為17層高層辦公建筑；西側(cè)曙光中路以西為核工業(yè)部南方機(jī)械廠住宅樓及大量零散的臨街小商鋪，與曙光中路以東，近城南東路段整體以休閑、餐飲等為主的大型商鋪相形甚遠(yuǎn)。一層為 米層高，二層層高 米。通過(guò)空間藝術(shù)、休閑設(shè)施與商業(yè)的結(jié)合，將國(guó)際的最新的休閑消費(fèi)理念與消費(fèi)方式帶入長(zhǎng)沙，同時(shí)引領(lǐng)周遍將興起的商業(yè)氛圍，將該區(qū)域定義為城南一高檔消費(fèi)、文化生活圈，而非傳統(tǒng)的社區(qū)店鋪?！癢”型整體規(guī)劃，讓購(gòu)物、消費(fèi)的動(dòng)線拉長(zhǎng)，更多的臨街店面，同時(shí)流出了更多的空間和公共廣場(chǎng)，其間也可以安排一些小型的產(chǎn)品、服飾、美容等時(shí)尚發(fā)布會(huì)，豐富休閑設(shè)施也更讓文化、現(xiàn)代生活理念、國(guó)際品質(zhì)生活結(jié)合在一起。二層：以品牌帶動(dòng)人流量健身俱樂(lè)部、品牌餐飲店、潮流服飾館、創(chuàng)意小家電、品牌攝影沖?。ㄈ缈逻_(dá)）、品牌服飾店等。外街區(qū)/以小型餐飲、露天小酒吧、特色小餐館為主，安排沿街的統(tǒng)一店招。由于屬于社區(qū)式商鋪，其必要的服務(wù)功能不可忽視，加之暢貨區(qū)的功能，所以銀行、24小時(shí)便利店、藥店必不可少。]整體布局及公共裝飾風(fēng)格①、以現(xiàn)代、高雅為主格調(diào)。商業(yè)及配套設(shè)施【品位商業(yè)設(shè)施】注重商業(yè)街與建筑的關(guān)系，用地景藝術(shù)將綠化、公共廣場(chǎng)相結(jié)合，安排公共休閑椅、露天冷飲吧、更建議開(kāi)設(shè)面積不大的麥當(dāng)勞或KFC、PIZZA外賣店，來(lái)烘托商業(yè)氛圍。市場(chǎng)：均價(jià)12000元/㎡、二層價(jià)差計(jì)為：一層15600元/㎡ 二層8400元/㎡投資回報(bào)約在9%左右。預(yù)測(cè)租金回報(bào)有望達(dá)到12%。B、長(zhǎng)沙本地少，外來(lái)投資客多。營(yíng)銷前工作準(zhǔn)備l 消費(fèi)者特征研究主要分析有40萬(wàn)80萬(wàn)投資者、私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)特征、消費(fèi)習(xí)慣、以及他們的消費(fèi)偏好。d\完善網(wǎng)頁(yè)、網(wǎng)站的內(nèi)容。如何把握時(shí)間機(jī)遇與合理的安排廣告費(fèi)用是操作的關(guān)鍵所在。并通過(guò)投資說(shuō)明會(huì)與房展會(huì)等DS手段行銷。31 / 31。具體營(yíng)銷策略（略），根據(jù)產(chǎn)品定位，完善營(yíng)銷策略。[原因]：非住宅類商品房多為投資行為，從長(zhǎng)沙整體國(guó)民收入來(lái)看，在全國(guó)不算很高，所以整體資金量不會(huì)比上海、廣州、江浙等地充裕，資金積累需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間，而長(zhǎng)沙又是典型的消費(fèi)城市，消費(fèi)指數(shù)卻名列前茅，消費(fèi)觀念較為超前，利用消費(fèi)帶動(dòng)投資熱潮，是近年來(lái)縱多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的主旨。l 調(diào)研主要涉及的項(xiàng)目有：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)研/以總價(jià)為個(gè)案選擇區(qū)隔，調(diào)研有巨大影響力的，有同一主力總價(jià)區(qū)間的項(xiàng)目之產(chǎn)品規(guī)劃；營(yíng)銷模式調(diào)研/調(diào)研同類總價(jià)段產(chǎn)品成功營(yíng)銷模式與失敗營(yíng)銷模式；消費(fèi)者調(diào)研/ 調(diào)研消費(fèi)者特征，尤其是選擇物業(yè)的偏好；銷售大勢(shì)與購(gòu)買特征調(diào)研/主要訪談專業(yè)人士與一線銷售員。l 營(yíng)銷模式的策劃主要從產(chǎn)品（個(gè)案的硬件和軟件條件）、價(jià)格（個(gè)案的定價(jià)和價(jià)格走勢(shì)）、銷售渠道和促銷方式等幾個(gè)方面策劃行之有效的營(yíng)銷方案。D、合理利用一期已成交客戶資源。產(chǎn)品在更多方面給了其追求高額利益的空間，以讓其有動(dòng)力利用流動(dòng)資金來(lái)投入。通常社區(qū)式商鋪的投資回報(bào)在10%左右，最易為業(yè)主接受和認(rèn)同。七、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位縱觀市場(chǎng)租金及周遍項(xiàng)目?jī)r(jià)格，以并考慮板塊未來(lái)市場(chǎng)升值的潛質(zhì)，可預(yù)計(jì)本地塊發(fā)展項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)保守、市場(chǎng)、樂(lè)觀分類如下——保守：均價(jià)11500元/㎡：一、二層價(jià)差計(jì)為：一層14950元/㎡ 二層8050元/㎡以30㎡，按租金價(jià)格5元/㎡天算。③、VI設(shè)計(jì)：廣場(chǎng)門頭、精神堡壘、品牌展示牌、店招、地磚、下水井蓋、公共設(shè)施、圍欄、公共燈飾等有統(tǒng)一視覺(jué)。六、 項(xiàng)目發(fā)展建議單位面積的市場(chǎng)化規(guī)劃由于是主題式商業(yè)項(xiàng)目，建議以長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)為主導(dǎo)，規(guī)劃出主力面積約2030平方米左右的單位，主旨在于總價(jià)的控制與品牌經(jīng)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。B、國(guó)際品牌特色區(qū)國(guó)際品牌（羅森、屈臣氏）超市；臺(tái)灣、香港、新加坡等地特色工藝品店；品牌SPA用品（百草集等），特色水果吧，意大利冰品店等。餐飲區(qū)/以大型餐飲為主。經(jīng)營(yíng)定位一層：以時(shí)尚類為主，主要靠餐飲、酒吧帶動(dòng)消費(fèi)。同時(shí)與之相臨的還有酒店式商住樓、辦公樓、及綜合商業(yè)設(shè)施，從一定意義上形成了一個(gè)中心CLD。五、 產(chǎn)品定位定位方案（一）街區(qū)式SHOPPING MALL注重文化休閑、服務(wù)以現(xiàn)代的規(guī)劃理念，塑創(chuàng)一個(gè)休閑、購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)天地。從規(guī)劃上看，本案周遍均為商業(yè)項(xiàng)目，以后會(huì)形成以此為中心的社區(qū)商業(yè)圈。西側(cè)臨曙光中路部分作為二期開(kāi)發(fā)，其以4號(hào)高層及位居其中的小區(qū)會(huì)所為主。長(zhǎng)沙將該地塊稱為體育新城，其用心清晰可見(jiàn)，北京亞運(yùn)村、廣州天河將是其超越的目標(biāo)。為房地產(chǎn)市場(chǎng)加入新生購(gòu)買力。省政府即將南遷、體育新城的整體破土動(dòng)工為該區(qū)積聚人氣完成軟體依據(jù)。具有保障的投資性產(chǎn)品越來(lái)越受到現(xiàn)代人的垂青。產(chǎn)品定位明確，且有特色的產(chǎn)品銷售較好。項(xiàng)目規(guī)劃不合理，上面是住宅，下面為商鋪，且立面為桃紅色，檔次較低。湖南涂料油漆城地理位置遠(yuǎn)大一路405號(hào)開(kāi)發(fā)商湖南雙鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話4769111產(chǎn)品類型商鋪占地面積開(kāi)盤日期總建面積商鋪6000㎡交房日期容積率得房率80%單價(jià)起價(jià)6800元/㎡停車位200個(gè)　面積20~130㎡均價(jià)13000元/㎡主力面積20~40㎡主力總價(jià)15~30萬(wàn)投資回報(bào)無(wú)銷售形式純銷售折扣無(wú)按揭6成10年物業(yè)管理費(fèi)㎡銷售率90%　為省內(nèi)唯一的涂料油漆城，填補(bǔ)了省內(nèi)市場(chǎng)空白，經(jīng)營(yíng)定位明確。銀苑86000平方米，526戶。鴻銘中心如果在商場(chǎng)管理和日后經(jīng)營(yíng)上能有一定創(chuàng)新，本項(xiàng)目使應(yīng)該可以成為一個(gè)商業(yè)亮點(diǎn)的。㎡～㎡（臨芙蓉路5間已被銀行所購(gòu)），主力面積在15㎡左右，主力總價(jià)在25萬(wàn)左右。整個(gè)游樂(lè)中心建設(shè)工程預(yù)計(jì)在年底完工。商場(chǎng)的購(gòu)物人流通過(guò)兩座樓梯到達(dá)游樂(lè)中心。開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不佳，前期向業(yè)主承諾的450萬(wàn)/年的廣告費(fèi)根本不能兌現(xiàn)。該項(xiàng)目如果能在招商、管理方面加大力度，完全可能取代附近金蘋果服裝市場(chǎng)的地位。但是由于種種原因，回報(bào)不滿兩年后的今天，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)出書(shū)面函，無(wú)力支付高額回報(bào)，要求與業(yè)主商討降低回報(bào)。由此，更可證明如沃爾瑪這種大型價(jià)格較低廉的量販?zhǔn)綐I(yè)態(tài)，在此時(shí)此地是有一定魅力的。規(guī)劃四層，底層為室內(nèi)精品商業(yè)街，主營(yíng)服飾、裝飾品，二樓、三樓為零售業(yè)巨鱷－沃爾瑪超市，四樓為家具店。這是目前長(zhǎng)沙最昂貴的地段，為了買下這塊地。4容積率5得房率60%單價(jià)解放路沿線4~㎡停車位280個(gè)~㎡面積20~300㎡均價(jià)29000元/㎡主力面積50~80㎡主力總價(jià)150萬(wàn)投資回報(bào)無(wú)銷售形式純銷售折扣無(wú)按揭5成10年物業(yè)管理費(fèi)29元/㎡但相對(duì)于眾多的店家，顧客可實(shí)在少的可憐，甚至有許多店家三天沒(méi)成交一筆，甚至三間標(biāo)準(zhǔn)間相連的大鋪面，竟也十天未開(kāi)張了。目前剛開(kāi)業(yè)兩個(gè)月，處于試營(yíng)業(yè)。黃興路步行街的設(shè)計(jì)是融合