【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長(zhǎng)期快速的發(fā)展。目前，中國(guó)的大中城市大部分處于這個(gè)收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強(qiáng)勁 勢(shì)頭。 （ 3） 房地產(chǎn)價(jià)格方面 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 高檔住房?jī)r(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。 2020 年三季度后高檔住宅價(jià)格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅， 2020 年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)開(kāi)始慢于普通住宅， 2020 年第三季度高檔住宅價(jià)格上漲 ％，比普通住宅價(jià)格增幅 ％低 個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)橥稒C(jī)性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機(jī)性需求被市場(chǎng)和政策兩方面因素所 抑制，其上漲動(dòng)力將明顯不足。 （ 4） 金融政策方面 2020 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行調(diào)控，擰緊 “ 地根 ” 、 “ 銀根 ” 。 使得 房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進(jìn)一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項(xiàng)目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。 2020 年 房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵(lì)。銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金和收購(gòu)?fù)恋刭Y金比例要求不會(huì)降低。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào) 的 可能性，但 受近期宏觀政策的導(dǎo)向，上升的可能性也是非常 大的 。由于 2020 年是對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)全面開(kāi)放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭(zhēng)奪住房信貸資源。人民幣利率預(yù)計(jì)在 2020 年調(diào)整可能性比較小。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸利率將保持不變。 （ 5） 政治法律環(huán)境 近 年以來(lái)，房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭開(kāi)始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過(guò)熱。 由此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了新一輪的宏觀調(diào)控，為促使 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度放緩 ，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，國(guó)家在 2020年相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)： 第一 .中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國(guó)人民銀行決定：為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā) 展，從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。 第二 .2020 年 4月 27 日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施。 第三 .2020 年 4月 30 日， 建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門 發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。主要涉及八個(gè)方面，主要鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房與中檔房的開(kāi)發(fā)，適當(dāng)?shù)募哟髮?duì)中低檔房土地的供應(yīng)，有益于中低收入階層。 第四 .從 2020 年 6 月 1 日起嚴(yán)禁 “ 炒地 ” 及轉(zhuǎn)讓“期房” 行為 ， 超過(guò) 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)； 2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán) 。 第五 .自 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 第六 . 對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對(duì)非 普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠 政策。 第七 .房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策， 自 2020 年 6 月 1 日起 ,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 。對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納的要求是 ,個(gè)人購(gòu)買自用一年以上的普通住房出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 ,不足一年的差額征收。 由以上五個(gè)方面可以看出，產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去 的 2020 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和投資漲幅過(guò)快的趨勢(shì)有所減緩 ，但是 需求依然旺盛。 展望 2020 年，國(guó)家在房地產(chǎn)方面的動(dòng)向，將依舊秉承 05 年的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。 陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 2020 年， 陜西省 繼續(xù)貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控的政策措施，堅(jiān)持不懈地實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。全省全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元 ，增長(zhǎng) ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) ％。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 其中， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房銷售趨旺。 2020 年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 ％和 ％。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)。 2020 年全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％；辦公樓開(kāi)發(fā)投資 億元，下降 ％。受市場(chǎng)需求和個(gè)人購(gòu)買住 房的刺激，商品房銷售快速增長(zhǎng)。 2020 年，全省商品房銷售建筑面積 萬(wàn)平方米，其中銷售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％；全省商品房屋銷售額 155 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 2020 年 上半年 ，西安市政府為響應(yīng)國(guó)家 宏觀調(diào)控 政策，在房地產(chǎn)業(yè)也相繼實(shí)施了一系列相關(guān)政策 ，其目的主要是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，而采取的手段之一則是剔除市場(chǎng)上的投機(jī)性和投資性需求。由于新政的不斷出臺(tái)， 西安市 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)在調(diào)控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市場(chǎng)一度的觀望情緒 ，大家持幣待購(gòu) 。但隨著市場(chǎng)逐步走出調(diào)控的影響，市場(chǎng)上真正的購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，從而促使 西安 地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的這場(chǎng)波動(dòng)，正 是因?yàn)?人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件所至。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商 品 房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn) 而且也說(shuō)明了 大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的 信心和支持； 另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年 西安市市 政府 準(zhǔn)備 重點(diǎn)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 施工面積01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬(wàn)平方米銷售面積 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬(wàn)平方米因此，未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度 。 （ 2） 市場(chǎng)需求分析 從 2020 年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面，分析圖 可以看出消費(fèi)者居住需求發(fā)生力變化，開(kāi)始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的尤為明顯。從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場(chǎng)導(dǎo)向。戶型設(shè)計(jì)也從由最初的大臥小廳小衛(wèi)變?yōu)檫m當(dāng)比例的臥室、客廳及衛(wèi)生間，住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)、完善，導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，只有那些更加注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、居住更加人性化、功能區(qū)更加細(xì)分、更符合居住者需求的房子才能真正得到市場(chǎng)的追捧，這種需求特點(diǎn)已經(jīng)在目前的 市場(chǎng)中充分顯現(xiàn)。 圖 2020年施工、銷售面積示意圖 另外，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)類似前些年由于城市大規(guī)模開(kāi)發(fā)與拆遷促發(fā)的房地產(chǎn)繁榮景象已經(jīng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)井噴式需求正在轉(zhuǎn)化為常量需求。伴隨城市的擴(kuò)張及城市化進(jìn)程的逐漸演變，購(gòu)房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會(huì)考慮環(huán)境、人文、安全、服務(wù)等多重因素。追求細(xì)節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務(wù)已成為 2020 年西安住宅需求市場(chǎng)的新一輪的特點(diǎn)。 （ 3） 市場(chǎng)供給分析 分析 2020－ 2020 年西安市商品房市場(chǎng)供給情況，如圖 ，從西安市新開(kāi)工、竣工 面積可以看出，自 2020 年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量在不斷的加大，特別是 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 2020 年，開(kāi)發(fā)建設(shè)量的是 2020 年的 3 倍。 圖 2020年開(kāi)工、竣工面積示意圖 到 2020 年，由圖上可以明顯看出 ,新開(kāi)發(fā)兩明顯減少。下降的原因，一方面由于受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫調(diào)控的影響 ,另外一方面，這些數(shù)據(jù)也充分表明，西安的樓市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的端睨。在這種市場(chǎng)環(huán)境下意圖取勝，則不僅僅是項(xiàng)目產(chǎn)品之間的硬件比較，而且包括了開(kāi)發(fā)商之間資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)理念、信用品牌、物業(yè)服務(wù)、企業(yè)管理等的綜合實(shí)力的較量。 （ 4） 競(jìng)爭(zhēng)板塊比較 西安市市政規(guī)劃指出，曲江旅游度假區(qū)、西高新區(qū)板塊，北開(kāi)發(fā)區(qū)板塊和浐灞 新區(qū)是未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。而曲江、高新、北郊等區(qū)域也在西安地產(chǎn)市場(chǎng)中一直演繹著王者爭(zhēng)霸。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴(kuò)展，各板塊的營(yíng)造在地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演了重要的角色，而且地產(chǎn)板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。 近來(lái)，政府北遷的舉措已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的報(bào)批階段，這讓北城區(qū)域急速升溫，主城向北、居住北移的提法也多了起來(lái)。此前，西安城市總體規(guī)劃也已經(jīng)在九宮發(fā)展格局的基礎(chǔ)上，提出了一些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實(shí)際上也會(huì)促使區(qū)域的發(fā)展走向 了更為實(shí)質(zhì)的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內(nèi)的城市建設(shè)方向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。西高新區(qū)域，依靠西安早期的建設(shè)規(guī)劃和定位，發(fā)展上占盡了先機(jī)，其板塊的升值潛力和前景也得到了廣大投資者和新開(kāi)工 01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬(wàn)平方米竣工面積01002003004005006002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年年份萬(wàn)平方米 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 消費(fèi)者的認(rèn)可。在此，結(jié)合個(gè)板塊主題，對(duì)各板塊優(yōu)劣勢(shì)作一分析及預(yù)測(cè)： 板塊 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 西高新區(qū)板塊 新區(qū)發(fā)展 、購(gòu)房政策，寫(xiě)字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進(jìn) 炒作 的大量減少 套 氣 、醫(yī)療等配套 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ，此區(qū)域作為一個(gè)支點(diǎn)可輻射全市 ，使得此區(qū)域會(huì)成為西安市未來(lái)幾年的熱點(diǎn)區(qū)域 、學(xué)校入住、人氣的提升，一部分觀望的開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)入，較高的土地價(jià)格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點(diǎn)兌現(xiàn) 為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價(jià)也不言而喻 曲江 板塊 ，功能定位于旅游度假區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游、娛樂(lè)、集中居住。 使用和市政配套的快速前進(jìn) ，空氣較清新，適宜喜歡郊區(qū)居住的消費(fèi) 進(jìn)作用 目多，未來(lái)板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力大 利用土地有限，缺乏基本的生活配套 對(duì)的目標(biāo)客戶有限。對(duì)其要求較高。 和別墅項(xiàng)目。 ，大規(guī)模高層物業(yè)面市必定會(huì)帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ，必將大大提升區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人 。 北郊 板塊 配套齊全，住宅開(kāi)發(fā)量大，居住人氣較大提升 改觀 境衛(wèi)生較差。 套缺乏 缺乏居住人氣 ，有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ，此區(qū)域會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房、中檔和中高檔樓盤(pán)共舞的局面 域高層樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，此區(qū)域高層物業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 浐灞發(fā)區(qū)，在規(guī)模和投資上，都是空前的 待改善 ，較適合開(kāi)發(fā)大面積社區(qū)和中檔物業(yè)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 新區(qū) 新區(qū)在功能和規(guī)劃上都重新進(jìn)行來(lái)規(guī)劃，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯。 引投資方面，具有優(yōu)勢(shì)。 塊， 浐灞 區(qū)域的住宅價(jià)格還相對(duì)較低。 心地帶較遠(yuǎn)，市政配套不是很齊備。 ，其環(huán)境必將進(jìn)一步改善，人氣增加，住宅升值潛力也比較明顯。 明顯。 另外，在我們作的一項(xiàng)針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查中，如下圖所示，選擇南郊的占到了 31%，選擇西高新的消費(fèi)者占到 21%的份額，而選則在曲江地區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者占到 20%。將選擇這 3 部分的潛在消費(fèi)者加起來(lái)，那