【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)人民銀行決定從 2020 年 1 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率會(huì)直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)控制地產(chǎn)商的投資行為，從而控制現(xiàn)在逐步盤升的房?jī)r(jià)。 減少貨幣量限制房地產(chǎn)開發(fā)，會(huì)及時(shí)的抑制目前炒房熱的狀況，在減少了供給之后，炒房的人減少，政府相應(yīng)限制炒房的規(guī)定出臺(tái)，這些政策共同作用下會(huì)使房?jī)r(jià)趨于正常。 ②上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 央行宣布，從 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率水平為 16%，這是我國(guó)自 1984 年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來的最高水平。根據(jù)商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，此次調(diào)整后可以一次性凍結(jié)資金 2020 億元左右。是為了防止經(jīng)濟(jì)過熱 防止物價(jià)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榈耐ㄘ浥蛎?，有助于抑制投資過熱、平抑物價(jià)、緩解通脹壓力，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，上調(diào)利率，資金使用成本上升，企業(yè)信貸成本上升，而且銀行可貸資金的減少，使得企業(yè)融資難，對(duì)銀行信貸資金依賴較重的行業(yè)影響較大。 ③央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理 ，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個(gè)百分點(diǎn)繳款。地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使得房產(chǎn)開發(fā)商可貸到的錢少了，央行提高貸款利率是為了增加房地產(chǎn)投資商的成本，以減少他們的投資行為。 ④央行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行 10 月 22 日宣布，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；五年期以下（含）由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，五年期以上由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。降低公積金貸款 利率，可以減少貸款成本，刺激新的需求，也降低已經(jīng)申請(qǐng)貸款的購房人的還款壓力。 ⑤調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題做如下調(diào)整：對(duì)個(gè)人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。首次購房證明由住房所在地縣 (區(qū) )住房建設(shè)主管部門出具；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自 2020 年 11 月 1 日起實(shí)施。希望通過增加房地產(chǎn)交易拉動(dòng)內(nèi) 需、 GDP增長(zhǎng)，去年全國(guó)地方財(cái)政收入有相當(dāng)大的份額都是靠出讓土地獲得的。 ⑥國(guó)務(wù)院出臺(tái)的十條政策 中央出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條措施，對(duì)于克服當(dāng)前的困難和保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展都具有重大意義。實(shí)施這些措施，總的要求是，出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)。“快”就是要迅速出手，爭(zhēng)分奪秒，不可貽誤時(shí)機(jī)；“重”就是要實(shí)施堅(jiān)決有力的措施，從根本上扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速過快下滑趨勢(shì)；“準(zhǔn)”就是要抓住關(guān)鍵，突出重點(diǎn)，能起到立竿見影的效果；“實(shí)”就是要抓好落實(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降低資本金比例就是降低了開發(fā)商的融資門檻。 ⑦國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 17 日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 ⑧國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 的若干意見 12 月 21 日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，意見指出，加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；積極營(yíng)造良好的輿論氛圍?！兑庖姟穼?duì)貸款購買第二套房做出了原則性的 寬松 規(guī)定：在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通 自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 2020 年房地產(chǎn)政策 09 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以穩(wěn)為主 國(guó)家信息中心發(fā)布報(bào)告稱，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過度調(diào)整， 09 年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 國(guó)家信息中心 12 月 1 日發(fā)布第 55期《經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯，一旦房?jī)r(jià)跌幅超過 20%至 30%，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值不斷降低，來自開發(fā)商和購 房者的呆壞賬比例就會(huì)迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過度調(diào)整， 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 ①改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 針對(duì) 90 平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低 (2020 年 18 月該比重為%)、中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足的情況，推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保“ 90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動(dòng)地方政府通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開發(fā)過程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模。為了充分調(diào)動(dòng)地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)，將完善住房保障制度列入地方政府的政績(jī)考核體系中，促使地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃。 ②加大對(duì)自住性購房需求的支持力度 住房消費(fèi)是中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)， 也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在抑制投機(jī)性購房需求的同時(shí)，要注意保護(hù)和支持居民自住的購房需求。 ③完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機(jī)構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個(gè)人繳納的所得稅予以證明。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè) 極端，金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國(guó)家調(diào)控方向和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目應(yīng)大力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。 ④加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會(huì)化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等戰(zhàn)略合作伙伴，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。 ⑤建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購”并舉 在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)與戶口和子女就學(xué)密切聯(lián)系，在無形中限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。 與此同時(shí)，“保增長(zhǎng)”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。據(jù)悉， 09 版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購房消費(fèi)、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。 據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)” 的政策包括： 一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。 二是進(jìn)一步挖掘購房消費(fèi)潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進(jìn)入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為市場(chǎng)中確實(shí)存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費(fèi)潛力，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需無疑 效果巨大”。 三是政府收購如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。一方面可消化存量緩解市場(chǎng)爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實(shí)施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。 四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國(guó)性的住房檔案對(duì)于目前市場(chǎng)的實(shí)際購房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)?！薄? 五是 對(duì)部分開發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對(duì)如土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)進(jìn)行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。 就目前來看，國(guó)家層面出臺(tái)政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對(duì)過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)。 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃 ① 重慶市 GDP 與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)突破 5000億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng) %，增幅高出全國(guó)平均水平 。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 18%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。不僅如此，三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。 2020年，重慶市一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 、 和 。人均 GDP 達(dá)到 2573美元 重慶市近年 GDP 及其增長(zhǎng)速度見圖 圖 20202020 重慶市 GDP 及其增長(zhǎng)速度 2020 年重慶人均 GDP 2573 美 元，相比 07年增長(zhǎng) 23%，與過去幾年相比，增長(zhǎng)迅速（詳見圖 ）。 圖 20202020 重慶市人均 GDP及其增長(zhǎng)率 重慶市人均 GDP 逐年上升，重慶市人民在重慶市政府的帶領(lǐng)下穩(wěn)步發(fā)展。重慶市直轄初，城市居民可支配收入為 5323 元，通過十年發(fā)展重慶市居民可支配收入已突破萬元大關(guān)，達(dá)11750 元。 2020 年人均 GDP 也達(dá)到了 2573美元，突破 2020 美元大關(guān)。人均 GDP增長(zhǎng)速度也保持在較高水平，最高增長(zhǎng)速度達(dá)到 2020 年的 %，最低也達(dá)到 11%。 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng) ,帶來了居民收入水平的大幅提 高。去年 ,全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3506 元 ,增長(zhǎng) %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個(gè)百分點(diǎn)；城市居民人均可支配收入達(dá)到 ,增長(zhǎng) %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個(gè)百分點(diǎn)。 ② 重慶市人口及城市化水平 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局最新公布的《 2020 年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示， 2020 年末，全市常住人口 2816 萬人，比上年增加 8 萬人，其中，城鎮(zhèn)人口 ，增加 萬人。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。人 口出生率為 ‰，上升 個(gè)千分點(diǎn)，死亡率為 ‰，下降 個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率為 ‰，上升 。新增的大量城鎮(zhèn)人口，有大量的住房需求，表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛。 ③ 重慶市發(fā)展規(guī)劃： 1）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、 1 小時(shí)車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市群。 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長(zhǎng)壽等 14 個(gè)區(qū)縣。 “一 圈”區(qū)域面積約 3 萬平方公里，目前常住人口達(dá) 1600 萬人，其中城鎮(zhèn)人口接近 1000萬人， 2020 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 2020 億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值 70%左右。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s 3200 萬人，但主城區(qū)只有約 600 萬人口，其余約2600 萬人居住在 30 多個(gè)區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。 重慶市計(jì)劃在 10年－ 15年以后，將這“一圈”的地區(qū)生產(chǎn)總值做到超過全市生產(chǎn)總值的 80%，集聚城鎮(zhèn)人口超過 2020 萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%左 右。這意味著，未來 10~15年該市其他區(qū)域?qū)⒂?400 萬人口轉(zhuǎn)移到“一圈”內(nèi)。 2）都市核心圈 發(fā)展規(guī)模（城鎮(zhèn)規(guī)模、人口規(guī)模） 主城區(qū)將劃分為東、西、南、北、中五大片區(qū)，各片區(qū)自成功能相對(duì)完善的城市，主城區(qū)城中有城，以疏解目前中心城區(qū)面臨的巨大壓力。 a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間 (含蔡家組團(tuán) )的北部片區(qū)，是城市近期的重點(diǎn)拓展區(qū)域，以中央商務(wù)區(qū)、北部新區(qū)、長(zhǎng)江上游最大的集裝箱港口