【文章內(nèi)容簡介】 實力的開發(fā)商將獨占鰲頭，瓜分國內(nèi)主要的房地產(chǎn)市場。 6 2. 武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場競爭分析 本季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 /平方米，比上 季度上漲了 /平方米，漲幅為 %。 本季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫 字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較 好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在 2020元 /平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600元 /平方米， 7 仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場 ，呈良好態(tài)勢。 3. 目標區(qū)域（本項目劃定的范圍）內(nèi)競爭分析 3公里半徑周邊主要樓盤狀況及居民構(gòu)成如下： 四、市場定位 項目優(yōu)勢和價格定位 和周邊其他競爭樓盤相比，本項目有起自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、中國光谷、交通、綠化、與高教為鄰。這六大優(yōu)勢集中了當今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。 經(jīng)過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，同等檔次樓盤的價格在 2100～ 2400元 /平方米。集賢園建成后可以憑借上述六大優(yōu)勢在價格定位上略高與區(qū)域平均水平。 本報告本著謹慎的態(tài)度擬訂項目銷售定價 2020元 /平方米左右。 目標時常定位 （ 1） 目標區(qū)域 通過前述分析，因武漢市及洪山區(qū)住宅發(fā)展特點，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求量較為旺盛。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)爭取的方向。 其次，洪山區(qū)有濃厚的人文背景，結(jié)合科技開發(fā)區(qū)（東湖高新開發(fā)區(qū)、中國光谷），馬鞍山森林公園，在全市及區(qū)人心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域內(nèi)及武漢市客戶共同構(gòu)成了本項目的目標區(qū)域。 （ 2）目標客戶 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，由地段、環(huán)境、價格和產(chǎn)品品質(zhì)所共同構(gòu)筑的各層次分布格局已漸為明朗，在洪山區(qū)本區(qū)域是以中高檔住宅所構(gòu)成的集中居 住區(qū)域。因此，本項目所鎖定的目標客戶層同樣要適應(yīng)這一特征。 通過對本區(qū)域市場的綜合調(diào)研，我們了解到目前住宅主要銷售對象情況如下： 單價為 2020元 /平方米左右住宅主要銷售對象 8 單位： % 根據(jù)上述分析，項目銷售目標客戶群定位于如下： 、高新技術(shù)企業(yè)、高級知識分子、信息產(chǎn)業(yè)界白領(lǐng)人士； ； ； (3)購買力分析 根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積 140平方米左右，每套住宅銷售均價約 28萬 元。一般情況下購房者首付 30%房款，約 4萬元左右，余款向銀行按揭分 20年償還，按照商業(yè)貸款利率每月公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。 五、銷售 根據(jù)市場分析， 3000 元 /根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)項目在完成總投資的 25%第 3 個季度開始預(yù)售，銷售共用 5個季度完成，其中前兩個季度各售 20%，以后 4個季度各售 15%。參考與本項目性質(zhì)相仿的 “學(xué)府佳園 ”項目，其第一期開盤后 1年銷售率達 90%以上，第二期開盤后 1 個季度銷售率 35%，本項目的銷售進度計劃相對保守和穩(wěn)妥一些。 提出認為購買期房就是購買承諾的理念，結(jié)構(gòu)封頂 后可讓購房者對房型及環(huán)境有一個感性認識，以免日后后悔。同時，策劃公司和發(fā)展商明確提出 承諾提前兌現(xiàn) 品牌與信心的保證 的宣傳口號，對種種承諾來一個提前兌現(xiàn)：部分綠化提前完成；樓宇底層內(nèi)，外墻和大堂的高檔裝潢已經(jīng)做好；在大樓竣工前，完成底層一個層面的各項服務(wù)設(shè)施：老年活動中心、兒童游戲室、圖書閱覽室、健身房等，這有別于通常等業(yè)主入住后才能配套承諾的舉措，獨辟蹊徑，將會受到購房者的廣泛稱贊。 此外，策劃公司和開發(fā)商共同做了大量調(diào)查研究，分析類似樓盤的優(yōu)劣，在便民利民，滿足有效需求上下功夫 ，制定出開盤發(fā)售起價為 2020 元 /m2 的價格策略，這將對購房者有極大的吸引力。同時，也使樓盤有足夠的上揚空間，鼓勵人們投資房產(chǎn)消費。同時，公司通過市場調(diào)查，細分市場等將基本消費對象定為產(chǎn)業(yè)成功人士，周邊高校教師，武漢富商，駐漢外資企業(yè)經(jīng)理等，從而確定了營銷策劃的總體思路，在大手筆、商品質(zhì)量上做文章，以精品意識、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為指南，密切關(guān)注把握整個營銷全過程。同時，有計劃、有步驟、有重點的安排廣告媒體宣傳，從而期望引起了強烈的熱點效應(yīng)。 9 第三部分：場址方案 一、場址方案比選 選址圖 我們小組通過以下 4 個方案的比選 ,對各個方案進行工程條件和經(jīng)濟性條件的比較 ,終選擇了其中的一個最可行的方案。 下面我們對各個方案的位置及具體情況進行分析。 位置 1：即我們最終所選位置 ,位于華工東門與城建交界處 ,面積大約為 200 畝 ,南鄰光谷與虹景花園 ,北靠喻家山與喻家湖 ,東西兩側(cè)均為華中科技大學(xué)。 位置 2：位于華工東門右側(cè)的一塊空地 ,面積較小 ,地理位置基本上與位置 1 相對。 位置 3：民院南湖右側(cè)一塊空地 ,面積約 200畝 ,背對雄楚大道 ,往西走即為南湖花園小區(qū)。 位置 4:華工南大門對面向南 500米左右 ,現(xiàn)有大量的老式住宅 ,面積較小 ,與光谷為鄰。 下面我們對上述幾個位置進行系統(tǒng)的分析： 位置 1 的優(yōu)點在于 :交通便利 ,有湖有山 ,可謂依山傍水 ,人文環(huán)境當然不用說 ,現(xiàn)代的小區(qū)居民都需要安靜與舒適 ,我們所選場址恰好遠離鬧市區(qū) ,占地面積也較大 ,與光谷虹景花園等毗鄰 ,另外正在建設(shè)的體育館落成之后也將是為人們提供健身的理想場所 ,另外由于地塊遠離市區(qū) ,前期投資比其他位置特別是南湖將有所降低 ,所以在銷售方面估計形勢較為樂觀。缺點在于離市區(qū)較遠 ,進入市區(qū)需花少 許時間 , 如有大型設(shè)備出入 ,運輸費也是一筆不小的開支 ,另外在此地塊周圍無大型的超市 ,客戶只有到魯巷超市購物 ,距離較遠 ,行動也不太方便 ,另外此地塊地質(zhì)較松軟 ,地基問題需注意防范。 位置 2 由于地理位置與位置 1較近 ,基本上優(yōu)點差不多 ,只是由于它的面積較小 ,前期的投資當然也較小 ,建成后在利潤方面也是一個不小的問題。而缺點就在于由于面積較小 ,加之住宅也不能太高 ,對于追求那種舒適與寬松的感覺的現(xiàn)代人 ,這里或多或少給人一種較壓抑的 10 感覺 .在經(jīng)濟性條件方面 ,這里的地塊還需研究征地拆遷移民方案 ,對征地 拆遷移民進行安置 ,另外還需付補償費以及拆遷安置的工作量和所需的投資 ,這些都是不小的早期投資 ,費用問題是我們再選這塊地皮之前所需做的工作重點。 位置 3 的優(yōu)點在于離市區(qū)較近 ,交通極為便利 ,地塊也被高校包圍 ,人文教育環(huán)境也較濃厚 ,醫(yī)療設(shè)施方面由于它與中南醫(yī)院 ,陸軍總醫(yī)院較近 ,使客戶能充分的享受到生活福利 ,與之較近的洪山體育館也為愛好體育健身的客戶提供難得的好去處。缺點在于由于地塊背對著雄楚大道 ,外地車輛頗多 ,噪聲污染可能比較嚴重 , 而此塊地皮早已被開發(fā)商買下 ,在土地購置費方面也是要考慮的一個重點問題 .另外此處為 現(xiàn)熱抄的地段 ,屬于黃金地段 ,投資較多可能導(dǎo)致房價較大 ,銷售形勢也是需關(guān)注的另外一個重要問題。 位置 4 的優(yōu)點在于交通便利 ,南面為珞瑜路 ,與建成的光谷