【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。2武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。3武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)2001年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區(qū)：，；，%。 洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。4武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢(shì)1．市場(chǎng)整體活躍，樓盤銷售順暢2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。2．名家操盤實(shí)力大增目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。4．消費(fèi)者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，％，％，％，％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。5.價(jià)格及指數(shù)　　，；，%。，；，%?！　?，；，%。2002年消費(fèi)者對(duì)所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。16月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，%。其中，%，同比增長6%，下半年將會(huì)有大副上升；，%。 區(qū)位交易總量存量房百分比洪山50%（三）競(jìng)爭(zhēng)分析1武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。洪山區(qū)：，；，%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷