【文章內(nèi)容簡介】 充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設施；新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術(shù)學院，武漢具有很大的機會。2武漢房地產(chǎn)市場概況國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3武漢商品住宅價格走勢2001年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區(qū)：，；，%。 洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。4武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。2．名家操盤實力大增目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設，這在武漢市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢2002年7月1日武漢市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。4．消費者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，％，％，％，％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。5.價格及指數(shù)　　，；，%。，；，%。　　，；，%。2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務員公寓等。16月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，%。其中，%，同比增長6%，下半年將會有大副上升；，%。 區(qū)位交易總量存量房百分比洪山50%（三）競爭分析1武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導潮流●特點三：戶型面積在變小、房間在變多●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流●特點七：精裝修房需求不容忽視●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。洪山區(qū)：，；，%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷