【文章內(nèi)容簡介】 目迅速開工建設(shè)，今年全市新開工項(xiàng)目明顯增多，但受金融政策影響，房地產(chǎn)信貸規(guī)模出現(xiàn)縮小趨勢，開發(fā)企業(yè)投資信心開始下降，為緩解資金 壓力將會放緩施工速度。所以，上半年盡管新建商品房的施工面積同比有所增長，但竣工面積卻出現(xiàn)了明顯下降。預(yù)計(jì)下半年隨著國家的調(diào)控力度進(jìn)一步加大，購房者的購買力和信心還會受到明顯的影響，市場需求難以有效激發(fā)，君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的投資信心，開發(fā)企業(yè)在資金壓力和消極預(yù)期的綜合影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資會繼續(xù)下滑。 （ 4）房地產(chǎn)信貸監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)金融的支持力度將減弱。 今年以來，對于已明顯過熱的房地產(chǎn)市場 ,抑制高房價(jià)、打擊投機(jī)購房、打擊炒地囤地成為主要方向。利用金融信貸手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控和引導(dǎo) ,成為今年 房地產(chǎn)調(diào)控連環(huán)組合拳的重要一環(huán)，也是調(diào)控效果最為明顯的。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩者是緊密相連的，尤其長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分是中小型企業(yè)，往往更需要金融機(jī)構(gòu)的支持，包括支付土地出讓金、前期開發(fā)貸款、按揭貸款，都離不開銀行。為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸將從嚴(yán)審批，開發(fā)企業(yè)的融資開發(fā)能力和個(gè)人的購房支付能力將明顯下降，而且房地產(chǎn)金融政策在一段時(shí)期內(nèi)還看不到松動的跡象，都將會對全市的土地市場和房產(chǎn)市場帶來長期影響。 （ 5）房地產(chǎn)市場交易萎縮，房價(jià)將由高位盤整轉(zhuǎn)向回落。 在去年以來經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施所 帶來的住房高需求的慣性推動，今年上半年我市房地產(chǎn)市場銷售仍保持較高比例的增幅，房地產(chǎn)價(jià)格保持堅(jiān)挺，但隨著調(diào)控措施的逐步到位，政策綜合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，需求和供應(yīng)都將發(fā)生顯著變化，房價(jià)將由高位轉(zhuǎn)向小幅回落。新政后，新房交易量出現(xiàn)了逐月遞減的趨勢，目前日交易面積僅相當(dāng)于年初的一半，而且還有下降的可能。按照樓市 “ 量為價(jià)先 ” 的規(guī)律， “ 量跌 ”到 “ 價(jià)跌 ” 的滯后期至少三個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 到二三線城市，也需要一、二個(gè)月。因此，下半年長沙房地產(chǎn)市場量跌價(jià)滯的局面將被打破，長沙樓市將會面臨一段時(shí)期的調(diào)整，預(yù)計(jì)房價(jià) 將有 10%左右的調(diào)整空間。 （ 6）繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點(diǎn)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 上半年，加大了閑置土地清理和衛(wèi)片執(zhí)法檢查力度，全市涉嫌 44宗土地閑置，總面積為 4416 畝，發(fā)現(xiàn)違法用地 36 宗。下半年，政府將高度重視土地供應(yīng)管理工作，將繼續(xù)抓好批而未用土地專項(xiàng)清理、積極完善供地機(jī)制、加強(qiáng)建設(shè)用地監(jiān)管等措施，合理確定土地供應(yīng)節(jié)奏、方式和內(nèi)容，切實(shí)加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，促進(jìn)土地有效利用。在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，著重加強(qiáng)需求管理，將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化信貸和稅收政策，抑制投資投機(jī)性購房，限制購 置多套房或大批量購置住房的炒房行為，會加大對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的處理力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管，確保供求平衡、市場穩(wěn)定，防止我市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大幅度滑坡。 （ 7）剛性需求依然強(qiáng)勁，市場對宜居型產(chǎn)品仍會保持較高的熱度。 從上半年全市的銷售來看，中低價(jià)位和中小戶型銷售最為旺盛，滯銷面積最少，而且價(jià)格漲幅最大。近期上市不少位置比較好的小戶型，一推出幾天就能全部銷售完，這也是長沙這段時(shí)間和北京、上海、廣州這樣的城市相比，市場沒有出現(xiàn)大幅下跌的原因。下半年，隨著全市棚戶區(qū)改造和城市地 鐵、過江隧道、城際軌道等重點(diǎn)工程建設(shè)的君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 快速推進(jìn)，拆遷安置房源的需求量將不斷增大，而目前適合被拆遷人需求的中低價(jià)位和中小戶型房源卻十分不足，而這部分需求卻往往是急需的剛性需求，再加上投資客對中小戶型的青睞，可以預(yù)見中小戶型、中低價(jià)位 —— 具體來說 100 平方米以下，單價(jià)在 5000 元以內(nèi)的產(chǎn)品，只要有較好的地段、品質(zhì)和區(qū)位配套，市場需求會保持較高熱情。另外，從上半年樓市排行榜的上榜企業(yè)和樓盤來看，品牌企業(yè)、品牌產(chǎn)品在調(diào)整市道中更具競爭優(yōu)勢，得到了購房者的趨從。相反，由于對調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，非主流品牌企業(yè)、品質(zhì)樓盤的產(chǎn) 品銷售明顯地受到冷落，市場競爭差異化越來越明顯，出現(xiàn)了冰火兩重天的現(xiàn)象。 （ 9）租房市場由冷轉(zhuǎn)熱，公共租賃住房市場值得期待。 近期長沙也像全國一線城市一樣出 現(xiàn)了租賃市場暢旺，其中一大原因就是部分準(zhǔn)購房者，在新政出臺后觀望情緒令其擱置了購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)投租賃市場。像長沙這樣的城市，近期如火如荼的棚戶區(qū)、城中村改造，使大量的原租戶和拆遷戶涌入租賃市場，需求增多使得業(yè)主紛紛提價(jià)，帶動了租金的普遍上漲，學(xué)區(qū)和商區(qū)租金漲幅最快最大。隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益突出，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。隨著國家七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》聯(lián)合出臺，長沙市委市政府也正在制訂相應(yīng)政策，拿出實(shí)實(shí)在在的行動和措施來培育和發(fā)展城市公共租賃住房，必將有助于長沙房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 區(qū)域位置 君悅紫園（以下簡稱本項(xiàng) 目）位于長沙市 梓園路 24 號，建設(shè)用地位于長沙市中心地帶，為老城區(qū)居住密集板塊 。項(xiàng)目舊址為湖南省機(jī)械研究所 。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通十分便捷，周邊配套設(shè)施完善，星級酒店、餐飲、娛樂、學(xué)校、醫(yī)院等單位一應(yīng)俱全。不僅如此，它還匯聚了袁家?guī)X商圈、芙蓉路商圈、東塘商圈、窯嶺商圈等長沙極具人氣的商圈，在商業(yè)領(lǐng)域，具有不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。 自然條件 地形地貌 規(guī)劃用地呈較為規(guī)整長方形南北 向展布，區(qū)域內(nèi)地勢高度差不大，現(xiàn)場 較為平整， 呈南高北低勢，用地 東臨梓園路，拆遷工作已經(jīng)完成，土地已完成三通一平，區(qū)內(nèi)人流車流串流不惜，是商住項(xiàng)目 建設(shè)理想之地。 氣象條件 長沙市建筑氣候劃為Ⅲ B 區(qū) ， 主城區(qū) 屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，空氣清新，四季分明，雨量充沛。 (1)氣溫：年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 (2)雨量：年平均降水量： 年最大降雨量： 日最大降雨量： (3)濕度：年平均相對濕度： 80% 年最小相對濕度： 10% (4)風(fēng)： 年平均風(fēng)速： 年最大風(fēng)速： 24m/s (5)冰雪 年最大積雪深度： 20cm 年最大凍土深度： 5cm (6)長沙地區(qū)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、冬季為西北風(fēng)。 地震烈度 根據(jù)國家地震局 1990 年 6 月出版的《中華地震烈度區(qū)劃圖》，長沙地區(qū)的地震烈度為 6 度，建構(gòu)筑物按 6 度設(shè)防。 市政配套設(shè)施 電力、上、下水管網(wǎng)、通訊等市政公共配套設(shè)施均與市網(wǎng)聯(lián)結(jié) ,長沙城南供電局 10KV高壓線路從用地邊通 過，為電源接入提供了接入點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)開通了 約 600 部程控電話，配備兩套供水、供電和變配電間、加壓泵房等，以保證交通、通訊、水電無憂。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第五章 主要專業(yè)技術(shù)方案 總平面規(guī)劃布局 總平面布局充分考慮用地的特點(diǎn)，同時(shí)要求最大可能的利用周圍景觀，并且通過建筑體量、韻律豐富整個(gè)小區(qū)的景觀，具體體現(xiàn)為豐富連續(xù)、莊周大方的建筑形象，塑造良好的城市風(fēng)景線和城市總體空間環(huán)境。注重建筑中的生態(tài)化、人性化、集約化、創(chuàng)造可持續(xù)性建筑。以人為本、以環(huán)境為中心，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)和景觀諸要素，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 小區(qū)采用完全人車分流、人行車行 出入口均布置在梓園路上。在基地中部位置設(shè)出入小廣場，入口位于小區(qū)的中心位置， 至各單元的可達(dá)性強(qiáng)。 地下車庫：車庫出入口結(jié)合車行入口設(shè)置，車輛進(jìn)入基地后即進(jìn)入地下車庫。地下停車庫停車約 200 輛，設(shè)有兩個(gè)車行出入口。 消防車道：在外圍設(shè)置環(huán)形車道，出口均設(shè)在梓園路上。沿街商業(yè)門面留出 5 米道路作為消防車道。結(jié)合基地西側(cè)消防道布置地上臨時(shí)停車位。 基地地勢平坦，豎向標(biāo)高在滿足排水要求的前提下，維持現(xiàn)狀標(biāo)高。 利用現(xiàn)有的景觀資源，充分體現(xiàn)資源共享，景觀均好的景觀設(shè)計(jì)理念，通過建筑的圍合形 成三個(gè)綠化開敞空間，以綠化廣場為中心垂直于梓園路的景觀軸線，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)的綠化空間結(jié)構(gòu)。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 本工程為湖南銘地置業(yè)投資有限公司投資的君悅 紫園 商住 樓項(xiàng)目， 本工程地處雨花區(qū)梓園路西側(cè)，緊鄰長塘里小區(qū) ， 交通便捷，地理位置優(yōu)越 。 建筑設(shè)計(jì) 建筑單體根據(jù)場地特點(diǎn)合理控制建筑空間形態(tài)，順應(yīng)地形，嚴(yán)格按小于 85 米的規(guī)劃控高設(shè)計(jì)，住宅共 26 層，其中第一、二層為商業(yè)裙樓。建筑整體典雅大氣，西部層次十分豐富，環(huán)境營造追崇意境，技術(shù)上精益求精。 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米， 規(guī)劃總建筑面積 平 方 米，其中地 上建筑為 平 方 米、地下室 平 方 米； 建筑 基底占地面積 平 方 米，建筑密度 %,容積率,綠地率 35％。 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求 （ 1） 自然條件 基本風(fēng)壓： W0=基本雪壓： S0=地震基本裂度：本工程位于長沙市區(qū)，根據(jù)國家地震局 1990 年 6月出版的《中國地震裂度區(qū)劃圖》和《長沙市城市抗震設(shè)防區(qū)劃》場地地震基本裂度為六度。最大地震影響系數(shù)第一水準(zhǔn)為 ，第二水君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 準(zhǔn)為 ，第三水準(zhǔn)為 ，特征 周期為 秒。 高層住宅抗震等級：框支層框架為二級，抗震墻為二級； 小高層住宅抗震等級：框支層框架為二級，抗震墻為三級； （ 2） 設(shè)計(jì)依據(jù) ◇ 本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； ◇ 有關(guān)規(guī)范規(guī)程： ①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GBJ987)； ②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ1089)； ③鋼筋混凝土高層建筑設(shè)計(jì)與施工規(guī)程 (JGJ391) ④建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) ⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ388) ⑥高層民用建筑防火規(guī)范 (GBJ388) ⑦建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ9494) ⑧人民防 空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB5003894) ⑨建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) （ 3） 設(shè)計(jì)要求： 根據(jù)《中國地震裂度區(qū)劃圖》及《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》本工程重要性屬丙類建筑。按《長沙市城市抗震設(shè)防區(qū)劃》，項(xiàng)目場地為抗震有利地段，非液化區(qū)，場地特征周期 Tg=，地震影響系數(shù)為 ，本工程地震作用按 6 度計(jì)算，框架及剪力墻抗震等級為三級，建筑物安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為乙級。 君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (1)荷載取值 ◆ 活荷載 樓面活荷載： 辦公、住宅 營業(yè)廳 、大堂、商場 廚房 浴室、廁所、盥洗室 挑出陽臺 門廳、走廊、樓梯活荷載： 住宅 辦公 商場 屋面活荷載： 上人 (不包括種植屋面靜荷載 ) 不上人 車庫 ◆ 靜荷載 靜荷載按實(shí)際結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修等重量考慮，外圍填充墻采用混凝土空心磚，荷載取值不大于 4kN/m2，內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)隔墻，荷載取值君悅紫園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 不大于 ，靜荷載分項(xiàng)系數(shù)為 。