【文章內(nèi)容簡介】 快速增長的消費市場，必將會出現(xiàn)一個新的增長高峰。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，文化東路 區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件， 文化東路區(qū)域住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 一 、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等， 決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 60 畝 ， 地形方正 ，較平整。 該地塊位于 ，整個地塊較平整， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于 鬧市 區(qū)，空氣較好，無大型污染 。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 項目周邊情況 二、 文化東路 區(qū)域分析 整體感覺： 生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進行開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟南大專院校、省市、機關(guān)集中 辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。 交通狀況 本地塊四周已形成了大的交通體系 , 以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。 商業(yè)狀況 在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店，屬濟南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場，生活配套比較成熟， 完全可以保證附近居民的日常生活。 、文教、醫(yī)療 該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。 市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。 、周邊環(huán)境 這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟南市東南角，被人們稱為濟南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán) 境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅市場調(diào)查 文化東路區(qū)域 總體規(guī)劃及土地出讓情況 文化東路區(qū)域 開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r ． 供求關(guān)系 價格 付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高， 年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。 物業(yè)形態(tài) 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社 區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是鄰近區(qū)域客戶。隨著樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的 市場空間。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于 文化東路 住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大 “ 勢 ” 。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)營期。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法 規(guī)環(huán)境。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 人文 環(huán)境，在 濟南 市得地獨優(yōu)； ② 可作為 濟南市 企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③ 占地 60 余 畝，規(guī)模適中，可作為 理想家居 住房，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ① 項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制， ② 項目開發(fā) 公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為 濟南 市人民 、政府作出貢獻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）整個 區(qū)域 人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之后湖鄉(xiāng)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個 厲下區(qū) 的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （ 2）項目區(qū)域位置 處在 市中心， 人文 環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來， 本區(qū)域 有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)， 整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個 區(qū)域 的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （ 3）本項目目前交通狀況 非常 好，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷， 而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的 。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本地塊 位于 濟南市中心人文 地區(qū)，這決定了主體目標(biāo) 對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中 高 等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置 好 ， 居住氛圍濃厚 。 良 好。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都 非常齊全 。 本板塊 內(nèi) 要 具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項目總體規(guī)劃建議 ① 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設(shè)計。 ② 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及 社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中心