【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 衛(wèi)生間： 地面水泥砂漿壓實(shí)趕光，上下水管道安裝到位，預(yù)留端口，設(shè)防水層，墻面保護(hù)層，地漏 九 、 小區(qū)智能化定位及建議 “智能化”是為“知本”精英們打造棲居地的一個(gè)基本要求，它并駕于住宅土建建設(shè)、環(huán)境建設(shè)，是無(wú)形生活環(huán)境的建設(shè)，這一建設(shè)必須具備先進(jìn)、完整、超前、低費(fèi)用等條件，這就是我們的定位。智能化住宅實(shí)質(zhì)上是將各種家庭自動(dòng)化的設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。智能住宅的概念是：把各項(xiàng)已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。 “智能化” 分為兩部分： 社區(qū)寬帶信息網(wǎng) 社區(qū)寬帶網(wǎng)的解決方法有多種，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光纜、五類(lèi)線(xiàn)的高速寬帶以太網(wǎng)，這些解決方案在不同的應(yīng)用條件下有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，但在社區(qū)的應(yīng)用上，不論從技術(shù)的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來(lái)的可升級(jí)性，還有最受開(kāi)發(fā)商關(guān)注的價(jià)格因素等方面來(lái)考慮，百兆 /千兆快速以太網(wǎng)無(wú)疑是一個(gè)性?xún)r(jià)比最好的解決方案。由于采用了局域網(wǎng)結(jié)構(gòu)，在這樣的寬帶網(wǎng)絡(luò)上，可以輕松地完成網(wǎng)上購(gòu)物、 WWW 瀏覽、 VOD 點(diǎn)播、電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)遼 、文化娛樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。寬帶應(yīng)用、 Inter 接入對(duì)物業(yè)管理來(lái)講，這些服務(wù)是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值和用戶(hù)數(shù)的平方成正比，對(duì)社區(qū)住戶(hù)的潛在價(jià)值是不可估量的。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開(kāi)發(fā)商投資，包括安全、娛樂(lè)、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱(chēng)為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： 配置標(biāo)準(zhǔn) 供電系統(tǒng)： 社區(qū)設(shè)變配電站，雙回路供電，每戶(hù)設(shè)獨(dú)立電表 10（ 40） A15（ 60） A；每戶(hù)預(yù)留小型配電箱，各房間及廚房?jī)?nèi)設(shè)足夠的電源插座，房間內(nèi)還設(shè)有分體空調(diào) 機(jī)的電源插座。 供水系統(tǒng)： 給水系統(tǒng)：采用變頻分區(qū)給水系統(tǒng) ， 有效防止用水之二次污染。分戶(hù)水表出戶(hù)集中設(shè)置，無(wú)須入戶(hù)讀表，方便業(yè)主及物業(yè)管理。 熱水： 24小時(shí)供應(yīng)生活熱水。 供暖系統(tǒng)： 整個(gè)項(xiàng)目熱源來(lái)自市政熱力系統(tǒng)， 。按照 長(zhǎng)沙 市相關(guān)政策法規(guī)保證溫度。 ： 燃?xì)庀到y(tǒng)：天然氣到戶(hù)。 燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)：每戶(hù) 廚房 內(nèi)設(shè)有一個(gè)氣體探測(cè)器，由消防中控室主機(jī)控制。 通訊系統(tǒng)： 每戶(hù)預(yù)留 IDD 直線(xiàn)電話(huà) 24條并于客廳及主臥室設(shè)插座預(yù)埋。 綜合布線(xiàn)系統(tǒng) 遵循國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù) 主干，超 5類(lèi)水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，用戶(hù)獨(dú)享 10M 網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入 Inter服務(wù)。 每個(gè)房間設(shè)信息點(diǎn) 。 有線(xiàn)電視系統(tǒng)： 電視：設(shè)有有線(xiàn)及衛(wèi)星天線(xiàn)電視系統(tǒng)， 住戶(hù)內(nèi)的起居室和每個(gè)臥室均設(shè)一個(gè)電視插座。 智能系統(tǒng)： ? 周界防范：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，設(shè)置紅外線(xiàn)對(duì)射和電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 24小時(shí)電子巡更：為了確保小區(qū)的每一個(gè)角落都處于保安人員的監(jiān)控之中，保安人員必須定時(shí)到巡更點(diǎn)用遙控器報(bào)到。 ? 樓宇可視對(duì)講：每戶(hù)均設(shè)有可與單元門(mén)口訪(fǎng)客可視對(duì)講的電話(huà)，方便辨別訪(fǎng)客的身份。 ? 室內(nèi)安防：由報(bào) 警器主機(jī)、門(mén)磁開(kāi)關(guān)、火警探測(cè)器、煤氣探測(cè)器、樓宇對(duì)講主機(jī)、設(shè) /撤防鍵盤(pán)以及各類(lèi)探頭組成。各類(lèi)探頭檢測(cè)不同警報(bào)信息并傳給主機(jī)，主機(jī)再將其傳至小區(qū)的安防控制中心，在控制中心的主顯示屏的電子地圖上將顯示報(bào)警的方位和警報(bào)類(lèi)型，從而采取相應(yīng)的處理措施。 ? 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)：選用高檔圖象型感應(yīng)式 IC 卡停車(chē)場(chǎng)電腦管理系統(tǒng)。小區(qū)的每輛車(chē)都配有一張卡，在車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門(mén)口的讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開(kāi)啟的同時(shí)，該車(chē)的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計(jì)算機(jī)上，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)車(chē)輛的智能化管理。停車(chē)管理也用 IC 卡管理，一卡一車(chē)位。并預(yù)留訪(fǎng)客車(chē)位，以區(qū)別于業(yè)主車(chē)位的管理。 ? 遠(yuǎn)程抄計(jì)系統(tǒng)：小區(qū)對(duì)水、電、氣、暖等均進(jìn)行遠(yuǎn)程抄計(jì)，每戶(hù)裝設(shè)采集器，通過(guò)數(shù)據(jù)接口連接到分控制器，并接到控制中心的控制計(jì)算機(jī)。 ? 背景音樂(lè) /緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、主通道、車(chē)庫(kù)內(nèi)、會(huì)所等場(chǎng)地分別裝戶(hù)外揚(yáng)聲器及音箱，平時(shí)廣播中心播放背景或自辦節(jié)目，并可和緊急廣播系統(tǒng)結(jié)合在一起，進(jìn)行緊急播音傳呼。 十 、會(huì)所、物業(yè)用房及底商功能設(shè)置 社區(qū)會(huì)所設(shè)置： 為符合小區(qū)高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立以 健身和藝術(shù) 為主題的獨(dú)立會(huì)所以供小區(qū)住戶(hù)使用。 健身主題 包括有美容美發(fā) ，健身室、韻律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、臺(tái)球等球類(lèi)活動(dòng)室。 藝術(shù)主題 包括有創(chuàng)造者樂(lè)園（陶藝吧、插花藝術(shù)、根雕藝術(shù)室、凡高畫(huà)室等）；互動(dòng)俱樂(lè)部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨(dú)特的鄰里交流方式；茶吧、音樂(lè)酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂(lè)設(shè)施。 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 1）物業(yè)基本服務(wù)： ? 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的日常使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。 ? 園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)。 ? 熱帶雨林館及鳥(niǎo)語(yǔ)林的專(zhuān)人管理及維護(hù) ? 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。 ? 公共秩序的維護(hù)。 ? 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。 ? 入住管 理 ? 車(chē)輛行駛、停放、管理及其場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)。 ? 消防管理 ? 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理 ? 物業(yè)檔案資料的管理 ? 節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。 ? 組織社區(qū)文化活動(dòng)，定期為客戶(hù)組織豐富多彩、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)。 ? 代收代繳服務(wù)，提供住戶(hù)水、電、氣、有線(xiàn)電視等代收代繳費(fèi)服務(wù)。 2）物業(yè)特色服務(wù)： ? 提供居室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修及咨詢(xún)服務(wù)。 ? 提供居室內(nèi)的清潔服務(wù)。為住戶(hù)提供室內(nèi)清潔、廚房大清、地毯清洗、地板打蠟、沙發(fā)清洗以及房屋裝修完工后的清潔開(kāi)荒等項(xiàng)服務(wù) ? 送貨服務(wù)。用電話(huà)預(yù)約送貨上門(mén)。 ? 飲用水送水服務(wù)。用電話(huà)預(yù)約 送水上門(mén)。 ? 洗衣及干衣服務(wù)傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、國(guó)際長(zhǎng)途； ? 室內(nèi)花卉租擺服務(wù)，社區(qū)設(shè)有花房，當(dāng)住戶(hù)的居室內(nèi)需要擺放鮮花時(shí)，花房可為住戶(hù)提供鮮花，并提供養(yǎng)護(hù)服務(wù) ? 出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)； ? 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)； ? 航空機(jī)票、火車(chē)票定購(gòu)服務(wù)； ? 提供小時(shí)工服務(wù)； ? 接送兒童服務(wù) ? 汽車(chē)保養(yǎng)保潔服務(wù) ? 房屋租賃服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人代理出租房屋業(yè)務(wù)及日常租務(wù)管理服務(wù) 產(chǎn)品其它建議： ? 整體完工整體交房：注重社區(qū)小環(huán)境，給客戶(hù)以真實(shí)的感覺(jué)，同時(shí)保證基本的生活商業(yè)服務(wù)配套，會(huì)激起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。 ? 百變菜單式裝修：免費(fèi)提供完全居家手冊(cè)，提供 5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭 ? 因?yàn)?長(zhǎng)沙 水質(zhì)，建議采用凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質(zhì)量，保證生活安全。 第 六 部分、價(jià)格定位（方案對(duì)比） 方方 案案 對(duì)對(duì) 比比 對(duì)對(duì) 比比 方方 案案 ：： 一一 方方 案案 一一 ：： 價(jià)價(jià) 格格 定定 位位 一、開(kāi)發(fā)成本核算 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說(shuō)明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 198000 平米，容積率 ，可銷(xiāo)售面積 183212 平米。 項(xiàng)目成本核算 項(xiàng)目名稱(chēng) 全部項(xiàng)目合計(jì) 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價(jià) 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 198000 平方米 地上建筑面積 153000 平方米 1800 32978 地下建筑面積 45000 平方米 3000 37500 容積率 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 測(cè)算基數(shù) 單位 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） 一、土地成本 33729 二、前期工程費(fèi) 4921 臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安概算 *％ 264 可行性、方案咨詢(xún)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 地上建面 5 元 /平米 5 92 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安概算 *% 1761 執(zhí)照費(fèi) 建安概算 % 70 標(biāo)底編制費(fèi) 建安概算 % 211 預(yù)算審查費(fèi) 建安概算 % 70 招投標(biāo)費(fèi) 建安概算 % 49 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安概算 % 176 工程監(jiān)理費(fèi) 建安概算 2% 1904 粘土磚費(fèi) 地上建面 14 元 /平方米 14 256 1竣工圖費(fèi) 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70％ 10％ 58 1檔案保證金 10 萬(wàn)元 10 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2652 紅線(xiàn)內(nèi) 建安概算 8％ 2638 紅線(xiàn)外 建安概算 8％ 0 環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化 建筑面積 8元 /平方米 8 14 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi) 建安工程費(fèi) +設(shè)備及裝修費(fèi) （一）建安工程費(fèi) 41516 地上建筑面積 住宅 146200 平方米 1800 26316 配套公建 6800 平方米 2500 1700 地下建筑面積 45000 平方米 3000 13500 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 一至四項(xiàng) 3％ 1082444589 1916 六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 1114917927 68 七、管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 1697 八、貸款利息 總建面 100 每 平米單價(jià) 100 1980 九、兩稅一費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 7548 十、銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入 3% 4117 十一、開(kāi)發(fā)成本 一至十項(xiàng) 10． 0144E+09 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價(jià)后綜合成本 按可售地上面積 1250885013 十二、銷(xiāo)售收入 萬(wàn)平方米 +09 住宅： 銷(xiāo)售 7000 128248 地下車(chē)位 銷(xiāo)售 1152 萬(wàn)元 /個(gè) 80000 9216 十三、毛利潤(rùn) 37106 十四、所得稅 12245 十五、凈利潤(rùn) 24861 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 方案二 : 方案二：價(jià)格定位 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說(shuō)明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 182680 平米，容積率 ，可銷(xiāo)售面積 137680 平米。 項(xiàng)目成本核算 項(xiàng)目名稱(chēng) 全部 項(xiàng)目合計(jì) 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價(jià) 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 182680 平方米 地上建筑面積 137680 平方米 1800 24782 地下建筑面積 45000 平方米 3000 37500 容積率 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 測(cè)算基數(shù) 單位 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） 一、土地成本