【文章內容簡介】 衛(wèi)生間： 地面水泥砂漿壓實趕光，上下水管道安裝到位，預留端口，設防水層，墻面保護層，地漏 九 、 小區(qū)智能化定位及建議 “智能化”是為“知本”精英們打造棲居地的一個基本要求，它并駕于住宅土建建設、環(huán)境建設，是無形生活環(huán)境的建設，這一建設必須具備先進、完整、超前、低費用等條件，這就是我們的定位。智能化住宅實質上是將各種家庭自動化的設備、計算機、網絡系統(tǒng)及建筑技術與建筑藝術有機結合的產物。智能住宅的概念是：把各項已有的技術和產品整合為一套實用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質。 “智能化” 分為兩部分： 社區(qū)寬帶信息網 社區(qū)寬帶網的解決方法有多種，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網，這些解決方案在不同的應用條件下有各自不同的特點和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應用上，不論從技術的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級性，還有最受開發(fā)商關注的價格因素等方面來考慮，百兆 /千兆快速以太網無疑是一個性價比最好的解決方案。由于采用了局域網結構，在這樣的寬帶網絡上，可以輕松地完成網上購物、 WWW 瀏覽、 VOD 點播、電子郵件、電子商務、網上聊天、網上游戲、遠程教學、遠程醫(yī)遼 、文化娛樂、網絡物業(yè)管理等各種特色信息服務。寬帶應用、 Inter 接入對物業(yè)管理來講，這些服務是增值的，更重要的是，根據麥可卡錫定律，網絡的價值和用戶數(shù)的平方成正比，對社區(qū)住戶的潛在價值是不可估量的。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內容和各項服務，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務內容建議如下： 配置標準 供電系統(tǒng)： 社區(qū)設變配電站，雙回路供電，每戶設獨立電表 10（ 40） A15（ 60） A；每戶預留小型配電箱，各房間及廚房內設足夠的電源插座，房間內還設有分體空調 機的電源插座。 供水系統(tǒng)： 給水系統(tǒng)：采用變頻分區(qū)給水系統(tǒng) ， 有效防止用水之二次污染。分戶水表出戶集中設置，無須入戶讀表，方便業(yè)主及物業(yè)管理。 熱水： 24小時供應生活熱水。 供暖系統(tǒng)： 整個項目熱源來自市政熱力系統(tǒng)， 。按照 長沙 市相關政策法規(guī)保證溫度。 ： 燃氣系統(tǒng)：天然氣到戶。 燃氣報警系統(tǒng)：每戶 廚房 內設有一個氣體探測器，由消防中控室主機控制。 通訊系統(tǒng)： 每戶預留 IDD 直線電話 24條并于客廳及主臥室設插座預埋。 綜合布線系統(tǒng) 遵循國際標準 EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據 主干，超 5類水平電纜，星形網絡拓撲結構，用戶獨享 10M 網絡帶寬，提供高速接入 Inter服務。 每個房間設信息點 。 有線電視系統(tǒng)： 電視：設有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)， 住戶內的起居室和每個臥室均設一個電視插座。 智能系統(tǒng)： ? 周界防范：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，設置紅外線對射和電視監(jiān)控系統(tǒng)。 ? 24小時電子巡更：為了確保小區(qū)的每一個角落都處于保安人員的監(jiān)控之中，保安人員必須定時到巡更點用遙控器報到。 ? 樓宇可視對講：每戶均設有可與單元門口訪客可視對講的電話，方便辨別訪客的身份。 ? 室內安防：由報 警器主機、門磁開關、火警探測器、煤氣探測器、樓宇對講主機、設 /撤防鍵盤以及各類探頭組成。各類探頭檢測不同警報信息并傳給主機，主機再將其傳至小區(qū)的安防控制中心，在控制中心的主顯示屏的電子地圖上將顯示報警的方位和警報類型，從而采取相應的處理措施。 ? 車庫管理系統(tǒng)：選用高檔圖象型感應式 IC 卡停車場電腦管理系統(tǒng)。小區(qū)的每輛車都配有一張卡，在車輛進出小區(qū)時駕駛人員只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門口的讀卡機前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計算機上，實現(xiàn)了小區(qū)車輛的智能化管理。停車管理也用 IC 卡管理，一卡一車位。并預留訪客車位，以區(qū)別于業(yè)主車位的管理。 ? 遠程抄計系統(tǒng)：小區(qū)對水、電、氣、暖等均進行遠程抄計，每戶裝設采集器，通過數(shù)據接口連接到分控制器，并接到控制中心的控制計算機。 ? 背景音樂 /緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、主通道、車庫內、會所等場地分別裝戶外揚聲器及音箱，平時廣播中心播放背景或自辦節(jié)目，并可和緊急廣播系統(tǒng)結合在一起，進行緊急播音傳呼。 十 、會所、物業(yè)用房及底商功能設置 社區(qū)會所設置： 為符合小區(qū)高品質標準，設立以 健身和藝術 為主題的獨立會所以供小區(qū)住戶使用。 健身主題 包括有美容美發(fā) ，健身室、韻律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、臺球等球類活動室。 藝術主題 包括有創(chuàng)造者樂園（陶藝吧、插花藝術、根雕藝術室、凡高畫室等）；互動俱樂部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨特的鄰里交流方式；茶吧、音樂酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂設施。 物業(yè)服務內容建議 1）物業(yè)基本服務： ? 房屋建筑及其公共服務設施的日常使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。 ? 園林綠地的管理養(yǎng)護。 ? 熱帶雨林館及鳥語林的專人管理及維護 ? 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務。 ? 公共秩序的維護。 ? 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。 ? 入住管 理 ? 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護。 ? 消防管理 ? 會所的經營與管理 ? 物業(yè)檔案資料的管理 ? 節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。 ? 組織社區(qū)文化活動，定期為客戶組織豐富多彩、健康向上的社區(qū)文化活動。 ? 代收代繳服務，提供住戶水、電、氣、有線電視等代收代繳費服務。 2）物業(yè)特色服務： ? 提供居室內設施、設備的維修及咨詢服務。 ? 提供居室內的清潔服務。為住戶提供室內清潔、廚房大清、地毯清洗、地板打蠟、沙發(fā)清洗以及房屋裝修完工后的清潔開荒等項服務 ? 送貨服務。用電話預約送貨上門。 ? 飲用水送水服務。用電話預約 送水上門。 ? 洗衣及干衣服務傳真、打字、復印、國內長途、國際長途； ? 室內花卉租擺服務，社區(qū)設有花房，當住戶的居室內需要擺放鮮花時，花房可為住戶提供鮮花，并提供養(yǎng)護服務 ? 出租汽車預約服務； ? 提供旅游活動安排服務； ? 航空機票、火車票定購服務； ? 提供小時工服務； ? 接送兒童服務 ? 汽車保養(yǎng)保潔服務 ? 房屋租賃服務，為產權人代理出租房屋業(yè)務及日常租務管理服務 產品其它建議： ? 整體完工整體交房：注重社區(qū)小環(huán)境，給客戶以真實的感覺，同時保證基本的生活商業(yè)服務配套，會激起客戶購買欲望。 ? 百變菜單式裝修：免費提供完全居家手冊，提供 5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭 ? 因為 長沙 水質，建議采用凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質量，保證生活安全。 第 六 部分、價格定位（方案對比） 方方 案案 對對 比比 對對 比比 方方 案案 ：： 一一 方方 案案 一一 ：： 價價 格格 定定 位位 一、開發(fā)成本核算 項目成本計算條件說明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 198000 平米，容積率 ，可銷售面積 183212 平米。 項目成本核算 項目名稱 全部項目合計 單位 建安標準 建安造價 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 198000 平方米 地上建筑面積 153000 平方米 1800 32978 地下建筑面積 45000 平方米 3000 37500 容積率 項目名稱 計費標準及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本 33729 二、前期工程費 4921 臨時水、電、路及場地平整費 建安概算 *％ 264 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設計費 地上建面 5 元 /平米 5 92 測量、勘察、設計費 建安概算 *% 1761 執(zhí)照費 建安概算 % 70 標底編制費 建安概算 % 211 預算審查費 建安概算 % 70 招投標費 建安概算 % 49 質量監(jiān)督費 建安概算 % 176 工程監(jiān)理費 建安概算 2% 1904 粘土磚費 地上建面 14 元 /平方米 14 256 1竣工圖費 測量、勘察、設計費70％ 10％ 58 1檔案保證金 10 萬元 10 三、基礎設施費 2652 紅線內 建安概算 8％ 2638 紅線外 建安概算 8％ 0 環(huán)境設計與綠化 建筑面積 8元 /平方米 8 14 四、房屋建安工程及設備、裝修費 建安工程費 +設備及裝修費 （一）建安工程費 41516 地上建筑面積 住宅 146200 平方米 1800 26316 配套公建 6800 平方米 2500 1700 地下建筑面積 45000 平方米 3000 13500 （二）設備及裝修費用 五、不可預見費 一至四項 3％ 1082444589 1916 六、上交開發(fā)辦的管理費 一至五項 % 1114917927 68 七、管理費 一至五項 % 1697 八、貸款利息 總建面 100 每 平米單價 100 1980 九、兩稅一費 銷售收入 % 7548 十、銷售費用 銷售收入 3% 4117 十一、開發(fā)成本 一至十項 10． 0144E+09 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價后綜合成本 按可售地上面積 1250885013 十二、銷售收入 萬平方米 +09 住宅： 銷售 7000 128248 地下車位 銷售 1152 萬元 /個 80000 9216 十三、毛利潤 37106 十四、所得稅 12245 十五、凈利潤 24861 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 方案二 : 方案二：價格定位 項目成本計算條件說明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 182680 平米，容積率 ，可銷售面積 137680 平米。 項目成本核算 項目名稱 全部 項目合計 單位 建安標準 建安造價 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 182680 平方米 地上建筑面積 137680 平方米 1800 24782 地下建筑面積 45000 平方米 3000 37500 容積率 項目名稱 計費標準及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本