【正文】 重鋼搬遷不是把一個(gè)鋼鐵公司搬遷掉這么簡單，實(shí)際上它是城市功能的“再造”，是重慶從生產(chǎn)時(shí)代向消費(fèi)時(shí)代轉(zhuǎn)型的一次飛躍和一個(gè)重大的信號(hào)。 在重慶成為直轄市十周年之際，經(jīng)國家發(fā)改委報(bào)請 國務(wù)院批準(zhǔn)，重慶正式成為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這個(gè)試驗(yàn)區(qū)的批發(fā)標(biāo)志著重慶將成為國家新一輪綜合改革的領(lǐng)跑城市，標(biāo)志著重慶在中央深化實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略和成渝經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)中的地位進(jìn)一步強(qiáng)化。近些年來，隨著大批品牌房地產(chǎn)商進(jìn)入大渡口 ，比如像廣廈，晉愉這些地產(chǎn)集團(tuán)在大渡口落戶、開發(fā)，一批好高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)落成，像香港城，國瑞城，晉愉綠島、嶺海等，中高檔樓盤的比例正在躍升。 大渡口區(qū)商品房成交分析 商品房成交量 圖 0809 年大渡口商品房成交量 2020 年第一季度的成交量相對較高，每月均在 600800 套之間，之后一直到 2020年底成交量整體上下降，每月忽高忽低，基本在 300500 套之間波動(dòng)。但進(jìn)幾年來，隨著以晉愉為主導(dǎo)的雙山中央居住區(qū)和順祥開發(fā)的舊城改造項(xiàng)目的逐步展開，其大體量、大動(dòng)作、形成的帶頭效應(yīng)正在凸顯。但總體上一直持續(xù)有新批準(zhǔn)的預(yù)售面積加入到供應(yīng)行列里來，且 09 年 4 月份的供應(yīng)量高于以往的平均值，以此來看，大渡口供給市場的走勢值得期待。 ② 交通和產(chǎn)業(yè)情況 大渡口區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)密集：成渝、渝黔、襄渝 3 條鐵路干線交匯，有 6 個(gè)火車站， 7 條鐵路專用線；有市外環(huán)高速公路上界路、馬桑溪長江大橋、城市快速干道陳庹路，區(qū)域內(nèi)有 5縱 5 橫城市主干道， 3條輕軌線， 4 座長江大橋， 1座鐵路大橋，有 34 公里長江水岸線和 6個(gè)水運(yùn)碼頭，距重慶機(jī)場很近，交通十分便捷，還有全市最完善的倉儲(chǔ)設(shè)施。而從供應(yīng)面積來看，雖然每月都有很大的落差，但總體來看 08 年只有年底較少，其他每個(gè)季度基本扯平，到 09 年 1 月份直線下降，到 2月份又有個(gè)大的上升，但 3 月份又環(huán)比下降了 91%，跌到了低谷。 4 月份，由于春交會(huì)的提前舉行，重慶市主城區(qū)商品房銷售更是如魚得水，成交量再攀新高，甚至超過 07 年的最好銷售成績約 20 萬方。由于 4 月春季房交會(huì)的召開，房地產(chǎn)市場異常的火爆， 4 月大部分的項(xiàng)目都趕在房交會(huì)前取得預(yù)售量，因此也帶動(dòng)了整個(gè)重慶市新增預(yù)售量大幅提高。此商品房預(yù)售信息監(jiān)控管理規(guī)定在 5 月 1日已經(jīng)開始實(shí)施，嚴(yán)格規(guī)范了開放商的預(yù)售行為，切實(shí)保護(hù)了雙方的利益。四是加大投資咨詢環(huán)節(jié)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，加強(qiáng)環(huán)境可行性、人文可行性、區(qū)域可行性等方面評估，落實(shí)統(tǒng)籌兼顧要求，促進(jìn)可持續(xù)、全面協(xié)調(diào)發(fā)展。 d、加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域和重大項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)全社 會(huì)投資增長 按照建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)要求，抓好年度“雙百”重大工程，力爭重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資 1000 億元，牽引全社會(huì)投資持續(xù)快速增長。當(dāng)市場發(fā)展過熱的時(shí)候，政府會(huì)在 宏觀上實(shí)施措施，控制過快的發(fā)展速度；當(dāng)市場發(fā)展不景氣的時(shí)候，政府也會(huì)從宏觀面進(jìn)行寬松政策，加快發(fā)展速度，始終保持市場的穩(wěn)步發(fā)展，營造持續(xù)、健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。特別是近幾年，由于受到全國房地產(chǎn)熱潮、三峽移民工程、城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立、“ 314”總體部署、新一輪的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的獲批等一系列因素的影響，重慶房地產(chǎn)市場的需求被大量釋放，與此同時(shí)房 地產(chǎn)投資也有了一個(gè)飛躍，供需雙方的增長促成了重慶房市的一輪大漲。西部片區(qū)要引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展。 重慶市計(jì)劃在 10年－ 15年以后，將這“一圈”的地區(qū)生產(chǎn)總值做到超過全市生產(chǎn)總值的 80%，集聚城鎮(zhèn)人口超過 2020 萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%左 右。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均 GDP 達(dá)到 2573美元 重慶市近年 GDP 及其增長速度見圖 圖 20202020 重慶市 GDP 及其增長速度 2020 年重慶人均 GDP 2573 美 元，相比 07年增長 23%，與過去幾年相比，增長迅速（詳見圖 ）。 五是 對部分開發(fā)商確實(shí)存在的資金壓力問題亦有所考慮。此外，二手房交易的稅費(fèi)有可能考慮減免，如對二手房營業(yè)稅實(shí)行分檔補(bǔ)貼等。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。為了充分調(diào)動(dòng)地方政府在住房保障方面的積極性，建議調(diào)整地方政府的政績考核標(biāo)準(zhǔn)，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的建設(shè)計(jì)劃。 ⑧國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的若干意見 12 月 21 日，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，意見指出，加大保障性住房建設(shè)力度；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測；積極營造良好的輿論氛圍。希望通過增加房地產(chǎn)交易拉動(dòng)內(nèi) 需、 GDP增長，去年全國地方財(cái)政收入有相當(dāng)大的份額都是靠出讓土地獲得的。 ③央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理 ，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，于 2020 年 6 月 15 日和 25 日分別按 個(gè)百分點(diǎn)繳款。房企將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。 趨勢 4 地價(jià)回歸 土地價(jià)值回歸，房價(jià)穩(wěn)定緩漲，但房地產(chǎn)開發(fā)利潤率下降。 2020年加強(qiáng)的調(diào)控政策最終都將會(huì)在 2020年以及今后的若干年內(nèi)得以顯現(xiàn)。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月土地購置開發(fā)面積情況 與 2020 年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比， 2020 年，中國土地市場開始恢復(fù) 理性，土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。但由于住宅開發(fā)投資在房地產(chǎn)投資中占有絕對大的比重，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投資下降較大。 18月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長 %，增幅較上年同期降低了近 10 個(gè)百分點(diǎn)。城市房價(jià)過快上漲帶來了一系列嚴(yán)重問題，必須加以控制，但也要注意大漲之后出現(xiàn)大落的可能。 2020 年經(jīng)濟(jì)形勢展望 2020 年的經(jīng)濟(jì)走勢很大程度取決于政策的調(diào)整情況。工業(yè)品出廠價(jià)格比上年上漲 %， 12 月同比下降 %，全年漲幅比上年提高 。 四是城鎮(zhèn)居民居住支出增加較多。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由 2020 年的 %下降到 2020 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。各月投資增長速度保持在 24％ 28％之間，波動(dòng)幅度不大，呈平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。城市化率大幅提升一直是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)賴以蓬勃發(fā)展最為重要的契機(jī)。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 比重為%，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。下半年，這些特殊因素沒有了 ，尤其是受國際金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增幅下降，企業(yè)效益減少，并且在企業(yè)所得稅稅率大幅下調(diào)基礎(chǔ)上，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的稅費(fèi)減免政策，全國財(cái)政收入增幅逐月回落。這些情況表明美國次級(jí)抵押貸款引發(fā)的金融問題還在發(fā)展中，其對美國經(jīng)濟(jì)及世界經(jīng)濟(jì)的影響還在發(fā)展中。這是自 2020 年 7 月份以來， CPI 同比漲幅首次回落到 5％以內(nèi)。目 錄 摘要 Ⅰ ABSTRACT Ⅱ 11 總論 111/a.1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 主要策劃結(jié)論 52 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 2020 年全國經(jīng)濟(jì)分析 2020 年經(jīng)濟(jì)形勢展望 2020 年全國房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 2020 年全國房地產(chǎn)政策回顧 2020 年房地產(chǎn)政策 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃 重慶市近期房地產(chǎn)市場分析 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 大渡口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景 383 市場分析與定位 市場調(diào)查分析 調(diào)查方案 調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)及分析 調(diào)查總結(jié)論 區(qū)域競爭物業(yè)分析 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 HYPERLINK \l _Toc232324797 目標(biāo)市場定位 HYPERLINK \l _Toc232324800 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 964 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目產(chǎn) 品策劃指導(dǎo)思想 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的目標(biāo)和原則 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的目的 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的原則 產(chǎn)品策劃的依據(jù) 地塊規(guī)劃要求 競爭性物業(yè)調(diào)查 目標(biāo)客戶的需求 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目總平面規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì) 小區(qū)配套 公共配套 智能配套 機(jī)電配套 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 1095 投資估算與融資籌劃 投資估算說明 晉愉工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（ PPI）再創(chuàng) 12 年新高， 8 月份，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 %。金融衍生產(chǎn)品曾經(jīng)起到分散風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大流動(dòng)性，擴(kuò)大房地產(chǎn)等方面需求的作用，而金融衍生產(chǎn)品的問題，也會(huì)集中引爆風(fēng)險(xiǎn)，緊縮流動(dòng)性，緊縮房地產(chǎn)等方面需求。 ①全國 GDP 及人均 GDP 分析 財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年 1至 11月，全國財(cái)政收入 ，比上年同期增長 ％。 ②城市化進(jìn)程 改革開放 30 年來，我國城市化率從 20%左右提高到 %，設(shè)市城市從 193 個(gè)發(fā)展到 655個(gè)，建制鎮(zhèn)從 2173 個(gè)發(fā)展到 19369 個(gè)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到 億，城市化建設(shè)已成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)進(jìn)步的重要手段。 ③固定資產(chǎn)投資 2020 年，面對國內(nèi)嚴(yán)重自然災(zāi)害和國際金融危機(jī)等諸多不利因素，全國固定資產(chǎn)投資保持了平穩(wěn)較快增長，投資的地區(qū)結(jié)構(gòu)和行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些積極的變化，但投資領(lǐng)域存在的新開 工項(xiàng)目相對不足、投資資金來源增速緩慢、房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯等因素將對 2020 年的固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長形成較大壓力。 而重慶市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中迎難而上，提前謀劃、積極應(yīng)對、及時(shí)調(diào)整，確保了固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長。 二是發(fā)展性和享受性消費(fèi)比重提高。生活水平的提高使居民對居住的條件、環(huán)境更加關(guān)注，追求環(huán)保、舒適的家居生活。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 %，漲幅比上年提高 。從三大需求分析，應(yīng)該注意以下問題： ①消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)潛伏減慢可能 受股市走弱影響，居民財(cái)產(chǎn)性收入增速減緩；隨著企業(yè)困難增加和勞動(dòng)工資成本的提高 ，就業(yè)增長預(yù)計(jì)也將受到一定影響，并進(jìn)而影響居民收入增長。如果僅僅由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。企業(yè)利潤減少，經(jīng)營困難加大，可能會(huì)影響到企業(yè)的投資能力，進(jìn)而影響到企業(yè)投資的增長。 ② 2020 年 111 月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 2020 年 111月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源共 億元，同比增長 %，增幅比上年同期下降了 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，同今年前幾個(gè)月的增幅相比，增幅下降速度較快。土地購置面積同比增長由 12 月的 %，到年中（ 16 月）的 %， 111月的 %，除 15 月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發(fā)面積同比增幅也是由 12 月的 %，一路回落到 111 月的 %，除 16 月外，也是逐月下降， 2020 年狂熱的土地市場降溫明顯。因此，在宏觀調(diào)控的各種因素相互作用之下， 2020 年將是中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀根緊縮的壓力，拿地融資、開發(fā)難度增大，招掛牌制度的全面實(shí)施使土地價(jià)格上升，土地成本在開發(fā)成本中的比重明顯上升。 2020 年全國房地產(chǎn)政策回顧 由于 2020 年中國樓市呈現(xiàn)普遍低迷的態(tài)勢，以及受世界金融危機(jī)的波及，為穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展， 2020 年中國政府對房地產(chǎn)市場做出十八項(xiàng)政策調(diào)整，分別為： ①央行決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼 續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從 2020 年 1 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。 ⑥國務(wù)院出臺(tái)的十條政策 中央出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施，對于克服當(dāng)前的困難和保持長遠(yuǎn)的發(fā)展都具有重大意義?！兑庖姟穼J款購買第二套房做出了原則性的 寬松 規(guī)定：在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通 自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 ②加大對自住性購房需求的支持力度 住房消費(fèi)