【正文】 的豐收，有效供給得以增加，新漲價(jià)因素逐漸消失，在翹尾因素進(jìn)一步 減弱的情況下， CPI 將進(jìn)一步回落。 價(jià)格漲幅持續(xù)攀高的態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)新的變化 居民消費(fèi)價(jià)格總水平 (CPI)回歸“ 5”的時(shí)代。逸嶺項(xiàng)目數(shù)據(jù) 計(jì)費(fèi)方法依據(jù)說(shuō)明 投資估算過(guò)程 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金 籌措計(jì)劃 項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目融資渠道分析 企業(yè)融資環(huán)境 本項(xiàng)目融資渠道 融資建議 1256 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 價(jià)位的確定及收入的預(yù)測(cè) 高層住宅部分的價(jià)格確定 花園洋房住宅部分的價(jià)格確定 車庫(kù)銷售價(jià)格的確定 建議銷售單價(jià) 銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 稅費(fèi)計(jì)算 盈利能力分析 償債能力分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)管理 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的措施 財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論及建議 項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 1487 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 營(yíng)銷環(huán)境 大渡口區(qū)發(fā)展?fàn)顩r概述 市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望 營(yíng)銷目標(biāo) 銷售目標(biāo) 品牌目標(biāo) 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷渠道策略 產(chǎn)品策略 價(jià)格定位及策略 促銷策略 廣告策略及創(chuàng)意分析 廣告效果 營(yíng)銷執(zhí)行管理 銷售執(zhí)行 營(yíng)銷前 期管理 營(yíng)銷過(guò)程中期管理 營(yíng)銷后期管理 其他控制 1858 項(xiàng)目工程策劃 本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn) 項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目管理模式的種類 項(xiàng)目管理模式的選擇 公司制項(xiàng)目管理 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)思路 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)作思路 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分期分區(qū)方案 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃建議 前期工作的進(jìn)度 工程建設(shè)進(jìn)度 銷售工作進(jìn)度 物管工作進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施主體選擇與控制 監(jiān)理公司 勘查、設(shè)計(jì)公司 承包公司 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制 質(zhì)量控制 進(jìn)度控制 成本控制 合同管理 2020 物業(yè)管理 項(xiàng)目物業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo)客戶特點(diǎn) 項(xiàng)目自身特點(diǎn) 物業(yè)管理定位 物業(yè)管理方式 物業(yè)管理公司概況 物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容 總體目標(biāo) 管理具體指標(biāo)目標(biāo) 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配置 上崗人員技能培訓(xùn) 人員配置、培訓(xùn)和管理組織架構(gòu) 各部門管理職責(zé)如下 具體服務(wù)規(guī)范 項(xiàng)目物業(yè)管理整體運(yùn)作流程及物業(yè)管理模式 物業(yè)管理成本分析 管理服務(wù)人員成本 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修（小修）保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理維修費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 安保器材費(fèi)用 辦公費(fèi)用 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算 物業(yè)管理效益分析 219 參 考 文 獻(xiàn) 220 附錄 A：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 222 附錄 B：樓盤調(diào)查表 223 附錄 C：工程進(jìn)度計(jì)劃表 224 附錄 D：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 2020 年全國(guó)經(jīng)濟(jì)分析 經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始步入下行通道 2020 年宏觀調(diào)控政策的累積成效開始明顯顯現(xiàn)，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，出口和投資增幅開始趨降或趨穩(wěn)，受需求約束，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率開始高位回調(diào)。月度工業(yè)增加值增長(zhǎng)率（可比價(jià)格）， 7 月份由 6 月份的 16%降低到 %， 8 月份進(jìn)一步降低到 %。 8 月份中國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（ CPI）同比上漲 %漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)。雖然 PPI 漲幅較高，但由于不能充分傳導(dǎo)，所以不會(huì)大幅度推高 CPI。繼“兩房”問(wèn)題之后，雷曼兄弟公司又申請(qǐng)破產(chǎn)，美林證券被收購(gòu)，美國(guó)五大投資銀行或申請(qǐng)破產(chǎn)，或改行。目前這一問(wèn)題還在發(fā)展之中，美國(guó)政府、美聯(lián)儲(chǔ)、國(guó)際銀行組織紛紛采取措施控制這一問(wèn)題的發(fā) 展，但大量增加財(cái)政支出，會(huì)引起財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致美元進(jìn)一步走弱，有可能引發(fā)美國(guó)長(zhǎng)期雙赤字所潛伏的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 謝旭人在 5 日召開的全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上指出， 2020 年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，企業(yè)效益比較好，同時(shí)，受匯算清繳上年企業(yè)所得稅入庫(kù)較多、稅收政策調(diào)整翹尾增收等特殊因素影響，上半年全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng) ％。謝旭人說(shuō)，去年前 11 個(gè)月財(cái)政各項(xiàng)重點(diǎn)支出得到較好保障。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長(zhǎng) %。按此發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的 70%還需大約20 年。農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了不斷擴(kuò)大的消費(fèi)群體。 2020 年固定資產(chǎn)投資延續(xù)了自 2020 年以來(lái)的較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 分月度看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度比較平穩(wěn)。其中城鎮(zhèn)投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由 2020 年的 %下降到 2020 年的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。隨著汽車進(jìn)入家庭，電腦和手機(jī)等電子產(chǎn)品的普及，交通和通信成為消費(fèi)新亮點(diǎn)。在農(nóng)村居民生活消費(fèi)支出中，服務(wù)性支出由 2020 年的人均528 元提高到 2020 年的 867 元，占生活消費(fèi)支出的比重由 %提高 到 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 五是農(nóng)村居民貨幣消費(fèi)支出比重持續(xù)提高。分類別看，食品價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；居住價(jià)格上漲 %，拉動(dòng)價(jià)格總水平上漲 個(gè)百分點(diǎn)；其余各類商品價(jià)格有漲有落。 ⑥總結(jié) 總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不穩(wěn)定、不健康的因素得到抑制，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的勢(shì)頭。對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征 10%的個(gè)人所得稅 )，附加在流通環(huán)節(jié)的各種費(fèi)用開支，就又成為主管部門調(diào)整的對(duì)象。考慮到目前買房需求的變化，油價(jià)提高和用車條件的變化對(duì)家庭買車需求的影響等，應(yīng)該注意未來(lái)消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐放緩的問(wèn)題。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化看，預(yù)計(jì)這一態(tài)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。綜合這兩方面情況，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難比較突出。房地產(chǎn)和企業(yè)投資是市場(chǎng)引導(dǎo)投資的主體，其中房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的五分之一強(qiáng)，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。 圖 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來(lái)源合計(jì)增速 累計(jì)（ %） 圖 20202020 年 11 月各月份全國(guó)房地產(chǎn)分類別開發(fā)投資完成額 從圖中可以看出，分類別來(lái)看，住宅開發(fā)投資總額在 2020 年 9 月后大幅度下降，其它類型地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)。 20202020 年 11 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源構(gòu)成 表 圖 2020 年 111 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源構(gòu)成 從各資金來(lái)源數(shù)據(jù)看， 111 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款有 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較去年同期減少了 個(gè)百分點(diǎn)，今年以來(lái)持續(xù)減緩；利用外資 億元，同比增長(zhǎng) %，繼 8 三個(gè)月增幅到達(dá) 20%以上外，近三個(gè)月，增幅有所減緩，本月比去 年同期增幅減少了 個(gè)百分點(diǎn)，而其中資金來(lái)源于外商直接的投資達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 24%；來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)的自籌資金共 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 ，自籌資金一直是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中的重要來(lái)源方面，在資金來(lái)源中占有較大的比重，其中自有資金 億元，同比增長(zhǎng) %，自有資金的投入下半年以來(lái)亦有趨緩的趨勢(shì)，但依然處于高位的增幅；其他資金來(lái)源共 億元，同比減少 %，連續(xù)四月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且減少的速度加快，而其他資金來(lái)源中的定 金及預(yù)收款共有 8017 億元，同比減少 %，下降速度較快，出現(xiàn) 2 位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，定金及預(yù)收款的減少，對(duì)于商品房的銷售產(chǎn)生了巨大的壓力。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了 20%以上，可見與房地產(chǎn)銷售較大幅度下滑相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、 新開工面積、施工面積增長(zhǎng)情況 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但市場(chǎng)供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %。 趨勢(shì) 1 調(diào)控顯效 2020 年之后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策一改以往追求“立竿見影”的做法，更加注重長(zhǎng)效。2020 年，房地產(chǎn)業(yè)亟須消化這些新政。因此，持續(xù)高溫的房地產(chǎn)熱在 2020 年將會(huì)逐步降溫，房地產(chǎn)投資可能回落。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨著拿地時(shí)資金緊缺的難題。這意味著，房企融資將趨向多元化、全球化。 減少貨幣量限制房地產(chǎn)開發(fā)，會(huì)及時(shí)的抑制目前炒房熱的狀況，在減少了供給之后，炒房的人減少，政府相應(yīng)限制炒房的規(guī)定出臺(tái)，這些政策共同作用下會(huì)使房?jī)r(jià)趨于正常。尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，上調(diào)利率，資金使用成本上升，企業(yè)信貸成本上升，而且銀行可貸資金的減少，使得企業(yè)融資難，對(duì)銀行信貸資金依賴較重的行業(yè)影響較大。 ④央行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行 10 月 22 日宣布，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；五年期以下（含）由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，五年期以上由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。本通知自 2020 年 11 月 1 日起實(shí)施?！翱臁本褪且杆俪鍪?，爭(zhēng)分奪秒，不可貽誤時(shí)機(jī)；“重”就是要實(shí)施堅(jiān)決有力的措施，從根本上扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑趨勢(shì)；“準(zhǔn)”就是要抓住關(guān)鍵，突出重點(diǎn)，能起到立竿見影的效果；“實(shí)”就是要抓好落實(shí)。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 國(guó)家信息中心 12 月 1 日發(fā)布第 55期《經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯，一旦房?jī)r(jià)跌幅超過(guò) 20%至 30%，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值不斷降低，來(lái)自開發(fā)商和購(gòu) 房者的呆壞賬比例就會(huì)迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動(dòng)地方政府通過(guò)調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開發(fā)過(guò)程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在抑制投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，要注意保護(hù)和支持居民自住的購(gòu)房需求。 ④加快房地產(chǎn)融資模式多元化發(fā)展步伐 為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來(lái)源的多元化和社會(huì)化。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的相關(guān)問(wèn)題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。 三是政府收購(gòu)如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。投資規(guī)模過(guò)度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，但又不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求，可以“通過(guò)完善住房普查制度、建立全國(guó)性的住房檔案對(duì)于目前市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)房需求有效摸底，以此把握未來(lái)的房地產(chǎn)投資規(guī)模”。 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃 ① 重慶市 GDP 與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)突破 5000億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng) %，增幅高出全國(guó)平均水平 。 2020年，重慶市一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 、 和 。 2020 年人均 GDP 也達(dá)到了 2573美元，突破 2020 美元大關(guān)。 ② 重慶市人口及城市化水平 據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局最新公布的《 2020 年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示， 2020 年末，全市常住人口 2816 萬(wàn)人，比上年增加 8 萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口 ，增加 萬(wàn)人。 ③ 重慶市發(fā)展規(guī)劃： 1）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是指，未來(lái)將在以重慶市主城為核心、