【正文】 的比例正在躍升。再加上有 34 公里的長(zhǎng)江的沿岸和接近兩萬(wàn)畝的中梁山森林公園，這些優(yōu)勢(shì)是比較獨(dú)特的。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前，大渡口區(qū)樓盤(pán)的總體開(kāi)發(fā)體量較少 ,大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的規(guī)模不大 ,其可以通過(guò)兩方面來(lái)分析：首先，大渡口區(qū)由于受到各方面的限制，總體的價(jià)格不高，這就很難吸引外區(qū)、外地的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)此開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境分析 大渡口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ① 人文地理 大渡口是重慶市圈中心城區(qū)的重要組成部分，位與重慶是主城區(qū)西南部，濱臨長(zhǎng)江，東臨巴南，南接江津，西北面與 九龍坡接壤，氣候溫和，地勢(shì)平坦，資源豐富，于 1965 年為服務(wù)重鋼而設(shè)區(qū)，面積僅 平方公里， 1995 年區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)面積擴(kuò)大到 103平方公里，現(xiàn)轄五街三鎮(zhèn)，人口近 30 萬(wàn)，是重慶市主城區(qū) 12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的 600 平方公里主城核心區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，也是重慶主城的生態(tài)和諧宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、現(xiàn)代物流發(fā)展區(qū)、新型工業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)。較低的是大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北部區(qū)。 2)商品房成交市場(chǎng) a、主城區(qū)內(nèi)商品房成交量分析 圖 08 年 09 年主城區(qū)商品房成交量 圖 09 年 4 月主城區(qū)住宅建面成交均價(jià) 重慶市 08 年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一個(gè)低迷的狀態(tài)，從成交量上看來(lái)沒(méi)有什么大起大落。 ②近期商品房交易市場(chǎng) 1)商品房供應(yīng)市場(chǎng) a、一年重慶市主城區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)量 圖 08 年 09 年住宅批準(zhǔn)預(yù)售量 從上圖可以看出，今年年初是商品房推出量最少的時(shí)候，只有 萬(wàn)平方 米，而這之后開(kāi)始大幅上升，在春節(jié)后，幾個(gè)月里直線上升。若陜西、成都、重慶三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈能很好的融合，輻射帶動(dòng)作用會(huì)大大加強(qiáng)，如在交通運(yùn)輸方面和產(chǎn)業(yè)合作上再下更大的功夫，這將會(huì)對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)很強(qiáng)勁的拉動(dòng)作 用，這樣將會(huì)吸引更多的投資者。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)決策、誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”和簡(jiǎn)政放權(quán)原則，提高辦 事效率。盡快完成一些交通設(shè)施的改善，諸如：機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建、多條鐵路的新建完成、高速公路等一些大型基礎(chǔ)設(shè)施的盡快完成。 總述：從重慶市年初政府出臺(tái)了“十七條房市新政”一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；商品房交易市場(chǎng)中交易量的上升以及房地產(chǎn)價(jià)格的回；土地交易市場(chǎng)土地成交量的上升等幾個(gè)方面可看出，重慶市目前房地產(chǎn)在去年年底的寒冬之后已經(jīng)開(kāi)始回暖。 重慶市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)直轄十年以來(lái)。未來(lái)將重點(diǎn)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，提升城市中心的品質(zhì)。 “一 圈”區(qū)域面積約 3 萬(wàn)平方公里，目前常住人口達(dá) 1600 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口接近 1000萬(wàn)人， 2020 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 2020 億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值 70%左右。 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng) ,帶來(lái)了居民收入水平的大幅提 高。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 18%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實(shí)施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)加以規(guī)范”。據(jù)悉， 09 版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費(fèi)減免刺激購(gòu)房消費(fèi)、合理為開(kāi)發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。為了解決虛開(kāi)收入證明的問(wèn)題，金融機(jī)構(gòu)可與稅務(wù)部門(mén)聯(lián)合，通過(guò)個(gè)人繳納的所得稅予以證明。 ①改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 ⑦國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 17 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。 ⑤調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問(wèn)題做如下調(diào)整：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。根據(jù)商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，此次調(diào)整后可以一次性凍結(jié)資金 2020 億元左右。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是用業(yè)主預(yù)付的錢(qián)在蓋房。政府對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管、整頓以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告管理加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步得到規(guī)范。 ④ 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn) 2020 年不僅是“政府換屆年”、“奧運(yùn)年”，更是充滿挑戰(zhàn)的改革之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將正式進(jìn)入“奧運(yùn)年”的百米沖刺階段。受 2020 年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長(zhǎng)幅度，下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi) 由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。 2020 年，美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)擴(kuò)散，國(guó)際金融動(dòng)蕩進(jìn)一步加劇，再加上我國(guó)春季雪災(zāi)和 汶川大地震的多重因素，可能對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)較大影響，但是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可能出現(xiàn)下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在高位運(yùn)行。另一方面，隨著總需求增幅放緩，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，企業(yè)提高產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格轉(zhuǎn)移成本上升壓力的空間有限。 ②房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資潛伏減慢的可能 2020 年中國(guó)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，深圳等部分特大城市房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，從 2020 年至今的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)手段。 ⑤消費(fèi)價(jià)格上漲較快，房屋價(jià)格上漲較多 全 年居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %，漲幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。隨著居民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭服務(wù)社會(huì)化趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯，服務(wù)性消費(fèi)的需求不斷上升，居民消費(fèi)支出逐步向服務(wù)性消費(fèi)支出分流。今年以來(lái)，城鄉(xiāng)居民發(fā)展性和享受性消費(fèi)比重不斷提高，食品支出比重持續(xù)下降。其中城鎮(zhèn)投資 148167億元，比上年增長(zhǎng) ％，農(nóng)村投資 24124 億元，增長(zhǎng) ％。按全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 平方米計(jì)算，每年需要新增住宅 億平方米。 2 月 26 日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2020 年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。當(dāng)時(shí)前期預(yù)計(jì)全年全國(guó)財(cái)政收入將突破 6 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) 19％左右。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)增速放緩，需求下降，再加上美元不斷走強(qiáng)，投機(jī)原油期貨的需求減少，原油價(jià)格不斷降低，資源性產(chǎn)品價(jià)格將走穩(wěn)走低，這對(duì)穩(wěn)定 PPI 的走勢(shì)比較有利，與此聯(lián)系，國(guó)內(nèi)資源性產(chǎn)品的價(jià)格也將逐步回落， PPI 漲幅將掉頭向下。這些情況表明，經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開(kāi)始進(jìn)入下行通道。股市、房市交互推動(dòng)，持續(xù)快速升溫的情況 也得到根本改變。 12 月份 CPI降至 3%以內(nèi)，全年控制在 6%左右。 2020 年財(cái)政收入總體增長(zhǎng)較快，但增幅呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢(shì)。其中，農(nóng)林水事務(wù)支出 億元，增長(zhǎng) ％；教育支出 6822． 41 億元，增長(zhǎng) ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長(zhǎng) ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 億元，增長(zhǎng) ％；科學(xué)技術(shù)支出 ，增長(zhǎng) ％；環(huán)境保護(hù)支出 ，增長(zhǎng) ％。 若以 15 億人口為基數(shù)，每年有 2115 萬(wàn)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)生活。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 172291 億元，比上年增長(zhǎng) ％，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) (扣除價(jià)格因素影響，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng) ％，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn) )。 ④中國(guó) 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有五大變化 城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向變化。 三是服務(wù)性支出比重提高。農(nóng)村居民生活消費(fèi)現(xiàn)金支出由 2020 年的 1468元提高到 2020 年的 2415 元，增長(zhǎng)了 %；現(xiàn)金消費(fèi)支出占生活消費(fèi)總支出的比重由 2020年的 %提高到 2020 年的 %，提高了 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)、建筑業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)，部分行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到初步遏制，各項(xiàng)改革穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)外開(kāi)放進(jìn)一步擴(kuò)大，居民生活繼續(xù)改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，故現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步穩(wěn)定，投資環(huán)境較好。這個(gè)問(wèn)題一旦發(fā)生，其影響鏈條很長(zhǎng)，會(huì)從終端需求逐步向上游產(chǎn)業(yè)傳遞，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。 受生產(chǎn)資料價(jià)格上漲，勞動(dòng)力工資成本提高，融資困難和融 資成本提高，節(jié)能和控制污染排放方面的費(fèi)用增加等因素影響，企業(yè)生產(chǎn)成本增加較為明顯。這些投資增幅下降，預(yù)計(jì)對(duì)全部投資增長(zhǎng)將產(chǎn)生明顯影響，因此， 2020 年投資增長(zhǎng)有可能明顯下降。 ③ 08 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì) 2020年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致 2020年整體市場(chǎng)供給壓力增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)。 111 月新開(kāi)工面積 億平方米，超過(guò)銷(xiāo)售面積 71%，而施工面積 ，相當(dāng)于前三年平均銷(xiāo)售面積的近 4 倍，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。 趨勢(shì) 3 疊加效應(yīng) 隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，系列政策將得到落實(shí)執(zhí)行。但只要第一筆資金到位，支持房地產(chǎn)公司運(yùn)行的資金，就可以依靠預(yù)售得到“預(yù)付款”。 ②上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 央行宣布，從 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率水平為 16%，這是我國(guó)自 1984 年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來(lái)的最高水平。降低公積金貸款 利率，可以減少貸款成本，刺激新的需求，也降低已經(jīng)申請(qǐng)貸款的購(gòu)房人的還款壓力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降低資本金比例就是降低了開(kāi)發(fā)商的融資門(mén)檻。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度調(diào)整， 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)下降幅度過(guò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 ③完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險(xiǎn) 針對(duì)部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。 與此同時(shí)，“保增長(zhǎng)”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。一方面可消化存量緩解市場(chǎng)爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。人均 GDP增長(zhǎng)速度也保持在較高水平，最高增長(zhǎng)速度達(dá)到 2020 年的 %，最低也達(dá)到 11%。 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬(wàn)盛、南川、涪陵、長(zhǎng)壽等 14 個(gè)區(qū)縣。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片區(qū)位于中梁山與銅鑼山之間 (不含蔡家組團(tuán) )，被長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，是重慶城市的發(fā)源地，最富歷史文化傳統(tǒng)特色的區(qū)域。六個(gè)城市副中心為現(xiàn)有沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪 四個(gè)城市副中心和新規(guī)劃的西永、茶園兩個(gè)城市副中心，城市副中心將培育成為區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂(lè)區(qū)，同時(shí)分擔(dān)部分市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施。隨著重慶市地位的提升，加快吸引了眾多看好重慶市發(fā)展前景的各界人士，來(lái)渝投資開(kāi)發(fā)，目前已經(jīng)形成了成熟的競(jìng)爭(zhēng)促發(fā)展的局面。 b、積極對(duì)接國(guó)家政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 加強(qiáng)規(guī)劃對(duì)接，爭(zhēng)取國(guó)家在“主體功能區(qū)”、“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”等規(guī)劃中進(jìn)一步完善我市重大戰(zhàn)略項(xiàng)目布局，爭(zhēng)取沿江高速公 路、成渝第三高速公路、渝萬(wàn)、成渝城際鐵路、核電站、抽水蓄能電站、煤化工等重大項(xiàng)目列入國(guó)家近期建設(shè)規(guī)劃。一是進(jìn)一步落實(shí)好企業(yè)投資自主權(quán)。在西部地區(qū)，重慶是一個(gè)重要的增長(zhǎng)極，但這個(gè)增長(zhǎng)極還比較單薄，經(jīng)濟(jì)總量不過(guò) 5000 多億。這與政府出臺(tái)的各種政策密切相關(guān)，其中包括： 一手房由免契稅到 144 平米一下的征收 1%， 144 平米以上的征收 %；第二套改善性住房可按第一套的貸款方式來(lái)計(jì)算； 二手房 2 年或 2 年以上免收營(yíng)業(yè)稅未滿 2 年的按差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅；商業(yè)用房寫(xiě)字樓按現(xiàn)在契稅標(biāo)準(zhǔn)減半征收；戶口政策放寬，凡屬外地戶口（或農(nóng)村戶口）在我市購(gòu)買(mǎi) 60 平米以上住房可上 3 人戶口，沒(méi)有學(xué)歷限制（原來(lái)要求大專以上文憑）；公積金貸款金額放寬；按揭第二套住房其利率可按第一套貸款利率執(zhí)行。即使 4月份的房交會(huì)刺激了大量交易，但是由于去年下半年的積累，市場(chǎng)的存量依然很大。 c、 近期主城各區(qū)住宅成交價(jià)格 下圖，主城區(qū)建面成交價(jià)可以看出，今年 4 月份，重慶主城區(qū)建面成交均價(jià)最高的是北部經(jīng)開(kāi)區(qū)，建面成交均價(jià) 元 /平方米；其次是北 部高新區(qū)，建面成交均價(jià)為 元 /平方米；第三是江北區(qū)，建面成交均價(jià)為 元 /平方米；第四是南岸區(qū)，建面成交均價(jià)為 元 /平方米，第五是渝中區(qū)，建面成交均價(jià)為 元 /平方米。到 08 年低至 09 年初，由于金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的狀態(tài)，成交量為 0，基本沒(méi)有什么成交量，只有在 09 年 2 月份，由于受銷(xiāo)售的“小陽(yáng)春”影響，成交量有一個(gè)較大的攀升， 3 月份又跌了回來(lái)，四月份在房交會(huì)的影響下，又有一個(gè)回暖。 大渡口正在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，朝著經(jīng)濟(jì)、城市 、社會(huì)“三個(gè)轉(zhuǎn)型”闊步前進(jìn)。但大渡口區(qū)擁有獨(dú)特的空間優(yōu)勢(shì)，資源優(yōu)勢(shì)，在主城區(qū)，特別是在兩山，兩江之間，有一塊 80 多平方公里的土地有待開(kāi)發(fā)，發(fā)展空間很大。但，作為主城西部的龍頭，由一個(gè)重工業(yè)區(qū)向一個(gè)山水園林區(qū)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)將成為大渡口的一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)。在小幅波動(dòng)中，整體上表現(xiàn)出下降、下降后小幅上升的趨勢(shì)，整個(gè)區(qū)域都以小幅上升為主，表現(xiàn)出一定的回暖趨勢(shì)。大渡口的潛力無(wú)限，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路向好。特別是“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的空間布局，在 萬(wàn)平方公里的范圍內(nèi)拉開(kāi)了“大城市帶動(dòng)大農(nóng)村”戰(zhàn)役的序幕