【正文】 的比例正在躍升。再加上有 34 公里的長江的沿岸和接近兩萬畝的中梁山森林公園，這些優(yōu)勢是比較獨特的。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場分析 目前，大渡口區(qū)樓盤的總體開發(fā)體量較少 ,大多數(shù)樓盤開發(fā)的規(guī)模不大 ,其可以通過兩方面來分析：首先，大渡口區(qū)由于受到各方面的限制，總體的價格不高，這就很難吸引外區(qū)、外地的大型開發(fā)商來此開發(fā)樓盤項目。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 大渡口區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展狀況 ① 人文地理 大渡口是重慶市圈中心城區(qū)的重要組成部分，位與重慶是主城區(qū)西南部，濱臨長江，東臨巴南，南接江津，西北面與 九龍坡接壤，氣候溫和，地勢平坦，資源豐富，于 1965 年為服務(wù)重鋼而設(shè)區(qū)，面積僅 平方公里， 1995 年區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)面積擴大到 103平方公里，現(xiàn)轄五街三鎮(zhèn)，人口近 30 萬，是重慶市主城區(qū) 12個中心組團之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的 600 平方公里主城核心區(qū)內(nèi)的兩個區(qū)之一，也是重慶主城的生態(tài)和諧宜居區(qū)、文化休閑功能區(qū)、現(xiàn)代物流發(fā)展區(qū)、新型工業(yè)發(fā)達區(qū)。較低的是大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北部區(qū)。 2)商品房成交市場 a、主城區(qū)內(nèi)商品房成交量分析 圖 08 年 09 年主城區(qū)商品房成交量 圖 09 年 4 月主城區(qū)住宅建面成交均價 重慶市 08 年房地產(chǎn)市場一直處于一個低迷的狀態(tài)，從成交量上看來沒有什么大起大落。 ②近期商品房交易市場 1)商品房供應(yīng)市場 a、一年重慶市主城區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)量 圖 08 年 09 年住宅批準預(yù)售量 從上圖可以看出，今年年初是商品房推出量最少的時候，只有 萬平方 米，而這之后開始大幅上升，在春節(jié)后，幾個月里直線上升。若陜西、成都、重慶三個經(jīng)濟圈能很好的融合，輻射帶動作用會大大加強，如在交通運輸方面和產(chǎn)業(yè)合作上再下更大的功夫，這將會對重慶經(jīng)濟的發(fā)展帶來很強勁的拉動作 用，這樣將會吸引更多的投資者。按照“誰投資、誰決策、誰承擔風(fēng)險”和簡政放權(quán)原則，提高辦 事效率。盡快完成一些交通設(shè)施的改善，諸如：機場的擴建、多條鐵路的新建完成、高速公路等一些大型基礎(chǔ)設(shè)施的盡快完成。 總述：從重慶市年初政府出臺了“十七條房市新政”一系列政策促進房地產(chǎn)市場回暖；商品房交易市場中交易量的上升以及房地產(chǎn)價格的回；土地交易市場土地成交量的上升等幾個方面可看出，重慶市目前房地產(chǎn)在去年年底的寒冬之后已經(jīng)開始回暖。 重慶市近期房地產(chǎn)市場分析 重慶市房地產(chǎn)市場直轄十年以來。未來將重點調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，提升城市中心的品質(zhì)。 “一 圈”區(qū)域面積約 3 萬平方公里，目前常住人口達 1600 萬人，其中城鎮(zhèn)人口接近 1000萬人， 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 2020 億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值 70%左右。 經(jīng)濟的快速增長 ,帶來了居民收入水平的大幅提 高。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 18%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。據(jù)悉， 09 版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費減免刺激購房消費、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構(gòu)可與稅務(wù)部門聯(lián)合，通過個人繳納的所得稅予以證明。 ①改善供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障政策。 ⑦國務(wù)院常務(wù)會議部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施 國務(wù)院總理溫家寶 17 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。 ⑤調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部 國家稅務(wù)總局現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題做如下調(diào)整：對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。根據(jù)商業(yè)銀行的存款數(shù)據(jù)估算，此次調(diào)整后可以一次性凍結(jié)資金 2020 億元左右。換句話說，開發(fā)商是用業(yè)主預(yù)付的錢在蓋房。政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓以及對房地產(chǎn)市場廣告管理加強，房地產(chǎn)市場將進一步得到規(guī)范。 ④ 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點 2020 年不僅是“政府換屆年”、“奧運年”，更是充滿挑戰(zhàn)的改革之年，房地產(chǎn)市場也將正式進入“奧運年”的百米沖刺階段。受 2020 年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于 30%的同比增長幅度，下半年，國際上受金融危機的影響，國內(nèi) 由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經(jīng)濟進入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。 2020 年，美國次級抵押貸款危機擴散，國際金融動蕩進一步加劇，再加上我國春季雪災(zāi)和 汶川大地震的多重因素，可能對我國經(jīng)濟發(fā)展帶來較大影響，但是我國的經(jīng)濟增長不可能出現(xiàn)下降，經(jīng)濟增長仍在高位運行。另一方面，隨著總需求增幅放緩，市場競爭變得越來越激烈，企業(yè)提高產(chǎn)品銷售價格轉(zhuǎn)移成本上升壓力的空間有限。 ②房地產(chǎn)投資和企業(yè)投資潛伏減慢的可能 2020 年中國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價，出現(xiàn)了明顯下降。 對于房地產(chǎn)行業(yè)，從 2020 年至今的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為穩(wěn)定房價的一個手段。 ⑤消費價格上漲較快，房屋價格上漲較多 全 年居民消費價格上漲 %，漲幅比上年提高 個百分點。隨著居民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭服務(wù)社會化趨勢愈來愈明顯，服務(wù)性消費的需求不斷上升，居民消費支出逐步向服務(wù)性消費支出分流。今年以來，城鄉(xiāng)居民發(fā)展性和享受性消費比重不斷提高，食品支出比重持續(xù)下降。其中城鎮(zhèn)投資 148167億元，比上年增長 ％，農(nóng)村投資 24124 億元，增長 ％。按全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積 平方米計算，每年需要新增住宅 億平方米。 2 月 26 日，中國國家統(tǒng)計局發(fā)布 2020 年中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。當時前期預(yù)計全年全國財政收入將突破 6 萬億元，增長 19％左右。隨著中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟增速放緩，需求下降，再加上美元不斷走強，投機原油期貨的需求減少，原油價格不斷降低，資源性產(chǎn)品價格將走穩(wěn)走低，這對穩(wěn)定 PPI 的走勢比較有利，與此聯(lián)系，國內(nèi)資源性產(chǎn)品的價格也將逐步回落， PPI 漲幅將掉頭向下。這些情況表明，經(jīng)濟持續(xù)升溫的態(tài)勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，開始進入下行通道。股市、房市交互推動，持續(xù)快速升溫的情況 也得到根本改變。 12 月份 CPI降至 3%以內(nèi)，全年控制在 6%左右。 2020 年財政收入總體增長較快，但增幅呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢。其中，農(nóng)林水事務(wù)支出 億元，增長 ％；教育支出 6822． 41 億元，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長 ％；社會保障和就業(yè)支出 億元，增長 ％；科學(xué)技術(shù)支出 ，增長 ％；環(huán)境保護支出 ，增長 ％。 若以 15 億人口為基數(shù)，每年有 2115 萬村人口進入城鎮(zhèn)生活。全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 172291 億元，比上年增長 ％，增幅比上年提高 個百分點 (扣除價格因素影響，全社會固定資產(chǎn)投資實際增長 ％，增幅比上年回落 個百分點 )。 ④中國 城鄉(xiāng)居民消費水平提高，消費結(jié)構(gòu)有五大變化 城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向變化。 三是服務(wù)性支出比重提高。農(nóng)村居民生活消費現(xiàn)金支出由 2020 年的 1468元提高到 2020 年的 2415 元，增長了 %；現(xiàn)金消費支出占生活消費總支出的比重由 2020年的 %提高到 2020 年的 %，提高了 個百分點。工業(yè)、建筑業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強，部分行業(yè)投資增長過快的勢頭得到初步遏制，各項改革穩(wěn)步推進，對外開放進一步擴大，居民生活繼續(xù)改善，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，各項社會事業(yè)加快發(fā)展，故現(xiàn)階段中國經(jīng)濟發(fā)展逐步穩(wěn)定，投資環(huán)境較好。這個問題一旦發(fā)生，其影響鏈條很長，會從終端需求逐步向上游產(chǎn)業(yè)傳遞，可能導(dǎo)致經(jīng)濟增長比較長時間的調(diào)整。 受生產(chǎn)資料價格上漲，勞動力工資成本提高，融資困難和融 資成本提高，節(jié)能和控制污染排放方面的費用增加等因素影響，企業(yè)生產(chǎn)成本增加較為明顯。這些投資增幅下降，預(yù)計對全部投資增長將產(chǎn)生明顯影響，因此， 2020 年投資增長有可能明顯下降。 ③ 08 年中國房地產(chǎn)市場情況 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢 2020年的投資過熱，導(dǎo)致 2020年整體市場供給壓力增大，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上半年在 30%上高位運行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)。 111 月新開工面積 億平方米，超過銷售面積 71%，而施工面積 ，相當于前三年平均銷售面積的近 4 倍，可見盡管供應(yīng)指標漲幅回調(diào)，但市場供應(yīng)壓力仍較大。 趨勢 3 疊加效應(yīng) 隨著政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的進一步深化，系列政策將得到落實執(zhí)行。但只要第一筆資金到位，支持房地產(chǎn)公司運行的資金，就可以依靠預(yù)售得到“預(yù)付款”。 ②上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點 央行宣布，從 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點，調(diào)整后的存款準備金率水平為 16%，這是我國自 1984 年設(shè)立存款準備金制度以來的最高水平。降低公積金貸款 利率，可以減少貸款成本，刺激新的需求，也降低已經(jīng)申請貸款的購房人的還款壓力。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，降低資本金比例就是降低了開發(fā)商的融資門檻。為了避免房地產(chǎn)市場過度調(diào)整， 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)堅持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價下降幅度過大，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。 ③完善房地產(chǎn)信貸政策，防止金融風(fēng)險 針對部分房地產(chǎn)熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險，信貸部門應(yīng)加強房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險，降低不良貸款比例。 與此同時，“保增長”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。初步核算，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。人均 GDP增長速度也保持在較高水平，最高增長速度達到 2020 年的 %，最低也達到 11%。 1 小時經(jīng)濟圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽等 14 個區(qū)縣。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片區(qū)位于中梁山與銅鑼山之間 (不含蔡家組團 )，被長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，是重慶城市的發(fā)源地，最富歷史文化傳統(tǒng)特色的區(qū)域。六個城市副中心為現(xiàn)有沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪 四個城市副中心和新規(guī)劃的西永、茶園兩個城市副中心，城市副中心將培育成為區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂區(qū)，同時分擔部分市級公共服務(wù)設(shè)施。隨著重慶市地位的提升，加快吸引了眾多看好重慶市發(fā)展前景的各界人士，來渝投資開發(fā)，目前已經(jīng)形成了成熟的競爭促發(fā)展的局面。 b、積極對接國家政策，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 加強規(guī)劃對接，爭取國家在“主體功能區(qū)”、“成渝經(jīng)濟區(qū)”等規(guī)劃中進一步完善我市重大戰(zhàn)略項目布局，爭取沿江高速公 路、成渝第三高速公路、渝萬、成渝城際鐵路、核電站、抽水蓄能電站、煤化工等重大項目列入國家近期建設(shè)規(guī)劃。一是進一步落實好企業(yè)投資自主權(quán)。在西部地區(qū)，重慶是一個重要的增長極，但這個增長極還比較單薄，經(jīng)濟總量不過 5000 多億。這與政府出臺的各種政策密切相關(guān)，其中包括： 一手房由免契稅到 144 平米一下的征收 1%， 144 平米以上的征收 %；第二套改善性住房可按第一套的貸款方式來計算； 二手房 2 年或 2 年以上免收營業(yè)稅未滿 2 年的按差價征收營業(yè)稅；商業(yè)用房寫字樓按現(xiàn)在契稅標準減半征收；戶口政策放寬，凡屬外地戶口（或農(nóng)村戶口）在我市購買 60 平米以上住房可上 3 人戶口，沒有學(xué)歷限制（原來要求大專以上文憑）；公積金貸款金額放寬；按揭第二套住房其利率可按第一套貸款利率執(zhí)行。即使 4月份的房交會刺激了大量交易，但是由于去年下半年的積累，市場的存量依然很大。 c、 近期主城各區(qū)住宅成交價格 下圖，主城區(qū)建面成交價可以看出，今年 4 月份，重慶主城區(qū)建面成交均價最高的是北部經(jīng)開區(qū)，建面成交均價 元 /平方米；其次是北 部高新區(qū)，建面成交均價為 元 /平方米；第三是江北區(qū)，建面成交均價為 元 /平方米；第四是南岸區(qū)，建面成交均價為 元 /平方米，第五是渝中區(qū)，建面成交均價為 元 /平方米。到 08 年低至 09 年初，由于金融危機的影響，房地產(chǎn)市場處于低迷的狀態(tài)，成交量為 0，基本沒有什么成交量，只有在 09 年 2 月份，由于受銷售的“小陽春”影響，成交量有一個較大的攀升， 3 月份又跌了回來，四月份在房交會的影響下，又有一個回暖。 大渡口正在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，朝著經(jīng)濟、城市 、社會“三個轉(zhuǎn)型”闊步前進。但大渡口區(qū)擁有獨特的空間優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，在主城區(qū)，特別是在兩山，兩江之間，有一塊 80 多平方公里的土地有待開發(fā)，發(fā)展空間很大。但，作為主城西部的龍頭，由一個重工業(yè)區(qū)向一個山水園林區(qū)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)將成為大渡口的一個新興的支柱產(chǎn)業(yè)。在小幅波動中，整體上表現(xiàn)出下降、下降后小幅上升的趨勢，整個區(qū)域都以小幅上升為主，表現(xiàn)出一定的回暖趨勢。大渡口的潛力無限，房地產(chǎn)市場一路向好。特別是“一小時經(jīng)濟圈”的空間布局，在 萬平方公里的范圍內(nèi)拉開了“大城市帶動大農(nóng)村”戰(zhàn)役的序幕