【正文】 區(qū)域。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。去年 ,全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 3506 元 ,增長(zhǎng) %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個(gè)百分點(diǎn)；城市居民人均可支配收入達(dá)到 ,增長(zhǎng) %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。 四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。 據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)” 的政策包括： 一是進(jìn)一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)對(duì)居民合理住房消費(fèi)進(jìn)行相關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼。與此同時(shí)，為了避免從一個(gè)極端走向另一個(gè) 極端，金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對(duì)符合國(guó)家調(diào)控方向和市場(chǎng)需求的項(xiàng)目應(yīng)大力支持，鼓勵(lì)自住性需求的實(shí)現(xiàn)。 針對(duì) 90 平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低 (2020 年 18 月該比重為%)、中低價(jià)位和中小戶型住房供應(yīng)不足的情況，推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，確?！?90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣 (區(qū) )住房建設(shè)主管部門出具；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。是為了防止經(jīng)濟(jì)過熱 防止物價(jià)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡榈耐ㄘ浥蛎?，有助于抑制投資過熱、平抑物價(jià)、緩解通脹壓力，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。傳說中的 REITS 和私募、基金等融資方式，由于受到政策限制基 本上與開發(fā)商無緣，這使上市成為開發(fā)商融資的唯一選擇。一直在不斷發(fā)酵的調(diào)控政策的威力，會(huì)持續(xù)爆發(fā)，其疊加效應(yīng)日益顯現(xiàn)。雖然 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿變數(shù)，有些地方難以號(hào)脈，但研究分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，同時(shí)結(jié)合 2020 年以來頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以及春節(jié)前后房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的新現(xiàn)象，我們?nèi)匀豢梢耘袛?2020 年 甚至未來幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與發(fā)展的總體趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從 16 月的 %一路下滑到 111 月的 %。 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 ① 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 從全國(guó)的情況來看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源合計(jì)自 2020 年 3 月起增速逐月下滑，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)的融資困境正日益惡化。 2020年家電產(chǎn)品、轎車產(chǎn)品等醞釀的提價(jià)活動(dòng)最后都沒有實(shí)現(xiàn)，相反，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格水平還有所下降。這一 變化引起了普遍的看跌預(yù)期，導(dǎo)致住房銷售量減少。在對(duì)房地產(chǎn)交易 環(huán)節(jié)稅收實(shí)行優(yōu)惠政策后 (財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 3 月發(fā)出通知，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅 。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。 2020年人均服務(wù)性消費(fèi)支出 2441 元，比 2020 年增長(zhǎng)了 %，占消費(fèi)支出的比重由 2020 年的%上升到 2020 年的 %。 一是恩格爾系數(shù)下降。 分季度看，一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 24． 6％，上半年增長(zhǎng) 26． 3％，前三季度增長(zhǎng)27％，全年增長(zhǎng) 25． 5％。按新開工面積最高量 2020年 億平方米框算，至少也有 10 年的發(fā)展期。據(jù)《公報(bào)》稱，我國(guó) 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長(zhǎng) %。但是 11 月份中國(guó)財(cái)政收入同比下降 % 。 美國(guó)金融問題發(fā)展引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)走弱的可能性加大 2020 年，美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融問題持續(xù)發(fā)展，對(duì)國(guó)際金融體系的穩(wěn)定、對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和世界 經(jīng)濟(jì)的不利影響逐漸顯露。 價(jià)格漲幅持續(xù)攀高的態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)新的變化 居民消費(fèi)價(jià)格總水平 (CPI)回歸“ 5”的時(shí)代。月度工業(yè)增加值增長(zhǎng)率（可比價(jià)格）， 7 月份由 6 月份的 16%降低到 %， 8 月份進(jìn)一步降低到 %。雖然 PPI 漲幅較高，但由于不能充分傳導(dǎo)，所以不會(huì)大幅度推高 CPI。目前這一問題還在發(fā)展之中，美國(guó)政府、美聯(lián)儲(chǔ)、國(guó)際銀行組織紛紛采取措施控制這一問題的發(fā) 展，但大量增加財(cái)政支出，會(huì)引起財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致美元進(jìn)一步走弱，有可能引發(fā)美國(guó)長(zhǎng)期雙赤字所潛伏的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。謝旭人說，去年前 11 個(gè)月財(cái)政各項(xiàng)重點(diǎn)支出得到較好保障。按此發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的 70%還需大約20 年。 2020 年固定資產(chǎn)投資延續(xù)了自 2020 年以來的較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中城鎮(zhèn)投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。隨著汽車進(jìn)入家庭，電腦和手機(jī)等電子產(chǎn)品的普及，交通和通信成為消費(fèi)新亮點(diǎn)。 五是農(nóng)村居民貨幣消費(fèi)支出比重持續(xù)提高。 ⑥總結(jié) 總的來說，國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不穩(wěn)定、不健康的因素得到抑制，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的勢(shì)頭?？紤]到目前買房需求的變化，油價(jià)提高和用車條件的變化對(duì)家庭買車需求的影響等，應(yīng)該注意未來消費(fèi)需求增長(zhǎng)放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐放緩的問題。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。房地產(chǎn)和企業(yè)投資是市場(chǎng)引導(dǎo)投資的主體，其中房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的五分之一強(qiáng)，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。 20202020 年 11 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成 表 圖 2020 年 111 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成 從各資金來源數(shù)據(jù)看， 111 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源于國(guó)內(nèi)貸款有 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較去年同期減少了 個(gè)百分點(diǎn)，今年以來持續(xù)減緩；利用外資 億元，同比增長(zhǎng) %，繼 8 三個(gè)月增幅到達(dá) 20%以上外，近三個(gè)月，增幅有所減緩，本月比去 年同期增幅減少了 個(gè)百分點(diǎn)，而其中資金來源于外商直接的投資達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 24%；來源于房地產(chǎn)行業(yè)的自籌資金共 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 ，自籌資金一直是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源中的重要來源方面，在資金來源中占有較大的比重，其中自有資金 億元，同比增長(zhǎng) %，自有資金的投入下半年以來亦有趨緩的趨勢(shì)，但依然處于高位的增幅；其他資金來源共 億元，同比減少 %，連續(xù)四月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且減少的速度加快，而其他資金來源中的定 金及預(yù)收款共有 8017 億元，同比減少 %，下降速度較快，出現(xiàn) 2 位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，定金及預(yù)收款的減少，對(duì)于商品房的銷售產(chǎn)生了巨大的壓力。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、 新開工面積、施工面積增長(zhǎng)情況 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但市場(chǎng)供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %。2020 年，房地產(chǎn)業(yè)亟須消化這些新政。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨著拿地時(shí)資金緊缺的難題。 減少貨幣量限制房地產(chǎn)開發(fā)，會(huì)及時(shí)的抑制目前炒房熱的狀況，在減少了供給之后，炒房的人減少，政府相應(yīng)限制炒房的規(guī)定出臺(tái)，這些政策共同作用下會(huì)使房?jī)r(jià)趨于正常。 ④央行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行 10 月 22 日宣布，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；五年期以下（含）由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %，五年期以上由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %?！翱臁本褪且杆俪鍪?，爭(zhēng)分奪秒，不可貽誤時(shí)機(jī)；“重”就是要實(shí)施堅(jiān)決有力的措施，從根本上扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速過快下滑趨勢(shì)；“準(zhǔn)”就是要抓住關(guān)鍵，突出重點(diǎn)，能起到立竿見影的效果；“實(shí)”就是要抓好落實(shí)。 國(guó)家信息中心 12 月 1 日發(fā)布第 55期《經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析》指出，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌明顯，一旦房?jī)r(jià)跌幅超過 20%至 30%，銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值不斷降低，來自開發(fā)商和購(gòu) 房者的呆壞賬比例就會(huì)迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑陲L(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在抑制投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，要注意保護(hù)和支持居民自住的購(gòu)房需求。為了充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。 三是政府收購(gòu)如“爛尾樓”等低價(jià)商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期具有現(xiàn)實(shí)意義”。 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與城市規(guī)劃 ① 重慶市 GDP 與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)突破 5000億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng) %，增幅高出全國(guó)平均水平 。 2020 年人均 GDP 也達(dá)到了 2573美元，突破 2020 美元大關(guān)。 ③ 重慶市發(fā)展規(guī)劃： 1）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、 1 小時(shí)車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市群。 a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間 (含蔡家組團(tuán) )的北部片區(qū)，是城市近期的重點(diǎn)拓展區(qū)域，以中央商務(wù)區(qū)、北部新區(qū)、長(zhǎng)江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運(yùn)中心、航空樞紐、大型博覽設(shè)施和體育設(shè)施等為標(biāo)志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務(wù)功能和交通 功能，聚集以高新技術(shù)、汽車等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。城市中心為中央商務(wù)區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。 重慶作為最年輕的直轄市，直轄十多年來，重慶的房地產(chǎn)業(yè)受直轄等一些利好效應(yīng)的影 響，房地產(chǎn)業(yè)取得了顯著的成績(jī)，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。 1)2020 年重慶市促進(jìn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的措施 a、按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，全面進(jìn)行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)建設(shè) 按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，加快重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，著力提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的承載能力；加快重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目布局與建設(shè)，著力提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力；加快三級(jí)城鎮(zhèn)體系科學(xué)分布與推進(jìn)建設(shè)，著力提高城鎮(zhèn)化水平。 e、深化投資體制改革，進(jìn)一步改善投資環(huán)境 一手抓改革，一手抓發(fā)展，進(jìn)一步深化投資體制改革，著力打造企業(yè)、政府投資主體和金融機(jī)構(gòu)三大投融資平臺(tái)，促進(jìn)投融資要素高效配置。 這樣，重慶將合作視野擴(kuò)大到西北地區(qū)的西安。 d、優(yōu)惠政策，刺激交易 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 09年連續(xù) 5 周位居全國(guó)房地產(chǎn)交易面積第一，之后雖然有所小幅回落，但始終是位居前列的。明顯較少的是大渡口區(qū)和高新區(qū)，且也沒有新推量。本月成交均價(jià)的上漲一方面是由于在房交會(huì)期間高檔樓盤的熱銷拉高，比如慶隆柏翠莊、龍湖東橋郡等，均取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)；另一方面普通商品房的優(yōu)惠幅度縮小，價(jià)格有所回升，而經(jīng)濟(jì)適用房在本月推出較少。雖然 7 月份的成交面積較多、 9月份的 成交宗數(shù)多但面積較少，其原因可能是 7 月份成交的土地中有地塊面積較大的。 2020 年，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年（下同）增長(zhǎng) 17％，人均區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 7677美元，位列主城第一；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；區(qū)級(jí)財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) 25%；地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) ％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 ，增長(zhǎng) ％；實(shí)際利用內(nèi)資 30 億元、外資 6699 萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和 %,外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)到 69044萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %，出口 28726 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %；年末存款余額 億元，貸款余額 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 64%；城市居民人均可支配收入 15700 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 6907 元，增長(zhǎng) %。 花園洋房的開發(fā)很少，只有晉愉等少數(shù)品牌公司涉足，這可能受大渡口工業(yè)城區(qū)定位的影響，且與區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力偏低有關(guān)。大渡口區(qū)是重慶市重要的工業(yè)城區(qū)，處于主城區(qū)的西部，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，總體價(jià)格不高，比較難吸引外地的大型開發(fā)商來次開發(fā)樓盤，再就是區(qū)域內(nèi)自 身消費(fèi)水平較低，故呈現(xiàn)出中高檔樓盤比例較小的局面。 商品房成交均價(jià) 圖 0809 年大渡口商品房成交均價(jià) 從整體趨勢(shì)來看，大渡口在 08 年全年至 09 年 4 月的商品房成交均價(jià)較為穩(wěn)定， 08 年 1 月至 8 月集中在 3000— 3500 元 /每平方米之間， 9 月至 09 年 4 月集中在 3500— 3800 元 /平方米之間。這表明大渡口區(qū)域的房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這個(gè)戰(zhàn)略部署的要害是抓住了城市發(fā)展的本質(zhì)屬性及其內(nèi)在規(guī)律，通過優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)城市功能。 經(jīng)。 成渝經(jīng)濟(jì)帶的形成，將有 利于成都和重慶資源要素的互補(bǔ)和互動(dòng)。 大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景 大渡口地處重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合 區(qū)，是重慶主城西南的重要門戶和窗口，是重慶主城西進(jìn)的主要陣地，也是重慶目前發(fā)展迅速、充滿活力、后發(fā)優(yōu)勢(shì)最為明顯的地區(qū)之一。雖然與其他主城區(qū)相比大渡口的價(jià)格整體偏低，但在金融危機(jī)的影響下房?jī)r(jià)下滑的階段能保持穩(wěn)定，甚至小幅上升，這充分表明低價(jià)格區(qū) 域具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。近些年來，隨著大批品牌房地產(chǎn)商進(jìn)入大渡口，比如像廣廈，晉愉這些地產(chǎn)集團(tuán)在大渡口落戶、開發(fā)，一批好高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)落成，像香港城，國(guó)瑞城，晉愉綠島、嶺海等，中高檔樓盤