【正文】 區(qū)域。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當地的社會、經濟結構。去年 ,全年農民人均純收入達到 3506 元 ,增長 %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個百分點；城市居民人均可支配收入達到 ,增長 %,比直轄后五年（ 20202020 年）年均增速高出 個百分點。不僅如此，三產業(yè)對全市經濟的拉動作用明顯增強。 四是科學決策保證合理的房地產投資規(guī)模。 據悉，這五條相關部委正在“積極溝通和協(xié)調” 的政策包括： 一是進一步減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關的財政補貼。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個 極端，金融機構在防范風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現(xiàn)。 針對 90 平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低 (2020 年 18 月該比重為%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規(guī)劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供 應結構，確保“ 90/70”政策目標的實現(xiàn)。會議指出，近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。首次購房證明由住房所在地縣 (區(qū) )住房建設主管部門出具；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。是為了防止經濟過熱 防止物價上漲轉變?yōu)槠毡榈耐ㄘ浥蛎?，有助于抑制投資過熱、平抑物價、緩解通脹壓力，推動國民經濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。傳說中的 REITS 和私募、基金等融資方式，由于受到政策限制基 本上與開發(fā)商無緣，這使上市成為開發(fā)商融資的唯一選擇。一直在不斷發(fā)酵的調控政策的威力，會持續(xù)爆發(fā)，其疊加效應日益顯現(xiàn)。雖然 2020 年的房地產市場充滿變數，有些地方難以號脈，但研究分析中國房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀，同時結合 2020 年以來頻繁的房地產調控政策，以及春節(jié)前后房地產市場呈現(xiàn)的新現(xiàn)象，我們仍然可以判斷 2020 年 甚至未來幾年中國房地產市場特點與發(fā)展的總體趨勢。全國房地產開發(fā)投資額同比增長從 16 月的 %一路下滑到 111 月的 %。 2020 年全國房地產投資開發(fā)情況 ① 2020 年全國房地產開發(fā)投資情況 從全國的情況來看，全國房地產開發(fā)本年資金來源合計自 2020 年 3 月起增速逐月下滑，顯示出房地產行業(yè)的融資困境正日益惡化。 2020年家電產品、轎車產品等醞釀的提價活動最后都沒有實現(xiàn)，相反，在激烈的市場競爭中，價格水平還有所下降。這一 變化引起了普遍的看跌預期，導致住房銷售量減少。在對房地產交易 環(huán)節(jié)稅收實行優(yōu)惠政策后 (財政部、國家稅務總局 3 月發(fā)出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產稅 。其中，城市上漲 %，農村上漲 %。 2020年人均服務性消費支出 2441 元，比 2020 年增長了 %，占消費支出的比重由 2020 年的%上升到 2020 年的 %。 一是恩格爾系數下降。 分季度看，一季度全社會固定資產投資增長 24． 6％，上半年增長 26． 3％，前三季度增長27％，全年增長 25． 5％。按新開工面積最高量 2020年 億平方米框算，至少也有 10 年的發(fā)展期。據《公報》稱，我國 2020 年國內生產總值 300670 億元，比上年增長 %。但是 11 月份中國財政收入同比下降 % 。 美國金融問題發(fā)展引發(fā)世界經濟走弱的可能性加大 2020 年，美國次貸危機引起的金融問題持續(xù)發(fā)展，對國際金融體系的穩(wěn)定、對美國實體經濟和世界 經濟的不利影響逐漸顯露。 價格漲幅持續(xù)攀高的態(tài)勢也出現(xiàn)新的變化 居民消費價格總水平 (CPI)回歸“ 5”的時代。月度工業(yè)增加值增長率（可比價格）， 7 月份由 6 月份的 16%降低到 %， 8 月份進一步降低到 %。雖然 PPI 漲幅較高，但由于不能充分傳導，所以不會大幅度推高 CPI。目前這一問題還在發(fā)展之中，美國政府、美聯(lián)儲、國際銀行組織紛紛采取措施控制這一問題的發(fā) 展，但大量增加財政支出，會引起財政赤字進一步擴大，導致美元進一步走弱，有可能引發(fā)美國長期雙赤字所潛伏的經濟危機。謝旭人說，去年前 11 個月財政各項重點支出得到較好保障。按此發(fā)展趨勢達到中等發(fā)達國家水平的 70%還需大約20 年。 2020 年固定資產投資延續(xù)了自 2020 年以來的較快增長態(tài)勢。其中城鎮(zhèn)投資 億元，增長 %；農村投資 億元，增長 %。隨著汽車進入家庭，電腦和手機等電子產品的普及，交通和通信成為消費新亮點。 五是農村居民貨幣消費支出比重持續(xù)提高。 ⑥總結 總的來說，國家進一步加強和改善宏觀調控取得明顯成效，經濟運行中的不穩(wěn)定、不健康的因素得到抑制，國民經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的勢頭。考慮到目前買房需求的變化，油價提高和用車條件的變化對家庭買車需求的影響等，應該注意未來消費需求增長放緩、消費結構升級步伐放緩的問題。這一情況必然會影響到房地產投資增長。房地產和企業(yè)投資是市場引導投資的主體，其中房地產投資占全社會固定資產投資的五分之一強，企業(yè)投資占全部投資的比重也較大。 20202020 年 11 月全國房地產開發(fā)投資資金來源構成 表 圖 2020 年 111 月全國房地產開發(fā)投資資金來源構成 從各資金來源數據看， 111 月，全國房地產開發(fā)投資資金來源于國內貸款有 億元，同比增長 %，增幅較去年同期減少了 個百分點，今年以來持續(xù)減緩；利用外資 億元，同比增長 %，繼 8 三個月增幅到達 20%以上外，近三個月，增幅有所減緩，本月比去 年同期增幅減少了 個百分點，而其中資金來源于外商直接的投資達到 億元，同比增長 24%；來源于房地產行業(yè)的自籌資金共 億元，同比增長 %，增幅比去年同期減少 ，自籌資金一直是我國房地產行業(yè)資金來源中的重要來源方面，在資金來源中占有較大的比重，其中自有資金 億元，同比增長 %，自有資金的投入下半年以來亦有趨緩的趨勢，但依然處于高位的增幅；其他資金來源共 億元，同比減少 %，連續(xù)四月呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，且減少的速度加快，而其他資金來源中的定 金及預收款共有 8017 億元，同比減少 %，下降速度較快，出現(xiàn) 2 位數的負增長，定金及預收款的減少，對于商品房的銷售產生了巨大的壓力。 圖 2020 年 11 月 2020 年 11 月竣工面積、 新開工面積、施工面積增長情況 竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調，但市場供給壓力仍偏大 2020 年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的 %、 %和 %下降到 111 月的 %、 %和 %。2020 年，房地產業(yè)亟須消化這些新政。事實上，房地產開發(fā)商普遍面臨著拿地時資金緊缺的難題。 減少貨幣量限制房地產開發(fā)，會及時的抑制目前炒房熱的狀況，在減少了供給之后，炒房的人減少，政府相應限制炒房的規(guī)定出臺，這些政策共同作用下會使房價趨于正常。 ④央行下調個人住房公積金貸款利率 個百分點 央行 10 月 22 日宣布，個人住房公積金貸款利率各檔次利率分別下調 個百分點；五年期以下（含）由現(xiàn)行的 %調整為 %，五年期以上由現(xiàn)行的 %調整為 %?！翱臁本褪且杆俪鍪?，爭分奪秒，不可貽誤時機；“重”就是要實施堅決有力的措施，從根本上扭轉經濟增速過快下滑趨勢；“準”就是要抓住關鍵，突出重點，能起到立竿見影的效果；“實”就是要抓好落實。 國家信息中心 12 月 1 日發(fā)布第 55期《經濟預測分析》指出，目前，房地產市場持續(xù)低迷，部分區(qū)域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過 20%至 30%，銀行持有的房地產抵押價值不斷降低，來自開發(fā)商和購 房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變?yōu)榻鹑陲L險。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統(tǒng)體制對租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。 三是政府收購如“爛尾樓”等低價商品房用作保障房房源，“這在當前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。 重慶市投資環(huán)境分析 宏觀經濟狀況與城市規(guī)劃 ① 重慶市 GDP 與居民消費價格指數 2020 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值 (GDP)突破 5000億元大關，比上年增長 %，增幅高出全國平均水平 。 2020 年人均 GDP 也達到了 2573美元，突破 2020 美元大關。 ③ 重慶市發(fā)展規(guī)劃： 1）一小時經濟圈規(guī)劃 一小時經濟圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、 1 小時車程為半徑的范圍內，打造一個具有明顯聚集效應、規(guī)模經濟和競爭優(yōu)勢的城市群。 a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間 (含蔡家組團 )的北部片區(qū)，是城市近期的重點拓展區(qū)域，以中央商務區(qū)、北部新區(qū)、長江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運中心、航空樞紐、大型博覽設施和體育設施等為標志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務功能和交通 功能，聚集以高新技術、汽車等為主導的產業(yè)，重點建設良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風貌。城市中心為中央商務區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。 重慶作為最年輕的直轄市，直轄十多年來，重慶的房地產業(yè)受直轄等一些利好效應的影 響，房地產業(yè)取得了顯著的成績，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。 1)2020 年重慶市促進投資穩(wěn)定增長的措施 a、按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，全面進行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)建設 按照“一圈兩翼”發(fā)展規(guī)劃，加快重大基礎設施項目建設，著力提高經濟社會發(fā)展的承載能力；加快重大產業(yè)項目布局與建設，著力提高經濟發(fā)展后續(xù)競爭能力；加快三級城鎮(zhèn)體系科學分布與推進建設，著力提高城鎮(zhèn)化水平。 e、深化投資體制改革，進一步改善投資環(huán)境 一手抓改革，一手抓發(fā)展，進一步深化投資體制改革，著力打造企業(yè)、政府投資主體和金融機構三大投融資平臺，促進投融資要素高效配置。 這樣，重慶將合作視野擴大到西北地區(qū)的西安。 d、優(yōu)惠政策，刺激交易 重慶市房地產市場在 09年連續(xù) 5 周位居全國房地產交易面積第一，之后雖然有所小幅回落，但始終是位居前列的。明顯較少的是大渡口區(qū)和高新區(qū)，且也沒有新推量。本月成交均價的上漲一方面是由于在房交會期間高檔樓盤的熱銷拉高，比如慶隆柏翠莊、龍湖東橋郡等，均取得不錯的銷售成績；另一方面普通商品房的優(yōu)惠幅度縮小，價格有所回升，而經濟適用房在本月推出較少。雖然 7 月份的成交面積較多、 9月份的 成交宗數多但面積較少，其原因可能是 7 月份成交的土地中有地塊面積較大的。 2020 年，區(qū)內生產總值達到 億元，比上年（下同）增長 17％，人均區(qū)內生產總值達到 7677美元，位列主城第一；規(guī)模以上工業(yè)總產值 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；區(qū)級財政總收入 億元，增長 25%；地方一般預算收入 ，增長 ％；全社會固定資產投資總額 ，增長 ％；實際利用內資 30 億元、外資 6699 萬美元，分別增長 %和 %,外貿進出口總額達到 69044萬美元，增長 %，出口 28726 萬美元，增長 %；年末存款余額 億元，貸款余額 億元，分別比上年增長 %、 64%；城市居民人均可支配收入 15700 元，增長 %；農村居民人均純收入 6907 元，增長 %。 花園洋房的開發(fā)很少，只有晉愉等少數品牌公司涉足，這可能受大渡口工業(yè)城區(qū)定位的影響，且與區(qū)域內部消費能力偏低有關。大渡口區(qū)是重慶市重要的工業(yè)城區(qū)，處于主城區(qū)的西部，地理位置相對偏遠，經濟相對落后，總體價格不高，比較難吸引外地的大型開發(fā)商來次開發(fā)樓盤，再就是區(qū)域內自 身消費水平較低，故呈現(xiàn)出中高檔樓盤比例較小的局面。 商品房成交均價 圖 0809 年大渡口商品房成交均價 從整體趨勢來看，大渡口在 08 年全年至 09 年 4 月的商品房成交均價較為穩(wěn)定， 08 年 1 月至 8 月集中在 3000— 3500 元 /每平方米之間， 9 月至 09 年 4 月集中在 3500— 3800 元 /平方米之間。這表明大渡口區(qū)域的房地產具有較強的抗風險能力。這個戰(zhàn)略部署的要害是抓住了城市發(fā)展的本質屬性及其內在規(guī)律，通過優(yōu)化城市結構實現(xiàn)城市功能。 經。 成渝經濟帶的形成，將有 利于成都和重慶資源要素的互補和互動。 大渡口區(qū)房地產發(fā)展前景 大渡口地處重慶一小時經濟圈的結合 區(qū)，是重慶主城西南的重要門戶和窗口，是重慶主城西進的主要陣地，也是重慶目前發(fā)展迅速、充滿活力、后發(fā)優(yōu)勢最為明顯的地區(qū)之一。雖然與其他主城區(qū)相比大渡口的價格整體偏低，但在金融危機的影響下房價下滑的階段能保持穩(wěn)定，甚至小幅上升，這充分表明低價格區(qū) 域具有較強的抗風險能力。近些年來，隨著大批品牌房地產商進入大渡口，比如像廣廈，晉愉這些地產集團在大渡口落戶、開發(fā)，一批好高品質的房地產項目已經落成，像香港城，國瑞城，晉愉綠島、嶺海等，中高檔樓盤