【正文】 受有較高的要求。讓本項目給客戶極為高貴豪華的第一印象。解說假如等到項目全部落成時，不但價錢會上升很多，并且屆時已沒有太多可挑選的單位。 ★市場競爭激烈，附近定位為豪宅的項目眾多，象珠江新城板塊已有或在建項目、中海錦苑、麗景灣、海珠半島都是具備相當實力的項目。 凱旋會 營銷企劃建議書 6 ⒉項目劣勢分析： ★項目正對的珠江支流水質(zhì)欠佳，不時發(fā)出 臭味，直接影響本項目的綜合質(zhì)素。 ☆“三梯一戶”、“全復式”的規(guī)劃設計，大房大廳，大廚大廁，彰顯豪宅風范。 如圖示：紅色板塊為本項目地理位置。 凱旋會 營銷企劃建議書 2 一、項目理解 ㈠項目概況 ⒈地理位置 本項目位于五羊新城凱旋 華美達酒店及頤景軒中間的地塊，南面一線臨江且正對二沙島大型綠化草坪，與高級別墅區(qū)隔江相望，是 東山區(qū)最后一塊臨江豪宅用地 。而且本項目被高尚住宅區(qū)、豪華酒店、頂級公寓所包圍，與珠江咫尺之遙，是廣州市內(nèi)最罕見的風水寶地。 珠 江 新 城 高級商住區(qū) CBD 高檔住宅區(qū) 二沙島別墅區(qū) 廣 州 大 橋 綠翠園沿江 高尚住宅區(qū) 廣州新領(lǐng)事館區(qū) 琶洲會展中心區(qū) 珠江 珠江 頤景軒 凱旋會 華美達 酒店 海心沙公園 凱旋會 營銷企劃建議書 3 ⒉項 目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 ⑴規(guī)劃總用地： 14427m2 ⑵總建面積： 103495m2 ⑶容積率： ⑷停車位： 498 個 ⑸規(guī)劃人口： 907 人 ⑹規(guī)劃戶數(shù)： 259 戶 ⑺綠化率： 41% ⒊戶型比例 主力戶型 250 ㎡ — 450 ㎡ 凱旋會 營銷企劃建議書 4 ㈡項目周邊配套 ： 小學：五羊第一小學、五羊第二小學（培正小學、梅花村小學、水均崗小學）廣鐵一小 中學：培正中學、執(zhí)信中學、育才中學、五羊中學、七中、廣鐵一中 幼兒園：省兒童幼兒園、未來教育實驗幼兒園、省供銷總社幼兒園、 東山區(qū)兒童福利幼兒園 ： 廣州市第十二人民醫(yī)院、東山區(qū)人民醫(yī)院門診院、廣州市中醫(yī)院門診部 ： 寺右北郵局、明月二路郵局 ： 工行：寺右南一街一巷、寺右新馬路 48 號 中行：五羊支行、寺右南 2 街 18 號 建行：寺右新馬路 7 號、寺右新馬路 81 號、明月二路 17 號 交行：五羊新村別墅區(qū) 4145 號 招行：五羊新城匯美大廈 ： 起鳳臺魚翅海鮮酒家、北京飯莊、臨江酒樓、紅高梁酒樓、月亮灣酒店、新月灑家、上海灘菜館 ： 蓬萊茶藝館、春雅源茶藝館、新城休閑俱樂部、 SOHO 俱樂部、保齡球館、健身中心、寫區(qū)體育館 ： 蒙地卡羅西餐廳、澳光蘭西餐廳、臺北西餐廳、綠茵閣 ： 惠佳貨倉、順民城貨倉、 seven eleven 便利店、越秀超級市場、美居中心 凱旋會 營銷企劃建議書 5 ㈢項目優(yōu)劣勢分析 ⒈項目優(yōu)勢分析： ☆本項目位于五羊新城，緊臨珠江，正對二沙島，盡覽珠江美景。 ☆交通便利，緊臨廣州大道，公交配套完善。 解決方法： 珠江水質(zhì)的綜合治理是廣州市政府的重點工程，隨著力度的不斷加大，日前珠江的水質(zhì)已得到較大的改善；而且江水的臭味只會給較低的樓層帶來影響，可通過綠籬等人造屏障進行處理。 解決方法： 盡量突現(xiàn)本項目的唯一性，以“人有我有，人沒我有”的標準對項目進行整體包裝，彰顯項目的獨特個性，以此提升項目的綜合形象，遠遠拋離其他競爭對手。 凱旋會 營銷企劃建議書 7 二、市場定位 ㈠項目形象定位 ⒈主題概念設定 根據(jù)本項目“臨江、唯一、超豪華、標志性建筑”的特點，結(jié)合目標顧客層的居住需求品位，敝司以 “南中國最高的住宅” 作為項目的形象訴求，并且以此項目名稱作為切入點，并根據(jù)項目主題設計極具唯一性的“歐洲皇家園林”、“凡爾賽宮銷售中心”、“帝王之家示范單位”等景點，構(gòu)筑本項目的原創(chuàng)主題概念： 360176。 帝王之家示范單位 —— 具有不同國家風格的豪華示范單位，表現(xiàn)出未來居住在凱旋會的住戶均是身份顯赫的人仕，并且通過有不同國家風格的示范單位一來為外籍人仕帶來親切 感，二來給本地客戶新鮮感。 —— 追求高品位的生活享受。 ?客戶關(guān)注重點： 該客戶群體對物業(yè)的需求關(guān)注不是單純價格比較，他們更關(guān)注的是項目的綜合素質(zhì)，如區(qū)位價值、身份象征、產(chǎn)品的品質(zhì)、生活的品位、業(yè)主的素質(zhì)、享受的服務等等，他們會理性地分析項目的性價比。 本項目市場價格比較法系數(shù)修正表 序號 項目名稱 均價 區(qū)域因素修正 個別因素修正 本項目 相對售價 交通 配套 環(huán)境 小計 景觀 戶型 小計 1 新世界棕櫚苑 15000 1 4 +6 100/101 2 1 100/100 14851 2 新世界花園別墅 27000 1 4 +6 100/101 1 0 100/101 26468 3 花城苑 11899 1 4 +5 100/100 1 0 100/101 11781 4 金亞花園 25000 1 3 +6 100/102 2 1 100/103 23796 5 白云堡豪苑 15236 5 2 +3 100/104 1 +2 100/101 14505 6 頤景軒 11089 0 0 0 100/100 0 +1 100/101 10979 7 新大廈 10278 +1 3 4 100/94 5 +2 100/97 11272 8 中海錦苑 10307 0 3 0 100/97 1 +2 100/101 10521 9 海珠半島 8671 4 3 +1 100/94 1 +1 100/100 9224 利用加權(quán)平均數(shù)得出： 14822 元 /㎡ 敝司有信心在貴司工程進度、園林規(guī)劃、項目配套等支持下，將凱旋會的銷售均價達到 20200 元 /m2 以上 。 凱旋會 營銷企劃建議書 13 ⒉園林雕塑建議 如圖示：在園林及室內(nèi)擺設帶有歐洲傳說色彩的象征不屈不 撓的 “普羅米修斯”、與代表凱旋而歸的“勝利女神”使其能匹配與本項目的名稱。 如圖示：層次豐富、以歐式廊柱及雕塑為裝飾的建筑物將給外 籍人仕帶來親切感，給本地客戶帶來新鮮感。 凱旋會 營銷企劃建議書 16 ⒉會所配套及裝修風格建議 如圖示：洋溢著法式浪 漫的咖啡廳及高貴典雅的酒巴。 凱旋會 營銷企劃建議書 17 ㈣售樓部、示范單位及示范綠化建議 ⒈售樓部建議： ⑴售樓部設在臨江的七層建筑內(nèi)，并且將其裝修成皇宮接待大堂的感覺，而且銷售人員、保安、門僮的服飾亦必須仿照歐洲皇室服務員、警衛(wèi)隊的服裝。 凱旋會 營銷企劃建議書