【正文】 如圖示：在園林及室內(nèi)擺設(shè)帶有歐洲傳說色彩的象征不屈不 撓的 “普羅米修斯”、與代表凱旋而歸的“勝利女神”使其能匹配與本項(xiàng)目的名稱?，F(xiàn)作策劃建議如下： ⒈園林綠化設(shè)計(jì)的總體風(fēng)格： 精致、典雅、貴氣、莊嚴(yán)而充滿皇家園林風(fēng)范。 本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格比較法系數(shù)修正表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 本項(xiàng)目 相對(duì)售價(jià) 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 景觀 戶型 小計(jì) 1 新世界棕櫚苑 15000 1 4 +6 100/101 2 1 100/100 14851 2 新世界花園別墅 27000 1 4 +6 100/101 1 0 100/101 26468 3 花城苑 11899 1 4 +5 100/100 1 0 100/101 11781 4 金亞花園 25000 1 3 +6 100/102 2 1 100/103 23796 5 白云堡豪苑 15236 5 2 +3 100/104 1 +2 100/101 14505 6 頤景軒 11089 0 0 0 100/100 0 +1 100/101 10979 7 新大廈 10278 +1 3 4 100/94 5 +2 100/97 11272 8 中海錦苑 10307 0 3 0 100/97 1 +2 100/101 10521 9 海珠半島 8671 4 3 +1 100/94 1 +1 100/100 9224 利用加權(quán)平均數(shù)得出： 14822 元 /㎡ 敝司有信心在貴司工程進(jìn)度、園林規(guī)劃、項(xiàng)目配套等支持下，將凱旋會(huì)的銷售均價(jià)達(dá)到 20200 元 /m2 以上 。 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 11 ㈢價(jià)格定位 由于凱旋會(huì)屬前期開發(fā)階段，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、特色、市場(chǎng)知名度都須要時(shí)間的培育，發(fā)展商 的實(shí)力亦未能彰顯，珠江新城內(nèi)及珠江彼岸競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手林立等客觀因素存在。 ?客戶關(guān)注重點(diǎn)： 該客戶群體對(duì)物業(yè)的需求關(guān)注不是單純價(jià)格比較，他們更關(guān)注的是項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，如區(qū)位價(jià)值、身份象征、產(chǎn)品的品質(zhì)、生活的品位、業(yè)主的素質(zhì)、享受的服務(wù)等等，他們會(huì)理性地分析項(xiàng)目的性價(jià)比。 —— 喜歡獨(dú)自作出判斷、決定。 —— 追求高品位的生活享受。 —— 家庭月收入在 100000 元以上 —— 年齡層次為 35～ 55 歲 —— 自住、享受生活為主、投資為輔 —— 付款方式以銀行按揭為主 ?他們是： —— 大型集團(tuán)及跨國機(jī)構(gòu)高級(jí)金領(lǐng)階層 /管理人員 —— 外國駐廣州領(lǐng)事 —— 廣州、珠三角洲經(jīng)商及事業(yè)成功人仕 —— 從事 IT 高新技術(shù)開發(fā)的專業(yè)技術(shù)人員 —— 私營企業(yè)主、金融界人仕 —— 省市委、政府、軍區(qū)政要權(quán)貴及高干子弟 —— 港澳臺(tái)及海外成功人士 ?目標(biāo)層的特點(diǎn)分析： —— 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)較為富足 —— 忙碌、對(duì)住宅的地理位置及交通較重視 —— 個(gè)性內(nèi)斂、不張揚(yáng) —— 對(duì)價(jià)錢不敏感，而看重產(chǎn)品本身是否適合自己 —— 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 10 ?客戶心理特點(diǎn)： —— 具有被特別尊重的心理需要。 帝王之家示范單位 —— 具有不同國家風(fēng)格的豪華示范單位，表現(xiàn)出未來居住在凱旋會(huì)的住戶均是身份顯赫的人仕，并且通過有不同國家風(fēng)格的示范單位一來為外籍人仕帶來親切 感，二來給本地客戶新鮮感。 凡爾賽宮銷售中心 —— 以未來的會(huì)所作為銷售中心，并且將其裝飾成歐洲皇宮的感覺，并且所有銷售人員、保安、門僮的衣著都必須帶有皇室的味道。 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 7 二、市場(chǎng)定位 ㈠項(xiàng)目形象定位 ⒈主題概念設(shè)定 根據(jù)本項(xiàng)目“臨江、唯一、超豪華、標(biāo)志性建筑”的特點(diǎn)，結(jié)合目標(biāo)顧客層的居住需求品位，敝司以 “南中國最高的住宅” 作為項(xiàng)目的形象訴求，并且以此項(xiàng)目名稱作為切入點(diǎn)，并根據(jù)項(xiàng)目主題設(shè)計(jì)極具唯一性的“歐洲皇家園林”、“凡爾賽宮銷售中心”、“帝王之家示范單位”等景點(diǎn)，構(gòu)筑本項(xiàng)目的原創(chuàng)主題概念： 360176。 解決方法： 讓客戶清楚每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)過初建時(shí)期，而該地塊是東山區(qū)南向望江的最后一塊地，并且宣傳“南中國最高的住宅” ，首創(chuàng)“ 360 度觀景空中別墅”的概念，突顯項(xiàng)目的差異性。 解決方法： 盡量突現(xiàn)本項(xiàng)目的唯一性，以“人有我有，人沒我有”的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝，彰顯項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性，以此提升項(xiàng)目的綜合形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 解決方法： 針對(duì)該客戶層為多次置業(yè)人士，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求高，因此項(xiàng)目本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品）入手，建議 在建筑方面運(yùn)用“無梁蓋板”、“彈性開間”的設(shè)計(jì)，避免造成客戶資源的流失。 解決方法： 珠江水質(zhì)的綜合治理是廣州市政府的重點(diǎn)工程，隨著力度的不斷加大，日前珠江的水質(zhì)已得到較大的改善；而且江水的臭味只會(huì)給較低的樓層帶來影響，可通過綠籬等人造屏障進(jìn)行處理。 ☆在五羊新城內(nèi)，市政及生活配套成熟，獨(dú)享完善生活社區(qū)。 ☆交通便利，緊臨廣州大道，公交配套完善。 ☆南中國最高的住宅，首創(chuàng)“ 360 度觀景空中別墅”概念。 珠 江 新 城 高級(jí)商住區(qū) CBD 高檔住宅區(qū) 二沙島別墅區(qū) 廣 州 大 橋 綠翠園沿江 高尚住宅區(qū) 廣州新領(lǐng)事館區(qū) 琶洲會(huì)展中心區(qū) 珠江 珠江 頤景軒 凱旋會(huì) 華美達(dá) 酒店 海心沙公園 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 3 ⒉項(xiàng) 目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⑴規(guī)劃總用地： 14427m2 ⑵總建面積： 103495m2 ⑶容積率： ⑷停車位： 498 個(gè) ⑸規(guī)劃人口： 907 人 ⑹規(guī)劃戶數(shù)： 259 戶 ⑺綠化率： 41% ⒊戶型比例 主力戶型 250 ㎡ — 450 ㎡ 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 4 ㈡項(xiàng)目周邊配套 ： 小學(xué)：五羊第一小學(xué)、五羊第二小學(xué)（培正小學(xué)、梅花村小學(xué)、水均崗小學(xué)）廣鐵一小 中學(xué)：培正中學(xué)、執(zhí)信中學(xué)、育才中學(xué)、五羊中學(xué)、七中、廣鐵一中 幼兒園：省兒童幼兒園、未來教育實(shí)驗(yàn)幼兒園、省供銷總社幼兒園、 東山區(qū)兒童福利幼兒園 ： 廣州市第十二人民醫(yī)院、東山區(qū)人民醫(yī)院門診院、廣州市中醫(yī)院門診部 ： 寺右北郵局、明月二路郵局 ： 工行：寺右南一街一巷、寺右新馬路 48 號(hào) 中行：五羊支行、寺右南 2 街 18 號(hào) 建行：寺右新馬路 7 號(hào)、寺右新馬路 81 號(hào)、明月二路 17 號(hào) 交行：五羊新村別墅區(qū) 4145 號(hào) 招行：五羊新城匯美大廈 ： 起鳳臺(tái)魚翅海鮮酒家、北京飯莊、臨江酒樓、紅高梁酒樓、月亮灣酒店、新月灑家、上海灘菜館 ： 蓬萊茶藝館、春雅源茶藝館、新城休閑俱樂部、 SOHO 俱樂部、保齡球館、健身中心、寫區(qū)體育館 ： 蒙地卡羅西餐廳、澳光蘭西餐廳、臺(tái)北西餐廳、綠茵閣 ： 惠佳貨倉、順民城貨倉、 seven eleven 便利店、越秀超級(jí)市場(chǎng)、美居中心 凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 5 ㈢項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ⒈項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： ☆本項(xiàng)目位于五羊新城，緊臨珠江，正對(duì)二沙島，盡覽珠江美景。所以得天獨(dú)厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路網(wǎng)，使本項(xiàng)目 具備成為珠江新城地標(biāo)建筑、廣州新一代頂級(jí)豪宅典范的綜合素質(zhì)。而且本項(xiàng)目被高尚住宅區(qū)、豪華酒店、頂級(jí)公寓所包圍，與珠江咫尺之遙，是廣州市內(nèi)最罕見的風(fēng)水寶地。凱旋會(huì) 營銷企劃建議書 1 前 言 經(jīng)與貴司就五羊新城 “凱旋會(huì)” 項(xiàng)