【正文】 ㈡優(yōu)化媒體組合 工商廣告：廣州日?qǐng)?bào)為主、羊城晚報(bào)為輔 特約稿及報(bào)花：廣州日?qǐng)?bào) 新聞繕稿：廣州日?qǐng)?bào)、羊城晚報(bào)為主，新快報(bào)、南方都市報(bào)為輔 雜志廣告：航空雜志、汽車雜志、財(cái)經(jīng)雜志 電視廣告：以 30”、 60”為主，強(qiáng)銷期在無(wú)線臺(tái)、本港臺(tái)、明珠臺(tái)黃金時(shí)段 7:00— 11:30 每晚 6 次，并且明珠臺(tái)廣告以英文配音，目的的吸引列多的外籍人仕參觀認(rèn)購(gòu)。 本階段為項(xiàng)目決勝階段，能否聯(lián)合酒店式管理服務(wù)、一流的尊貴會(huì)所會(huì)籍等軟、硬件進(jìn)行全面宣傳炒作，對(duì)項(xiàng)目綜合形象及 前期的市場(chǎng)口碑的確定尤為重要；故敝司認(rèn)為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場(chǎng)的包裝都必須給人耳目一新的感覺(jué)方能在蕓蕓豪宅中脫穎而出，并且能成為城中的第一豪宅。首次公開(kāi)展銷期： 工程進(jìn)度 ： 主體接近封頂、示范園林及示范單位完成 引爆手段： 選取三套不同樓層、不同裝修風(fēng)格、不同景觀的單位進(jìn)行無(wú)底價(jià)拍賣，發(fā)起 “南中國(guó)最高豪宅無(wú)底價(jià)競(jìng)賣” ，并對(duì)項(xiàng)目的首次面市進(jìn)行價(jià)格上的炒作及引爆，通過(guò)傳媒對(duì)本項(xiàng)目的描繪及估價(jià)，提升項(xiàng)目知名度及價(jià)性比，籍此機(jī)會(huì)奠定本項(xiàng)目至尊地位及價(jià)格定位；并通過(guò)對(duì)前期已購(gòu)“鉆石卡”的客戶進(jìn)行促銷推廣。 宣傳推廣： 以炒作全城最 尊貴會(huì)所會(huì)籍“ XX 鉆石卡”為切入點(diǎn)，為本項(xiàng)目引入真正“泛會(huì)所”的概念，以較低的價(jià)格吸引城中貴胄、名流、新貴入會(huì)，以塑造本項(xiàng)目最頂級(jí)的尊貴享受，彰顯項(xiàng)目的與眾不同及唯一性；宣傳主要以《廣州日?qǐng)?bào)》的頭版及全版的廣告作為主要宣傳渠道，并且配合每周一期的新聞繕稿作深入介紹，從感性與理性的角度讓客戶了解本項(xiàng)目。無(wú)敵江景。銷售鋪墊期 ： 工程進(jìn)度： A 棟基本竣 工， C 棟建至 15 層，并在 A 棟首層完成售樓中心 宣傳推廣： 形象導(dǎo)入期，主要以軟性新聞稿及新聞發(fā)布會(huì)的形式炒作凱旋會(huì)的唯一性，吸引目標(biāo)客戶的注意。 珠江三角洲私企協(xié)會(huì)聯(lián)合推廣 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 29 ㈢總體推廣策略目標(biāo) 推出前階段 推出階段 推出后分期推廣 —— 建立項(xiàng)目知名度 —— 建立總體形象 —— 造就口碑 —— 創(chuàng)造品牌價(jià)值 —— 營(yíng)造迫切心理 —— 引爆市場(chǎng) —— 突出總體形象 —— 創(chuàng)造哄動(dòng)效應(yīng) —— 促進(jìn)銷售 —— 保持項(xiàng)目知名度 —— 加深項(xiàng)目形象 —— 建立名牌概念 —— 啟動(dòng)人脈鏈 —— 增進(jìn)銷售并形成 良性循環(huán) 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 30 市場(chǎng)目標(biāo) 感性推動(dòng) 理性推動(dòng) 高爾夫球會(huì)、高級(jí)會(huì)所、車行等聯(lián)合推廣 廣告推廣 —— 催化作用 —— 形象塑造 現(xiàn)場(chǎng)演示 —— 智能化設(shè)施演示 —— 未來(lái)生活體現(xiàn)會(huì) —— 歐洲皇室文化展示 限量發(fā)售 營(yíng)造轟動(dòng)羊群心理 現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn) —— 體現(xiàn)歐洲古典文化的銷 售中心及現(xiàn)場(chǎng)包 裝 —— 符合目標(biāo)客戶品位需求 的示范單位 —— 體現(xiàn)皇者風(fēng)范的 營(yíng)銷推廣 制造反應(yīng) —— 軟性前期滲透 —— 氣氛制造 項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng) —— 活動(dòng) —— 炒作 —— 新聞 感性推動(dòng) 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 31 付款方式 —— 不同目標(biāo)客戶層面 —— 一次性付款 —— 建筑分期 —— 銀行按揭 價(jià)格策略 —— 低開(kāi)高走 —— 稍低于市場(chǎng)預(yù)期 —— 逐步提升 理性推動(dòng) 物業(yè)管理 專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn) 管理軟硬件 服務(wù)承諾 質(zhì)量見(jiàn)證 —— 精心選材而非昂貴 —— 裝修品質(zhì) —— 施工質(zhì)量 區(qū)域龍頭地理的理性宣傳 —— 升值潛力大 —— 規(guī)劃設(shè) 計(jì)的完美及前瞻性 —— 生活及娛樂(lè)配套齊全 項(xiàng)目落成保證 —— 配套設(shè)施落成日保證 —— 住宅質(zhì)量保證 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 32 五、營(yíng)銷部署 ㈠銷售時(shí)機(jī)及入市姿態(tài) ⒈銷售時(shí)機(jī) 為了保證能讓本項(xiàng)目 在推出市場(chǎng)即能一炮而紅，并且響應(yīng)市政府“高層建筑必須建至 2/3 框架方能取得預(yù)售證”的規(guī)定。 精英置業(yè)酒會(huì) 高 級(jí)會(huì)所及俱樂(lè)部聯(lián)合推廣 ⒋小區(qū)酒店式服務(wù)建議 為體現(xiàn)凱旋會(huì)“一切以人為本”的建房精神，并增加本項(xiàng)目的附加值，建議為住戶提供酒店式服務(wù)。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 24 ⒊健康管家中心建議 建議設(shè)立“健康管家中心”，為業(yè)主提供健康管理、養(yǎng)生保健、體適能測(cè)試等健康照顧、咨詢服務(wù)。 ⑹三表自動(dòng)抄表系統(tǒng) 用于水表、電表、煤氣表上，每月自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)。 ⑶可視對(duì)講門鈴 此裝置容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來(lái)訪者，如果確認(rèn)來(lái)訪者身份，只需按一下開(kāi)門鍵，即可讓來(lái)訪者進(jìn)入。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 21 如圖示：豪華的住宅大堂是業(yè)主身份的象征，處處洋溢著高貴、個(gè)性和品味。 電氣： 客飯廳及所有房間均裝有燈、燈掣及電源插座，全部電線均入墻安裝。 浴室設(shè)施： 座廁、洗面盆采用 TOTO 產(chǎn)品；共用浴室設(shè)玻璃淋浴間，主人房設(shè)有 TOTO牌浴缸（ 其中復(fù)式主人房使用 TOTO 連體座廁）；并配有花崗巖臺(tái)面，裝置單桿冷熱水龍頭、花曬、抽氣扇。 天花： 住宅單元內(nèi)所有天花均髹 ICI 高級(jí)涂料，廚房及浴室則為優(yōu)質(zhì)塑料扣板吊頂。（申請(qǐng)開(kāi)通費(fèi)用另計(jì)） 水電設(shè)施： 廚房、浴室安裝供水水龍頭，供電管線由室外接至分戶門口。 門扇： 大門用飾面 實(shí)心木門連大門鎖，陽(yáng)臺(tái)門為高級(jí)鋁質(zhì)全落地水綠玻璃推拉門。 法式裝修 美式裝修 意大利式裝修 中式裝修 凱旋會(huì) 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 19 ㈤裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 推出個(gè)性化的裝修套餐以供客戶選擇，以滿足各種需求的買家，具體如下： 毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 墻身： 住宅室內(nèi)墻身批蕩扇灰。 ⑶在售樓部上做觀景平臺(tái)，并且布置得象江邊的露天咖啡廊，讓客戶能一迪面對(duì)平靜如鏡的江面、精雕細(xì)琢的園林，一邊品味紅酒與咖啡的香醇，對(duì)生活在“凱旋會(huì)”產(chǎn)生無(wú)數(shù)暇想。 如圖示：為惜時(shí)如金的住戶提供服務(wù)式書(shū)房、圖書(shū)資料服務(wù)中心以及獨(dú)享空間，使其享受、辦公兩不誤。 如圖示：全通透玻璃會(huì)所外的泳池其景觀性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)用性，在泳池中央設(shè)立噴泉及泛光燈，使室內(nèi)外的燈光連成一片，成為夜色下的“點(diǎn)睛品”。針對(duì)本項(xiàng)目仿效歐洲皇宮的園林設(shè)計(jì)，為能與之匹配，使其成為珠江畔亮麗的風(fēng)景線，建議采用歐式古典建筑的風(fēng)格（特別是臨江七層建筑），突顯與其他臨江樓盤的與別不同。 如圖示：通過(guò)不同水體與燈光的配合，營(yíng)造出充滿高貴、神秘、浪漫的歐洲皇室園林。 因此，敝司建議價(jià)格制定方面應(yīng)保持兩個(gè)原則：其一，貫徹低開(kāi)高走原則，開(kāi)售以低于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的售價(jià)入市，以打響知名度，引發(fā)轟動(dòng)和關(guān)注的同時(shí)，有節(jié)奏地拉升價(jià)格，以造成項(xiàng)目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)凱旋會(huì)的至尊地利及其唯一性，總體均價(jià)上要高于競(jìng)爭(zhēng)樓盤，但同樣在項(xiàng)目硬件及配套上都必須大幅度拋離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。 —— 對(duì)住宅能給予他的身份象征、生活享